Статья посвящена изучению теоретических аспектов оценки рынка недвижимости в России. В частности, уделено внимание определению сущности и роли рынка недвижимости, истории становления оценки рынка недвижимости, а также процессу и методам оценки недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, оценка недвижимости, рынок недвижимости, оценщик, метод оценки, стоимость объекта недвижимости.
Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации.
Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы выполняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ [6]:
стимулирование спроса на рынке кредитования;
стимулирование предложения на рынке строительства;
стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хозяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производстве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;
решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граждан жильем.
Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драйверов роста экономики страны в целом.
Особенностью рынка недвижимости является необходимость оценки объектов недвижимости. За основу оценки обычно принималась восстановительная стоимость недвижимости и износ, определяемые по документам Бюро технической инвентаризации (БТИ). При этом, в этих документах вводились поправочные коэффициенты, учитывающие изменение уровня рублевых цен в связи с инфляцией, а в документах, определяющих цену объекта недвижимости на первичном рынке (при его продаже или сдаче в аренду от лица правительства Москвы), некоторые параметры, влияющие на его рыночную стоимость. Но получаемые результаты обычно не соответствовали от реальной рыночной стоимости. Например, большинство сделок купли-продажи с квартирами оформлялось не по их реальным ценам, а по ценам, соответствующих их стоимости по справкам БТИ. Для старых, но крепких кирпичных домов в центре Москвы они составляли около 10–30 % рыночной стоимости. А для новостроек в дешевых районах — около 70–80 % [4]. Поэтому их использование позволяло снизить налоги и обязательные платежи и было очень популярным. Хотя это резко повышало риск для участников сделок, делая их не вполне законными: в случаях судебных разбирательств стороны могли опираться только на цены, указанные в договорах, а не на реальные цены сделок.
Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию. В 1994г. Комитет по управлению имуществом правительства Москвы (Москомимущество) начал выдавать сертификаты фирмам, сотрудники которых успешно проходили соответствующие испытания (экзамены) на его квалификационной комиссии. Эти сертификаты удостоверяли право фирмы на подготовку и проведение конкурсов и аукционов, подготовку и оформление имущественных сделок, инвентаризацию, оценку стоимости, экономическую и правовую экспертизу использования имущественных комплексов, инвестиционную деятельность и инвестиционное проектирование, иную деятельность в сфере недвижимости (при этом имелась в виду нежилая недвижимость). В 1995г. произошло разделение лицензирования для фирм и физических лиц — исполнителей работ: первым выдавались соответствующие лицензии; вторым — лицензионные карточки к ним [6]. Те и другие удостоверяли право осуществлять определенные виды деятельности, например, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в т. ч. посредническая) или деятельность (в т. ч. посредническая) по сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц. Оценочная деятельность особо не выделялась и входила в состав риэлтерской деятельности.
С жилыми помещениями положение было аналогичным. С 1995 г. фирмам выдавались лицензии на право риэлтерской деятельности с жилыми помещениями, а физическим лицам — лицензионные карточки. Они выдавались отдельно по нескольким специальностям. В этой сфере «оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений», было выделено в отдельную специальность под номером 04. Это положило начало официальному признанию специфической профессиональной деятельности по оценке недвижимости.
Следующими шагами в этом направлении стали «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденное Правительством Российской Федерации в ноябре 1996 г. Положение специально указывало: «услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью» [2]. С выходом и введением в действие московского и федерального законов об оценочной деятельности оценка недвижимости на законодательном уровне была окончательно отделена от риэлтерской деятельности.
Современное российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом № 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки [1].
Рыночная стоимость объекта недвижимости — это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции [7]. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи.
Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, определяется, растет недвижимость в цене или нет. Например, если продается недвижимость выше первоначальной стоимости, продавец получает доход. В противном случае — убыток.
Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:
спрос на недвижимость;
его полезность;
ограниченное число предложений по отношению к объекту;
его отчуждаемость
Отчуждаемость — это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить права на него.
Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в статьях 14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.
Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при [1]:
купле-продаже или аренде объекта;
акционировании предприятия;
кадастровой оценке;
для определения налогооблоожения недвижимых объектов;
кредитовании под залог;
страховании;
внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации;
привлечении инвестиционных вложений;
вступлении в права наследования;
разрешении имущественных споров;
при ликвидации предприятия, организации;
для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости;
при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.
Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду:
комнаты и квартиры;
помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные;
дома с участком земли;
участки земли, предназначенные под строительство;
складские и производственные помещения.
Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г. В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят [3]:
сравнительный;
затратный;
доходный.
Сравнительный метод базируется на сравнении цены объекта (комнаты, квартиры, дома и т. д.) со стоимостью аналогичной недвижимости. Затратный метод базируется на зависимости цены объекта недвижимости от стоимости создания такого же объекта. Данный метод используется при оценке отдельных зданий, домовладений, предприятий и стоимость зависит от степени износа здания и необходимых вложения на его ремонт. Доходный метод основан на установлении цены объекта недвижимости на базе расчета предполагаемых доходов от объекта. Этот важно, поскольку помогает спрогнозировать цену объекта в будущем. На сегодняшний день доходный метод наиболее применяемый.
Однако надо помнить, что существуют определенные риски при оценке недвижимости: бывают попытки «лукавой» оценки, когда оценщик завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки [5]:
с недооценкой — при сговоре оценщика и риэлтора, которые стремятся приобрести недвижимость у клиента по более дешевой цене;
с переоценкой — встречается в случаях сговора клиента и оценщика против предполагаемого покупателя. Такой вариант распространен, когда берут кредит под залог недвижимости, при страховании, составлении бизнес-плана;
от обратного — в этом случае оценщик приглашается, чтобы сказать клиенту уже заранее оговоренный результат, который выгоден подлинному организатору лжеоценки.
Следует иметь в виду, что суд, органы по управлению имуществом, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают экспертные заключения по оценке недвижимости, которые выполняются только «уполномоченными» оценщиками. Это требование не распространяется на оценку частных квартир, домов, офисов. Выбирая оценщика, следует быть осторожным и предусмотрительным.
Итак, сегодня оценка недвижимости вошла в жизнь не только бизнесменов и предпринимателей, но и обычных граждан. Сделки с недвижимостью носят частный характер, предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной. Поэтому профессиональная независимая оценка недвижимости наиболее востребованный вид оценочной деятельности. Но и самим гражданам необходимо владеть определенной базой знаний в этой области. Рассмотренные в работе принципы и методы оценки недвижимости содержат в себе теоретические основы, позволяющие понимать и эффективно использовать оценку недвижимости при возникновении такой необходимости.
Литература:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г. (с изменениями и дополнениями)
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности» от 23.11.1996г. № 1407
- Федеральный стандарт «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г.
- Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. — М.: Маркетинг, 2012. — 387с.
- Козельский Я. В. Методы оценки недвижимости // Недвижимость. — 2015. — № 7. — С. 25–29.
- Малыхин С. А. Рынок недвижимости в России. — М.: Веста-М, 2012, — 428с.
- Стерник Г.М Технология анализа рынка недвижимости // Экономикс. — 2015. — № 10. — С. 31–34.
- www.irn.ru — портал «Индикаторы рынка недвижимости»
