Ипотечное кредитование является востребованным, но по-прежнему малодоступным банковским продуктом. Для решения обозначенной проблемы необходимо внедрять инновационные технологии, позволяющие минимизировать годовую процентную ставку по ипотечным кредитам до 7–8 %. Налоговая оптимизация также должна способствовать снижению цены на ипотечные кредиты.
Ключевые слова: инновации, ипотека, налоговая оптимизация.
В современных условиях целью развития ипотечного кредитования является улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости. При этом возникает проблема обеспеченности жильём, для решения которой необходимо: наличие у населения сбережений и возможность получения ипотечного кредита. Условием его получения являются достаточные совокупные доходы заёмщика.
Классическая экономическая теория исходит из того, что население при прочих равных условиях будет потреблять, а не сберегать. Отсюда делается вывод, что население будет получать ставку процента в качестве платы за бережливость. Уровень потребления не в полной мере зависит от уровня дохода. Положительный эффект достигается при равенстве сбережений и инвестиций. Сбережения должны аккумулироваться финансовыми институтами и направляться в инвестиции. Сбережения зависят от дохода и от предельной склонности к сбережениям.
Важнейшей составляющей денежных ресурсов населения, направляемых на финансирование приобретения жилья, является ипотечный кредит. Он способствует росту платёжеспособного спроса населения на рынке жилья и других товарных рынках. Доступность ипотечного кредита определяется двумя основными факторами: наличием первоначального взноса в результате сберегательных процессов и стоимостью кредита.
Основными факторами ипотечного жилищного кредитования являются:
соотношение собственных и заёмных средств в финансировании приобретения жилья;
соотношение суммы платежей по кредиту и совокупного дохода заёмщика;
развитие сферы жилищного строительства;
устойчивость экономических процессов.
Можно выделить следующие группы населения с позиции возможности его участия в ипотечных программах:
население с доходами, не позволяющими получить ипотечный кредит;
население с доходами, недостаточными для получения кредита;
население, имеющее доходы для получения кредита;
население, имеющее возможность приобрести жильё единовременно без использования кредита.
Исходя из представленной выше группировки населения по возможности получения кредита, можно сделать вывод, что жилищная политика должна сочетать принципы бюджетного финансирования и рыночного самофинансирования.
Государство в системе ипотечного жилищного кредитования выполняет три основных роли:
создает условия для надежного и эффективного функционирования системы;
регулирует и осуществляет надзор за деятельностью ипотечных кредиторов с целью защиты инвесторов — вкладчиков этих банков;
содействует некоторым группам семей в приобретении жилья.
Деятельность всех субъектов ипотечного рынка регулируетсяразличными законодательными актами, стандартами, требованиями.
В условиях рыночной экономики государственное регулирование жилищных инвестиций на рынке жилья осуществляется прямыми методами, экономическими (косвенными), административно-правовыми.
Прямыеметоды включают: дотации, субсидии, субвенции, бесплатные жилищные услуги и бесплатное жильё. Экономические методы обусловлены вмешательством государства в экономику посредством реализации деятельности как императивного участника субъекта рынка. Административно-правовые методы связаны с законодательной деятельностью государства в области жилищной политики.
Функциями ипотечного кредитования, вытекающими из его экономического содержания, являются: распределительная, формирование рынка жилья, инвестиционная (рис. 1).
Рис. 1. Функции ипотечного жилищного кредитования в порядке их приоритета
Как видно из рисунка 1, все функции ипотечного жилищного кредитования тесно взаимосвязаны между собой.
Ипотечное кредитование является востребованным, но одновременно — малодоступным банковским продуктом. Несмотря на сниженные (по сравнению с другими банковскими кредитами) процентные ставки, ипотечные кредиты выдаются ограниченно из-за низкого уровня платежеспособности потенциальных заемщиков.
В таблице 1 представлена информация о базовых условиях ипотечного кредитования отдельных банковских учреждений г. Брянска.
Таблица 1
Доступность ипотечного кредитования в г. Брянске
|
Наименование банка |
Минимальная сумма ипотечного кредита, руб. |
Годовая процентная ставка, % |
Среднемесячный доход семьи, руб. |
|
Сбербанк России |
300 000 (кредит на готовое жилье) |
13,45 |
40 000 |
|
300 000 (кредит на строящееся жилье) |
13,00 |
40 000 |
|
|
ВТБ 24 |
450 000 |
14,00 |
58 031 |
|
Промсвязьбанк |
500 000 |
13,85 |
60 000 |
|
СКБ-БАНК |
350 000 |
14,00 |
48 050 |
|
Восточный Экспресс-банк |
300 000 |
16,00 |
30 000 |
Анализ представленных данных показывает, что:
услуги по ипотечному кредитованию предоставляет ограниченное количество банковских учреждений (5 из 19 банков, осуществляющих свою коммерческую деятельность на территории г. Брянска);
средняя годовая процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 14,05 % ((13,45 + 13,00 + 14,00 + 13,85 + 14,00 + 16,00) / 6);
среднемесячный доход семьи, претендующей на получение ипотечного кредита должен составлять от 30 000 до 60 000 руб. (эта сумма определяется размером кредита, но в среднем, для получения минимального размера ипотеки данный показатель должен достигать 49 216,2 руб.).
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций Брянской области за сентябрь 2015 года составила 21 317,2 рубля [4]. Если рассматривать семью из двух человек, то ее среднемесячный доход по состоянию на сентябрь 2015 года составит 42 634,4 руб. (21 317,2 руб. х 2 чел.). Следовательно, среднестатистическому гражданину, работающему на территории Брянской области, ипотечное кредитование может быть недоступно (42 634,4 руб. меньше чем 49 216,2 руб.).
Выходом из сложившейся ситуации должно стать внедрение инновационных технологий при предоставлении ипотечных кредитов банковскими учреждениями, позволяющими снизить процентную ставку до 7–8 %. Указанное снижение уменьшит и зарплатный барьер, препятствующий получению ипотечных кредитов.
Стратегия ипотечного жилищного кредитования представляет собой одну из конкурентных стратегий, в совокупности формирующих портфельную стратегию бизнеса коммерческого банка. Элементы вектора роста, которые определяются в рамках стратегии ипотечного жилищного кредитования, необходимо базировать на четком позиционировании предлагаемых ипотечных продуктов, осознании их конкурентных преимуществ, учете возможных синергетических взаимосвязей — положительных и отрицательных — между собой и с другими банковскими продуктами и возможной взаимозаменяемости как по ресурсам, так и по результатам.
Основой стратегического выбора банковского учреждения методов конкуренции и кооперации на рынке ипотечного кредитования должны стать:
достигнутая позиция, которая будет оцениваться по объемам кредитования и по клиентской базе;
результаты факторного анализа динамики рыночных долей банковского учреждения;
наличие/отсутствие сильных и слабых сторон с позиций развития деятельности в сфере ипотечного кредитования (в рамках SWOP-анализа);
общая направленность стратегического развития банка и его базовые стратегические установки.
Современная экономика характеризуется динамичностью и нестабильностью процессов, происходящих в рыночных условиях. Необходимым условием роста экономики страны и конкурентоспособности ее на мировом рынке является создание инновационной экономики.
Внедрение инноваций в современном мире — это решающий фактор прогресса.В современных условиях Президент и Правительство России рассматривают инновационный путь как магистральное направление развития экономики страны.Инновационная деятельность является одной из перспективных сфер экономики и видов предпринимательской деятельности, поскольку она связана с высокими технологиями, способными давать значительный экономический эффект.
В развитии российского бизнеса все большее значение приобретают инновации, реализуемые на уровне предприятий и организаций. При этом для наиболее успешных из них характерен охват инновационными преобразованиями всех сфер деятельности — от технико-технологической до организации управления человеческими ресурсами.
Развитию инновационной деятельности банковских учреждений в части ипотечного кредитования может способствовать создание соответствующей системы управленческого учета. При этом, по мнению Кузнецовой О. Н. [1, с. 65], управленческий учет затрат в области инновационной деятельности банка следует организовывать в рамках метода Директ-костинг. А модель управленческого учета инновационной деятельности организации должна предусматривать:
1) детальную классификацию специфических учетных объектов (по предложенной автором классификации) в рамках применения метода Директ-костинг;
2) массированный анализ показателей эффективности инновационных проектов (с акцентом в первое время на нефинансовых показателях).
Кроме того, для мобилизации финансовых ресурсов банковских учреждений, с нашей точки зрения, необходимо осуществлять налоговую оптимизацию. Это позволит банкам в большей степени снижать годовую процентную ставку по ипотечным кредитам. В частности, по мнению Кузнецовой О. Н. [2, с. 36], можно применять следующие ее способы:
1) прописывать в учетной политике в целях налогообложения использование амортизационной премии, нелинейного способа начисления амортизации, создание резервов (на ремонт основных средств, по сомнительным долгам);
2) производить замену договоров купли-продажи основных средств на договоры лизинга.
Увеличить собственные финансовые ресурсы с целью активизации инновационной деятельности и снижения процентных ставок в области ипотечного кредитования также поможет грамотное формирование различных резервов в финансовом учете. Резервы увеличивают совокупные расходы, уменьшая налогооблагаемую прибыль и соответственно — налог на прибыль. В результате, банки могут получить большее значение чистой прибыли.
Помимо традиционных резервов (привычных для банковской деятельности) следует, например, создавать резервы на оплату отпускных (банки обязаны их рассчитывать, так как применяют международные стандарты финансовой отчетности — МСФО).
При этом, следует придерживаться логического подхода: ежемесячная сумма резерва на отпуск отдельного работника должна равняться произведению его среднедневного заработка на коэффициент соотношения длительности отпуска (в календарных днях) к общему количеству месяцев в году (12 месяцев). Например, если отпуск работника составляет 28 календарных дней, то указанный коэффициент будет равен 2,33 дня (28 дней / 12 месяцев) [3, с. 51].
Следовательно, рынок ипотечного кредитования необходимо развивать за счет внедрения различных инновационных стратегий, а также активно применяя элементы налоговой оптимизации.
Литература:
- Кузнецова О. Н. Модель управленческого учета инновационной деятельности предприятия // Дискуссия. 2013. № 1 (31). С. 63–66.
- Кузнецова О. Н. Налоговая нагрузка на предприятие и способы ее оптимизации // Вестник Брянского государственного университета. 2012. № 3. С. 34–37.
- Kuznetsova O. N.The new model of accounting of employee benefits of the entity / In the World of Scientific Discoveries, Series A. 2013. Т. 1.№ 1. С. 46–53.
- Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Брянской области: http://bryansk.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/bryansk/ru/news/rss/944fec0041a81466af10ef2d59c15b71 (дата обращения: 25.11.2015).
