Обзор опыта применения теории оценки совокупной стоимости владения недвижимостью как инструмента управления энергоэффективностью в отечественной и зарубежной экономике

 

В статье представлены результаты обзорного анализа по научно-практическим и исследовательским работам в области опыта применения теории оценки совокупной стоимости владения недвижимостью как инструменте управления энергоэффективностью в отечественной и зарубежной экономике. Уделено внимание тематике использования в зарубежной экономике концепции «Total Cost of Ownership» применительно к жилищному строительству. Дан обзор опыта использования методики определения совокупная стоимость владения жилищной недвижимости и стоимости контрактов на жизненный цикл строительства зданий. Показана проблемность и перспективность научно-практического направления по оценке совокупной стоимости владения зданий как жизненных циклов строительства и владения, как инструментов управления энергоэффективностью.

Ключевые слова: совокупная стоимость владение недвижимостью, Total Cost of Ownership, контракты жизненного цикла зданий, энергоэффективность.

 

В современной теории и практики управления недвижимости важнейшее место занимает теория жизненных циклов и связанная с этим концепция оценки совокупной стоим. Выполненные исследования показали многообразие существующих концептуальных подходов к данному вопросу. Рассмотрим далее результаты выполненного обзора в области научно-практических подходов в данной области исследований. Анализ исследуемого вопроса показал наличие таких важных работ в области моделирования контрактов на жизненные циклы строительства. Так например, особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости рассмотрены в работах проф. Баронина С. А. и др. авторов в следующих статьях [1,2,3,6,8,9].

Следует отметить, что одной из последних современных научно практических трендов является применение теории оценки стоимости жизненных циклов воспроизводства недвижимости в области управления энергоэффективностью. В этой связи, заслуживают внимания исследования, связанные с оценкой стоимости жизненного цикла зданий с разным уровнем затрат на энергоэффективность. При этом стоимость жизненного цикла зданий может также трактоваться как стоимость владения недвижимостью. Данные инновационной тематики посвящена одна из последних монографий, выпущенная под эгидой ООН, Глобального экологического фонда и правительства Казахстана в рамках проведения 4 ноября 2015 года международной конференции «Продвижение проектирования и строительства энергоэффективного жилья в Республике Казахстан» [5]. В данной монографии впервые на международном уровне выполнен обзор исследований по перспективному направлению в области управления энергоэффективностью в жилищном строительстве на основе использования показателей совокупной стоимости владения объектами жилой недвижимости в жизненных циклах строительства и эксплуатации зданий. Показан успешный опыт энергоэффективного проектирования, строительства и реконструкции жилых домов на основе сотрудничества при реализации программ развития ООН в Казахстане. На примере строительства энергоэффективного жилого дома в г.Караганде продемонстрированы выгоды от его владения по сравнению с базовым домом. Представлена методика оценки стоимости владения жилой недвижимости и её апробации на примере жилых объектов в России и Казахстане.

Важно также отметить, что по этой тематики в рамках данной международной конференции дополнительно вышла брошюра для руководителей в области строительства, ЖКХ, студентов, бакалавров, магистров по оценки стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью [3]. В качестве важных рекомендации данной конференции следует отметить важность реализации в Казахстане стратегической задачи формирования нового типа экономического мышления и культуры энергоэффективного строительства и владения жилой недвижимости. Для этих целей рекомендуется перейти в условиях турбулентной мировой экономики от близорукого понимания экономии, как единовременного сокращения стоимости строительства, к экономии совокупной стоимости владения жизненными циклами зданий с преимущественными затратами владельцев жилья на стадии эксплуатации. Следует признать весьма обоснованным программно-целевой подход развития жилищного строительства на основе формирования специализированного спроса и предложения с критериями минимизации в виде показателей совокупной стоимости владения жилищной недвижимости.

Проведенные исследования показывают, что современные эффективные стратегии менеджмента и маркетинговые подходы к продажам товаров и услуг в мировой бизнес-среде довольно часто используются устоявшееся понятие «Total Cost of Ownership», которое означает- «совокупная стоимость владения», применительно к жизненному циклу каких-либо товаров, изделий или систем. В наиболее общем виде это общая величина целевых затрат, которую должен внести владелец с момента начала реализации вступления в состояние владения до момента выхода из состояния владения. Универсальной методики расчета стоимости владения не существует, поскольку это зависит от объекта владения, структуры затрат владения, которые могут быть весьма различны [3,7].

Данный методический подход отражает традиционную проблематику развития глобального мирового экономического тренда стоимостного управления товарами и услугами во всех сферах народного хозяйства на основе их жизненных циклов. В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу. Так например, стало хорошей нормой при покупке автомобиля считать стоимость его владения как сумму совокупных затрат.

Основа таких экономических трансформаций делает восприятие категорий стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как и стоимости ее владения в виде стоимостного эквивалента абсолютно всех совокупных затрат по всему жизненному цикла строительства и владения, вплоть до ликвидации объекта [5,7].

Проведенный обзор показал, что исследования, связанные с применением контрактов на жизненные циклы в строительстве, весьма интересны [1]. Можно подтвердить, что современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных экономических, правовых и организационно-управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ). Обзорный анализ показал, что процедура заключения таких контрактов в различных сферах экономики России и исследование зарубежного опыта стран с развитой рыночной экономикой по практическому применению КЖЦ находится не на самом высоком уровне. Авторами рассмотрены [1] и решены ряд задач по актуализации вопроса о необходимости уточнения термина КЖЦ, проведен обзор по терминологии понятия КЖЦ в странах Европы, проанализирован зарубежный опыт в странах Великобритании и Финляндии; проанализированы основные аспекты внедрения КЖЦ на территории РФ.

Следует отметить, что существует ряд исследовательских работ в области управления совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли [6]. В статье отмечаются современные условия развития энергоэффективности на индикаторов как стоимости владения недвижимостью, так и стоимости контрактов на жизненные циклы недвижимости.

Важно так же учесть вопросы применения стоимости владения применительно к комплексной жилой застройке, а также к стоимости контрактов на жизненные циклы данных инвестиционных проектов. Эта тематика затронута определенным образом в статье проф. Баронина С. А. и его аспиранта Янкова А. Г. [7].

Проведенный анализ показывает, что в практику отечественной и зарубежной оценочной деятельности, в том числе в деятельность стандартов при массовой оценке недвижимости [9], важно включить показатели оценки совокупной стоимости владения недвижимостью, а также и стоимость контрактов на жизненные циклы недвижимости.

Оценка стоимости контрактов на жизненные циклы жилой недвижимости в России к сожалению не применяются и такой вид оценки существует при строительстве линейно-протяженных объектов в виде железных и автомобильных дорог, а также и при выполнении оборонных заказов [1,11].

Актуально использовать проблематику применения совокупной стоимости владения при оценке и прогнозировании рынка жилья в России [10]. Так же, перспективно использование этого инструмента при моделировании стоимостного управления ипотечно-инвестиционными программами [12] и в ходе методологического структурирования формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья [13].

В заключении стоит отметить важность применения существующего опыта оценки совокупной стоимости владения жилой недвижимостью по жизненным циклам строительства и эксплуатации в учебной литературе. Весьма актуальным будет расширить существующие курсы менеджмента [14], а также зачетные модули в высшей школе по управлению развитием недвижимостью [11].

Таким образом, выполненный общий обзор опыта применения управления энергоэффективностью в строительстве на основе совокупной стоимости владения жилищной недвижимостью показал важность и перспективность применения этой научно-практической концепции как для покупателей жилья, девелоперов, так и для государственных органов управления строительством и ЖКХ. Это позволит перейти к новому виду рыночной оценки и регулирования жилищного рынка на основе управления стоимостью владения недвижимостью в жизненных циклах строительства и эксплуатации зданий.

 

Литература:

 

1.      Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С. А. Баронин, А. Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — № 6. С.125–150.
2.      Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С. А. Баронин, А. Г. Янков // Вестник государственного университета управления. — 2013. — № 23
3.      Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью/ С.А Баронин [и др.]; под общ. ред. А. В. Белого и С. А. Баронина-Астана: ПРООН,2015.
4.      Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла Баронин С. А., Бенуж А. А., Казейкин В. С., Кулаков К. Ю., Манухина Л. А., Янков А. Г., Луняков М. А., Мороз А. М., Подшиваленко Д. В. Пенза, 2014.
5.      Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С. А. Баронин [и др.];под общ. ред. В. С. Казейкина и С. А. Баронина.-Астана: ПРООН, 2015.
6.      Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С. А., Янков А. Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. — 2014.– № 2. С.72–82.
7.      Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости Баронин С. А., Янков А. Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93–97.
8.      Управление строительством жилья эконом-класса на основе приведенной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла: моногр. / Баронин С. А.,Бенуж А. А., Казейкин В. С., Кулаков К. Ю., Манухина Л. А., Янков А. Г., [и др.] — Пенза: ПГУАС, 2014.
9.      Научно-практические аспекты теории массовой оценки недвижимости. Баронин С. А., Люлькина Н. М. Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5–2 (38).С.316–322.
10. Оценка и прогнозирование рынка жилья в России Баронин С. А., Ступин В. А. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 4. С. 30–38.
11. Управление в развитии недвижимости Баронин С. А., Попельнюхов С. Н., Попова И. В., Тарханова Е. В. Учебное пособие / Пенза, 2012.
12. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства Баронин С. А. Экономика строительства. 2004. № 7. С. 6.
13. Методологические аспекты формирования и развития эффективных территориальных рынков доступного жилья Баронин С. А. Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В. Г. Белинского. 2006. № 6. С. 21–24.
14. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости. Сергей Александрович Баронин. Учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности 270115 — «Экспертиза и управление недвижимостью», направления 270100 «Строительство» / С. А. Баронин. Москва, 2012. Сер. Высшееобразование — бакалавриат.
15. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia`s present-day economy and the characteristics of the European experience / S. A. Baronin, A. G. Yankov, S. A. Bizhanov//Life Science Journal.–2014.T11.№ 8s. C.249–253.