Ключевые слова: финансовое обеспечение, жилищный сектор
Сравнивая преобразования в жилищной сфере Германии и России, происходившие в ходе экономических реформ в странах с начала 90-х годов прошлого столетия и их результаты, можно отметить следующие особенности.
Базовые условия (форма собственности на недвижимость, качество жилого фонда, тип построенных в послевоенные годы домов, характер коммунальной инфраструктуры) в жилищном секторе Восточной Германии и России были очень схожими.
Результаты произведенных реформ часто схожи в количественных показателях, как например право собственности на жилой фонд: и в России и Германии сегодня преобладает частная собственность на помещения, хотя в Германии эта доля преобладает (государственная и муниципальная собственность всего 2 % от общей площади жилого фонда [2], в России — 11 % [1]), но очень сильно отличаются в качественных показателях.
На начало реформ основная часть жилого фонд в обеих странах находилась в государственной собственности. Смена формы собственности с преобладанием частной собственности привела к смене финансового обеспечения в жилищном секторе экономики.
Финансовое обеспечение в жилищном секторе экономики на современном этапе проявляется в форме бюджетного финансирования, самофинансирования и кредитования.
В ходе реформ в Германии бюджетное финансирование проявило себя (начатые программы продолжают осуществляться) через средства федерального и земельных бюджетов. За счет средств бюджетов был осуществлен капитальный ремонт большинства многоквартирных домов. Его финансирование в 90-е годы осуществлялось в рамках программы «Подъем Востока». В 2002 г. для модернизации жилого фонда Восточной Германии была принята специальная программа «Перестройка Восток», а в 2006г. для Западной Германии — «Перестройка Запад». Кроме того, на уровне отдельных земель существовали дополнительные программы.
Стоимость модернизации в среднем составила около 30 % от стоимости вновь возводимого жилья. Наибольший опыт в капитальном ремонте и модернизации накоплен в бывшей столице ГДР — Восточном Берлине, где 60 % панельных зданий подверглись комплексной реконструкции, 25 % — частичной. Общая сумма капиталовложений на эти цели с 1993 по 2003 гг. составила около 6,2 млрд. евро. В расчете на одну восточно-берлинскую квартиру модернизация обошлась примерно в 23 тысячи евро, в том числе 8,5 тысяч — на проведение энергосберегающих мероприятий [3].
В ходе строительства, модернизации и реконструкции жилого фонда в Германии огромное внимание уделяется вопросам энергосбережения. Несмотря на то, что мероприятия по энергосбережению начали проводиться в ФРГ еще в 70-е годы (первый соответствующий закон «Закон об экономии энергии в зданиях» был принят в 1976 году), особенно широко они начали применяться в конце прошлого — начале нынешнего веков. При этом особенностью Германии является комплексный подход, при котором учитывается не только экономия первичных ресурсов, но и их воздействие на окружающую среду.
Этот аспект учитывается в значительной мере при осуществлении финансирования жилищного сектора Германии, в частности при санации зданий.
Кредитование осуществляется Банком реконструкции и развития по льготным процентным ставкам, предусмотрено субсидирование, программы грантовой поддержки.
Основной принцип: чем более энергоэффективный дом/квартира после завершения санации/ремонта, тем более привлекательные условия по кредиту и тем выше субсидия. Качество санации определяется по эталонным значениям «первичное потребление энергии» и «трансмиссионные потери тепла». Оба значения определены в Постановлении об энергосбережении (EnEV).
Существуют стандарты: энергоэффективный ремонт 55, 70, 85, 100, 115, чем ниже число, тем выше энергоэффективность.
Например, по программе (KfW программа 151) кредит может быть выдан до 100000 евро с эффективной ставкой по кредиту 0,75 % годовых на срок от 4–30 лет, период оплаты процентов без погашения основного долга от 1 до 5 лет, возможен и срочный кредит при котором в течение всего его срока оплачиваются проценты, а тело возвращается в виде единовременной суммы в конце срока.
Предусмотрены гранты, позволяющие уменьшить сумму кредита и сократить его продолжительность [4]:
Таблица 1
|
KfW энергоэффективный дом 55 |
27,5 % от суммы кредита (до 27500 евро для каждой жилой единицы (квартиры). |
|
KfW энергоэффективный дом 70 |
22,5 % от суммы кредита (до 2200 евро для каждой жилой единицы. |
|
KfW энергоэффективный дом 85 |
17,5 % от суммы кредита (до 17500 евро). |
|
KfW энергоэффективный дом 100 |
15 % от суммы кредита (до 1500 евро). |
|
KfW энергоэффективный дом 115 |
12,5 % от суммы кредита (до 12500 евро). |
При этом необходимо отметить, что обычные ставки по кредитам в Германии на текущий момент значительно выше, чем предоставляются по программе:
Дойче банк Германии — потребительский кредит предоставляется на 10000 евро по ставке от 5,25 % годовых.
Самофинансирование в жилищном секторе реализуется на этапе покупки недвижимости, для этих целей также активно используются кредитные ресурсы и в ходе ее содержания. Приватизация жилья бывшей ГДР была настоящей продажей жилья, а не производилась бесплатно или за символическую плату. Приватизация происходила, как правило, после санации дома/квартиры, в основном по «модели продавца».
После перехода недвижимости в частную собственность и, соответственно, сокращения и прекращения государственного субсидирования жилищной сферы, существенно возросли арендные ставки. Вследствие возникновения банков содействия реконструкции ЖКХ была проведена и проводится энергосберегающая санация жилого фонда, причем без отселения жильцов.
Именно благодаря энергосберегающей санации установился баланс между возможностями потребителей (граждан, проживающих в жилом фонде) с одной стороны по оплате коммунальных услуг и потребностями жилищных предприятий, обслуживающих жилой фонд и, соответственно, предприятиями-поставщиками (воды, тепла, электричества) по возмещению необходимых затрат.
В России, начиная с 1991 года, производилась и продолжается приватизация жилищного фонда. При этом жилье переходит в собственность граждан в текущем состоянии без проведения сплошной инвентаризации и оценки технического состояния всех многоквартирных домов.
Вступление в права собственности на жилье позволило гражданам иметь возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, но и поставило перед необходимостью 100 % возмещения всех связанных с жильем затрат.
С точки зрения отсутствия финансовых ресурсов, которыми должно располагать население для покупки жилья по рыночным ценам, бесплатная передача в собственность это интересная мера, но с точки зрения изношенности передаваемых объектов и необходимости нести повышенные эксплуатационные затраты по их содержанию и ремонту (капитальному ремонту) эта мера представляется спорной, так как стоимость реконструкции здания при капитальном ремонте может обойтись с сумму равную половине стоимости нового строительства, а в некоторых случаях вообще не имеет смысла, как в случаях с аварийным и ветхим жильем.
В России фактически населению был предложен выбор: либо приватизировать помещение (квартиру) в которой живешь, что открывало возможности по участию в рыночных механизмах с недвижимостью, либо этих возможностей нет, недвижимость остается в государственной (муниципальной собственности), но высокие эксплуатационные затраты на ее содержание приходится нести гражданам.
Начиная с 2004г. (Постановление Правительства РФ № 89 от 17.02.2004г. и последующие, его менявшие) взят курс на бездотационный режим финансирования жилищно-коммунальных услуг, при превышении максимальной величины расходов, которая устанавливается региональными властями (по Санкт-Петербургу 14 % от совокупного дохода семьи) предоставляются субсидии.
В связи с низким уровнем дохода большей части населения России (только 12 % населения имеют доход свыше 35000 рублей, свыше 15000 рублей — 46 %)финансовое обеспечение в форме самофинансирования в жилищном секторе экономики России ограничено.
Бюджетное финансирование учитывая переход права собственности на недвижимость последовательно сокращается и направлено в основном на содержание недвижимости, находящейся в государственной (муниципальной) собственности и на разрешение тяжелой ситуации с ветхим и аварийным жильем.
Расходы федерального бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство представлены в Таблице 2.
Таблица 2
Расходы федерального бюджета по годам, млрд. рублей [5].
|
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 (план) |
2015 (план) |
2016 (план) |
2017 (план) |
|
234,9 |
278,8 |
228,84 |
177,51 |
96,98 |
68,02 |
50,96 |
14,49 |
Кредитование в жилищном секторе представлено в виде жилищных кредитов и ипотечных жилищных кредитов. Жилищные кредиты — кредиты, предоставленные кредитной организацией физическим лицам — резидентам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, для финансирования строительных работ и для приобретения жилья. Ипотечные жилищные кредиты — жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам — резидентам под залог недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Во временном интервале 2010–2014г. объем средств, ежегодно предоставляемым кредитными организациями физическим лицам по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам демонстрировал рост. На 1.01.2015г. объем предоставленных средств по жилищным кредитам составил 1808551 млн. рублей, при среднем сроке кредитования 178,1 месяцев, и при средневзвешенной ставке по кредиту — 12,47 %. В иностранной валюте объем предоставленных средств — 12767 млн. рублей. По ипотечным жилищным кредитам объем предоставленных средств на 01.01.2015г. составил 1753294 млн. рублей, средний срок кредитования — 179,5 месяцев, средневзвешенная ставка 12,45 %. В иностранной валюте объем предоставленных средств — 10832 млн. рублей [6].
В 2015 году, в результате экономического кризиса, ситуация в сфере кредитования ухудшилась. Произошло уменьшение средневзвешенных сроков и повышение ставок по жилищным и ипотечным жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте. Средневзвешенный срок по ипотечным жилищным кредитам сократился до 173,3 месяцев, средневзвешенная ставка увеличилась до 14,04 % годовых. В результате объем кредитования в рублях в первом полугодии 2015г. уменьшился по сравнению с 2014 годом в 1,7 раза.
Ставки по кредитам очень высоки и для большинства россиян остаются недоступными.
Никаких кредитов на реконструкцию жилья, проведение энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе не предусмотрено, никаких субсидирующих выплат при приобретении или строительстве энергосберегающего жилья нет.
В итоге проводимых в России и Германии реформ, на начало 2010 г. общее количество объектов реконструкции в панельных домах востока Германии составило 2 миллиона 180 тысяч 200 квартир. Реконструкцию прошли более 70 % зданий [3].
В России на конец 2012г. 78 % — это дома постройки до 1995 года без проведенного капитального ремонта и реконструкции, 37,5 % домов изношены более чем на 31 %, ветхий и аварийный фонд — 100 млн.кв.м., доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,9 % [1].
Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:
Смена формы собственности на недвижимость приводит к смене финансового обеспечения в жилищном секторе. Отсутствие достаточных возможностей по финансовому обеспечению ведет к разрушению жилищного фонда и дальнейшим проблемам в его эксплуатации, что не было учтено в ходе реформ, проводимых в нашей стране, и что должно учитываться при формировании государственной жилищной политике.
Литература:
1. Федеральная служба государственной статистики, источник: http://www.gks.ru/.
2. Результаты переписи населения в Германии от 9 мая 2011г., электронный ресурс, источник: https://ergebnisse.zensus2011.de.
3. В. Б. Белов, Берхард Шварц: «Энергосберегающая санация типовых жилых зданий. Немецкий опыт для российских регионов», стр. 15, источник: www.iwoev.org.
4. Банк развития Германии, источник: www.kfw.de/
5. Министерство финансов Российской федерации, источник: http://www.minfin.ru/ru/.
6. Центральный банк Российской Федерации, источник: http://www.cbr.ru/
