Оценка эффективности аренды земельных участков под автозаправочными станциями, находящихся в частной собственности

 

В случае получения земли в аренду у частного собственника, арендная плата устанавливается по соглашению сторон.

Главное экономическое условие аренды земли [2, стр.227]:

                   земельный участок может быть предоставлен собственником в аренду при условии возмещения ему затрат или части затрат на освоение или покупку сходного по местоположению земли за определенный срок или в лучшем случае получение дохода сверх покрытия затрат.

                   земельный участок может быть взят в аренду, при условии возмещения затрат на его аренду и получения сверх этого определенного дохода, достаточного для самофинансирования производства или получения иных выгод в виде определенных услуг.

Аренда земельных участков будет эффективна, если она будет экономически выгодна арендатору и арендодателю. А это возможно при экономически равных условиях для собственника земельного участка и арендатора. Экономические условия обоснования арендной платы (Ар) за пользование земельным участком можно выразить зависимостью [2, стр 227]:

Ара ≥ Ар ≥ Арс, (1)

где:

Ара — максимально возможная ставка арендной платы для арендатора,

Арс — минимально допустимая ставка арендной платы для арендодателя.

Величина минимально допустимой ставки арендной платы (Арс) для условий рыночной экономики может быть выражена формулой:

Арс=Нз+Ад, (2)

где:

Нз — налог за землю.

Ад — арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат (или части затрат) на освоение или покупку земельного участка за определенный срок.

Арендный доход собственника земельного участка можно представить как сумму затрат на покупку и освоение земельного участка, которая будет возмещена арендатором (или арендаторами) за весь период предполагаемой аренды путем дисконтирования ежегодных платежей.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества [6].

Дисконтированный денежный поток в течение прогнозного периода — это величина ежегодных платежей на возмещение затрат по обустройству земельного участка, которая позволит собственнику земельного участка возместить затраты. Величина ежегодных платежей может быть рассчитана по формуле [2, стр.228]:

,(3)

где:

PMT– равновеликие периодические платежи (аннуитет, в нашем случае Ад — арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат);

PV — текущая стоимость (Сзу);

i — ставка дисконтирования (доходности);

n — прогнозный период.

Текущая стоимость это стоимость затрат на покупку земельного участка для строительства автозаправочной станции и инженерное обустройство территории (Сзу). Стоимость затрат на покупку земельного участка рассчитывается по формуле:

Сзу= Су+Сд+Слэп+Спр, (4)

где:

Су — затраты на покупку земельного участка;

Сд — стоимость строительства подъездных дорог;

Слэп — стоимость строительства линий электропередачи;

Спр — стоимость прочих затрат.

С другой стороны требуется оценить возможность арендатора в получении дохода для обеспечения арендной платы в условиях самофинансирования производства за счет реализации продукции. То есть, арендная плата должна выплачиваться из дохода, сверх необходимого для самофинансирования. Величина дохода определяется характером деятельности арендатора и соответствующим целевым назначением предоставляемого земельного участка [2, стр.228].

На землях для строительства автозаправочной станции арендатор берет в аренду земельный участок для того, чтобы получить прибыль, минимальный размер которой должен быть достаточный для самофинансирования производства. В то же время, собственник земельного участка заинтересован получить максимальный арендный доход (Ара).

Величину ожидаемой прибыли можно определить, используя формулу рентабельности.

Предельную величину арендной платы земельных участков для строительства автозаправочной станции можно определить по формуле:

(5)

где:

ВП — ожидаемая (прогнозируемая) стоимость реализованной продукции;

P — планируемая норма рентабельности;

Зв — расходы на покупку продукции;

П — включает в себя:

                   операционные расходы (исключая земельный налог) необходимые для функционирования автозаправочной станции;

                   капитализированные затраты на строительство автозаправочной станции.

Для оценки эффективности аренды земельного участка рассчитаем экономические параметры для заключения договора аренды для земельного участка с кадастровым номером 02:01: 130802:5 с площадью 3042 кв. м из категории земель промышленности и иного специального назначения, предназначенного для строительства автозаправочной станции, местоположение: Республика Башкортостан, Абзелиловский район.

Для начала рассчитаем арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат (Ад) по формуле 3.

Для вычисления минимально допустимой ставки арендной платы необходимо определить текущую стоимость.

Сзу= Су+ Слэп, где:

Су — затраты на покупку земельного участка;

Слэп — стоимость строительства линий электропередач.

Сзу=1 941 340 + 162000=2103340 рублей.

Где:

Су-это рассчитанная рыночная стоимость эталонного земельного участка (1 941 340).

Слэп — стоимость прокладки ЛЭП ВЛ 6–10 кВ до д. Елембетово (162000). Стоимость прокладки ЛЭП ВЛ 6–10 кВ за 1 км равен 540 000 рублей.

Ставка дисконтирования равна 18,65 %.

Ставка дисконтирования включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, премию на низкую ликвидность (Таблица 1).

 

Таблица 1

Расчет ставки дисконтирования для земельного участка

 

Прогнозный период 10 лет.

Подставив в формулу текущую стоимость и ставку дисконтирования, получим:

Ад = (2103340*0,1865/(1–1/ ) = 478878, 84

Рассчитаем арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат за 1 кв. м. Площадь земельного участка под автозаправочной станцией 3042 кв.м., арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат за кв. м 157, 42 рублей.

К этой величине необходимо добавить земельный налог (около 10 руб./). Статья 390 налогового кодекса гласит, что налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков. Ставка земельного налога для земель промышленности и иного специального назначения установлена статьей 394 и составляет 1,5 % от кадастровой стоимости.

Прибавив земельный налог, получим минимально допустимую ставку арендной платы для арендодателя в размере 167,42 рублей за кв. м.

Далее определим максимально допустимую ставку арендной платы для арендатора, используя формулу (5).

Рассчитаем стоимость реализованной продукции (ВП) и расходы на покупку продукции (Зв) для АЗС № 205 пользуясь информацией об оптовой и розничной цене. ВП– 45786240 руб., Зв –38520590 руб.

Стоимость строительства автозаправочной станции определили по сборнику УПВС, где дана стоимость в ценах 1969 года. Для расчета стоимости воспроизводства автозаправочной станции в текущих ценах сметную стоимость умножили на индексы и получили 6061204,64 рублей.

Коэффициент капитализации — 23,65 % (Таблица 2).

 

Таблица 2

Коэффициент капитализации

 

ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475.

В результате подставив полученные значения в формулу 4 получим =948765,1 руб.

= 948765,1

где:

ВП — цена реализации топлива в год (45786240);

P — планируемая норма рентабельности (30 %);

Зв — цена покупки топлива в год (38520590);

П — сумма операционных расходов и капитализированных затрат на строительство автозаправочной станции (6179937).

Определив стоимость за кв. м получим 311,89 рублей.

В результате получили зависимость, выражающую экономическое условие обоснования арендной платы 311,89 руб./ м2 ≥ Ар ≥ 167, 42 руб./ м2.

Данные расчеты показывают, что при сложившемся соотношении стоимости реализации горюче-смазочных материалов и затрат на эксплуатацию автозаправочной станции, брать в аренду земельные участки для строительства автозаправочной станции, экономически выгодно как арендодателю, так и арендатору.

 

Литература:

 

1.              Богданов В. Л., Гарманов В. В., Зсядь-Волк В. В., Осипов Г. К. Управление земельными ресурсами. Изд-во С-Петерб. ун-та, 2010. 173 с.
2.              Гарманов В. В., Баденко В. Л., Трушников В. Е. Оценка арендной платы земли в проектах землеустройства. Горный информационно-аналитический бюллетень (научно-технический журнал). 2013. № 8, с. 225–231.
3.              Гарманов В. В., Терлеева А. В., Петрова Е. А., Шилов С. О. Аренда земли как инструмент управления земельными ресурсами. Неделя науки СПбГПУ: материалы научно-практической конференции c международным участием. Научно-образовательный центр «Возобновляемые виды энергии и установки на их основе». — СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2014, с. 208–210.
4.              Шишов Д. А., Шишов А. Д., Козырева Е. В. Новая государственная политика использования земель в Российской Федерации — еще один шаг в неизвестность//Юридическая мысль.-№ 2012 5 (73).-2012.-С. 81–88.
5.              Шишов Д. А., Шишов А. Д., Козырева Е. В. Некоторые вопросы реализации государственной земельной политики в системе рационализации инвестиционной деятельности//Юридическая мысль. -№ 5 (79), СПбГАУ. СПб., 2013. -С.120–127.
6.              Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004. — 107 с.