В статье рассмотрен правовой статус управляющей организации. С учетом состава субъектов, которые могут выступать в качестве управляющей организации предлагается внести изменения в действующее законодательство.
Ключевые слова: управляющая организация, договор, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Договор управления многоквартирным домом регулирует отношения между двумя сторонами, одной из которых является управляющая организация.
Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации [1] (далее — ЖК РФ), посвященная договору управления многоквартирным домом, не содержит указания о том, кто может выступать в качестве управляющей организации.
Некоторую ясность в правовой статус управляющей организации вносит п. 4.2. ст. 20 ЖК РФ, согласно которой основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления обращений и заявлений граждан о фактах нарушения требований к порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.
Согласно п. 15 ст. 155 ЖК РФ наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений.
Кроме того статья 165 ЖК РФ, устанавливает, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.
Таким образом, управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом.
В соответствиии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [2] «управляющая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.
Следовательно, закон допускает возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Однако, данный способ является сомнительным. Так, отдельные авторы полагают, что управляющая организация должна обладать только статусом юридического лица.
По мнению Ю. П. Свита, если бы законодатель предусматривал осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, то в ст. 161, 162 ЖК РФ использовалось понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность» [3, с. 25].
По справедливому замечанию Л. А. Юрьевой, использование законодателем понятия «организация» для обозначения стороны рассматриваемого договора представляется не совсем удачным. Дело в том, что согласно общепринятому пониманию организация представляет собой некое объединение отдельных лиц, общественных групп или государств, имеющее четкую структуру и определенные задачи, программу действий. В правовом поле термин «организация» традиционно прикладывается к понятию «юридическое лицо». Такое значение исключает обозначение деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем в качестве организации. В связи с этим очевидна необходимость внесения изменений в действующее законодательство [4, с. 57].
Следует отметить, что вопрос о возможности осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом индивидуальным предпринимателем тесно связан с содержательной стороной этой деятельности. Поскольку предметом договора управления многоквартирным домом является оказание услуг управления, включая организацию и координацию обслуживания многоквартирного дома, контроль за его качеством и т. д., роль субъекта управления вполне под силу и индивидуальному предпринимателю.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что деятельность по управлению многоквартирными домами по своей сути является предпринимательской. На наш взгляд, предоставление возможности осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы, то есть и некоммерческим организациям, не соответствует идее организации профессионального управления, закрепленной в программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства.
В настоящее время законодатель устанавливает квалификационные требования к субъектам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами. Так, согласно ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Это еще раз подтвержает возможность создания управляющей организации только в форме субъекта предпринимательской деятельности [5, с. 236].
Осуществление предпринимательской деятельности является основной целью создания и деятельности коммерческих организаций. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации [6] (далее — ГК РФ) юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации). Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах хозяйственных товариществ и обществ, крестьянских (фермерских) хозяйств, хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Как показывает практика создания управляющих организаций многоквартирными домами в форме юридического лица, управляющие организации создаются в организационно-правовых формах хозяйственных обществ: акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.
Таким образом, в законодательной корректировке нуждается наименование «управляющая организация». Представляется, что наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав на рассматриваемой стороне договора, так и суть осуществляемой деятельности, является словосочетание «управляющий многоквартирным домом».
Также необходимо скорректировать нормы о субъектах, которые могут выступать в качестве управляющей организации в договоре управления многоквартирным домом, исключив из них некоммерческие организации.
Литература:
- Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: по сост. на 13 июля 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ст. 14.
- О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75: по сост. на 04 марта 2015 г. // Российская газета. — 2006. — N 37.
- Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание / Ю. П. Свит // Жилищное право. — 2007. — N 3. — С. 21–29.
- Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И. Д. Кузьминой. — М.: Юстицинформ, 2011. — 256 с.
- Воронова С. В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: учебное пособие / С. В. Воронова. — Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2013. — 260 с.
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: по сост. на 13 июля 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
