В статье выполнен обзор особенности современного рынка аукционных продаж земельных участков под жилищное строительство в РФ. Приведена актуализация темы исследования, показана важная роль необходимости развития данного сегмента земельного рынка как значимой основы решения жилищной проблемы. Осуществлен обзор литературы по данной тематике с выделением наиболее значимых тематических работ. Даны рекомендации по совершенствованию муниципального аукционных продаж земельных участков с учетом особенности деятельности органов местного самоуправления.
Ключевые слова: земельный рынок, рынок аукционных продаж, жилищное строительство.
На современном этапе развития земельного рынка в России весьма актуальными являются вопросы совершенствования организационно-экономических процедур функционирования аукционных продаж земельных участков как способа приобретения земель для жилищного строительства. Обзор проведенных исследований в этой области, связанных с анализом основных тенденций развития рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне, а также по прочим важным вопросам земельного девелопмента [1,2,4,5,6], показал наличие множества проблем, необходимых для совершенствования рынка аукционных продаж.
Следует отметить, что функционирование земельного рынка тесно связано с общей эффективной работой территориальных рынков доступного жилья. Это успешно показано в исследованиях проф. Баронина С. А. [3]. Где предлагаются варианты мониторинга эффективности управления территориальными рынками доступного жилья и моделирует процессы оптимизации производственно-транзакционных издержек воспроизводстватерриториальных портфелей жилищной недвижимости. Важнейшим элементом земельного рынка РФ является сегмент муниципального земельного рынка, который оказывает значительное влияние на всю экономику России, особенно на развитие жилищного строительства [1,2].
Можно сказать, что на сегодняшний день, масштабы жилищного строительства значительно выросли и зачастую вышли на территории, находящиеся за пределами города и не имеют необходимых коммуникаций. Классический земельный девелопмент — это формирование градостроительной среды обитания, повышение ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности. Анализ практики земельного девелопмента показывает, что ключевым игроком земельного рынка России сейчас являются муниципалитеты. Муниципалитеты осуществляют оформление, подготовку и проведение аукционов по продаже земельных участков с целью улучшения жилищных условий граждан и расширения городских территорий, а также для привлечения в государственный и муниципальный бюджеты дополнительных доходов. В связи с этим исследование муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства приобретает особую значимость. Аукционные продажи земельных участков проходят без достаточных обоснований, необходимой исследовательской и аналитической подготовки. В ряде регионов наблюдается падение продаж в указанном сегменте рынка при сохраняющемся спросе на земельные участки. При правильном функционировании системы подготовки и реализации земельных участков при помощи аукционов можно планировать значительное увеличение доходности местных бюджетов, а также результативно влиять на решение жилищной проблемы в России [10].
Рынок аукционных продаж земельных участков является сложным, многоаспектным, поэтому необходимо произвести классификацию и анализ структуры, предназначенной для жилищного строительства. Торги являются быстрым и достаточно эффективными способом привлечь инвестиции в экономику, поскольку в данном случае максимальная выгода достигается при заключении договора «конкурентным способом». Поэтому применение торгов (в том числе и аукционов) при продаже муниципального имущества ведет к значительному пополнению местного бюджета в связи с тем, что по результатам торгов начальная цена лота может быть значительно увеличена. Процедура проведения аукциона с точки зрения антимонопольного законодательства создает равные условия для всех участников аукциона, не создавая дискриминации или льготных условий для каких-либо хозяйствующих субъектов [2].
Также можно рассмотреть городской земельный рынок под жилищное строительство, который является значимой кластер-группой общегородского и регионального земельных рынков. Его можно определить, как совокупность социально-экономических институциональных отношений в сфере обмена земельными участками для жилищного строительства в условиях программно-целевого воспроизводства городского жилого фонда. Основной формой организованного земельного рынка в городских условиях выступает продажа земельных участков муниципалитетами через аукционы и конкурсы [6].
Весьма интересные исследования связаны с изучением функционально-надежностного моделирования девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях, которые представлены в работе Баронина С. А. и Сегаева И. В. [8]. Здесь говорится о том, что успех строительного бизнеса, в большей степени предопределяется начальным этапом воспроизводственного цикла — подготовкой и проведением процедур купли продажи государственных, муниципальных и частных земель в условиях жесткой конкуренции для инвестиционно-строительных компаний, преимущественно корпоративного типа.
Девелопмент земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях — это широкий комплекс экономических, организационных и управленческих мероприятий внутрифирменного менеджмента на прединвестиционном этапе организации инвестиционного процесса с целью оптимизации процесса приобретения и использования земельных участков, включающий маркетинг, технико-экономическое обоснование, бизнес планирование и экономическое развитие земельных участков в процессе его коммерческого использования в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью оптимизации и минимизации рисков инвестирования в земельную недвижимость.
Исследования показывают, что развитие девелопмента земельных участков в России идет по двум стратегическим направлениям: во-первых, девелопмент земельных участков органов государственного муниципального управления; во-вторых, девелопмент земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях [11].
Также важно развивать под малоэтажное строительство, которое было рассмотрено в исследованиях Баронина С. А. [9]. В них классифицированы этапы отечественного развития малоэтажного жилищного строительства, а также показаны современные приоритеты развития, к которым отнесено: энергоэффективность; экономичность и экологический девелопмент МЖС. Даны примеры успешных инвестиционных проектов МЖС мирового уровня
Основной формой приобретения сформированных земельных участков под малоэтажную жилую застройку из государственных и муниципальных земель является открытый аукцион с продажей права собственности. В случае комплексной жилой застройки обязателен открытый аукцион с продажей права на заключение договора аренды земельного участка согласно процедур ст.38.2 Земельного Кодекса РФ. Очень распространен перевод пригородных земель сельхоз назначения в категорию поселений с оформлением разрешенного использования под малоэтажное жилищное строительство. Необходимо выставлять на аукцион сформированные и поставленные на кадастровый и государственный учет земельные участки пригородных зон, прежде всего под комплексную жилую застройку. Активность таких аукционов в регионах России очень низкая, поскольку большинство земельных участков являются инвестиционное не привлекательными из-за высокой доли затрат на внутренние и внешние инженерные сети, социальную инфраструктуру, большой платы за подключение по техническим условиям. Многие девелоперские проекты МЖС приостановлены и не начинаются именно по этим причинам [9,10].
Также нужно учитывать необходимость применения контакта жизненного цикла на объектов недвижимости, поскольку данное направление регулирования является в настоящее время самым эффективным инновационным инструментом государственно-частного партнерства. Выполненный терминологический анализ КЖЦ в зарубежной экономике выявил многообразные подходы в этой области и высокую перспективность их применения в РФ [7,12]. Очень важно в этой связи переходить к продаже земельных участков как контрактов на жизненный цикл строительства жилых зданий и их комплексов.
Проведенные исследования позволяют сделать вывод, что на сегодняшний день предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства, имеет организационные, экономические и правовые особенности, свойственные лишь данному виду продаж и регулируемые рядом законодательных актов. Выявлены тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, позволяющие учитывать сезонность продаж земельных участков. Выявлено наличие важных проблем, связанных с развитием муниципального рынка аукционных продаж земельных участков, которое носят актуальный характер. При этом важной задачей является повышение доходности муниципальных земельных аукционов, а также разрешение противоречия между стремлением муниципалитетов к максимизации доходности местных бюджетов в части муниципальных земельных аукционов и решением жилищной проблемы в России [1,2].
Литература:
- Баронин С. А., Бредихин В. В., Люлькина Н. М. Основные тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне г.Пензы. Известия Юго- Западного государственного университета. 2014. № 1(52).
- Баронин С. А., Люлькина. Н. М. Моделирование и развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства [Текст] / / Недвижимость: экономика, управление. — 2014.– № 3–4. — С. 48–51.
- Баронин С. А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: Дис. доктора экон. наук. — Москва, 2005.
- Баронин С. А., Люлькина Н. М. Анализ организационно-экономического механизма развития рынка аукционных продаж земельных участков в жилищном строительстве. — Пенза: ПГУАС, 2013–128 с. 15.
- Баронин С. А., Люлькина Н. М. Классификационный анализ основных факторов регулирования экономического механизма организации земельных аукционов под малоэтажное жилищное строительство. Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: Материалы II международной научно-практической конференции. — Казань: Изд.-во Казанск. гос. архитект.-строит. ун.-та, 2013–419 с. 16.
- С. А. Баронин, Е. А. Слюсарева. Методологические аспекты управления развитием городских земельных рынков в жилищном строительстве // Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В. Г. Белинского. — 2008. № 11, — С. 40–44.
- Баронин С. А., Янков А. Г. Контракты жизненного цикла: Понятийный Анализ, Зарубежный опыт и перспективы развития в России // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — № 6.
- Баронин С. А., Сегаев И. Н. Функционально-надежностное моделирование девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях: статья // Международный журнал «Недвижимость: экономика, управление». 2009г. № 1. с.58–62. 21.
- Баронин С. А., Грабовый П. Г. Главные тенденции и современные особенности развития малоэтажного жилищного строительства в России // Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5–2 (38). С. 48a-58.
- Баронин С. А. Трофименко М. Г. Моделирование муниципального земельного девелопмента при инвестиционном развитии комплексной жилой застройки // Известия юго-западного государственного университета. — 2011 № 5–2 с.284–286.
- Баронин С. А., Сегаев И. Н., Столяров С. В. Проблемы совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве// Журнал Известия Пензенского государственного педагогического университета имени В. Г. Белинского.
- Baronin S. A., Yankov A. G., Bizhanov S. A. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in russia's present-day economy and the characteristics of the european experience. Life Science Journal. 2014. Т. 11. № 8s. С. 249–253.
