Деприватизация невостребованных земельных долей

На основе ретроспективного анализа нормативно-правовых актов, действующих в различные периоды осуществления земельной реформы в России, раскрыта сущность правовых механизмов деприватизации невостребованных земельных долей. Рассмотрены социально-экономические последствия этого процесса.

Ключевые слова: деприватизация, земли сельскохозяйственного назначения, общая долевая собственность, невостребованные земельные доли.

Механизм приватизации земель сельскохозяйственного назначения в России был схож с ваучерной приватизацией государственного имущества, но, из-за слабой и неактивной поддержки земельной реформы, земельная доля сохраняется на протяжении более 20 лет, в то время как ваучеры исчезли после полутора-двух лет практического применения. Земельная доля сегодня является явным анахронизмом, тре­бующим подходов и конкретных шагов по её упразднению [6, с. 51].

Проблема невостребованных земельных долей актуальна для большинства регионов нашей страны. По разным оценкам невостребованные земельные доли составляют от 24 до 29 % от их общего числа [1, с. 17].

Одним из важнейших подходов к упразднению института земельных долей является их деприватизация. Для глубокого понимания проблемы необходимо обратиться к ныне утратившим силу актам Правительства и Президента 1990-х годов, поскольку в различные периоды проведения земельной реформы подходы к ее решению существенно отличались.

Довольно длительное время (до 2002 года) вопрос о деприватизации земель не ставился, невостребованные земельные доли оставались в пользовании сельскохозяйственных организаций (табл.).

Таблица

Решение проблемы невостребованности земельных долей на начальном этапе земельной реформы в РФ

Необходимо отметить, что методы приватизации сельскохозяйственных земель, а также ее последствия, в свое время, получили критическую оценку у большинства представителей научного сообщества.

К числу негативных последствий приватизации были отнесены:

- формирование большого количества сельскохозяйственных предприятий, не отвечающих оптимальным размерам, без четко выраженной спе­циализации, без необходимой инфраструктуры;

- возник­новение хаоса в использовании земель, появление пространственных недостатков землевладения и землеполь­зования;

- отсутствие у большинства сельскохозяйственных предприятий устойчивого во времени землепользования, что затруднило планирование и организацию рационального использования земель, привело к нарушению и утрате се­вооборотов;

- появление значительных площадей неиспользуемых земель, зарастание пашни лесом и кустарником;

- затруднение проведения государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля, из-за отсутствия возможности выявить конкретного собственника земли;

- сокращение объемов производства сельскохозяйственной продукции и, в целом, эффективности использования сельскохозяйственных земель.

Негативные последствия оказались настолько значительны, что в научной среде появились сторонники «деприватизации» сельскохозяйственных земель.

По мнению С.В. Семченковой: «В качестве наиболее социально и экономически справедливых вариантов необходимо рассматривать безвозмездный возврат земельных долей в состав земель субъектов Российской Федерации, муниципалитетов или сельскохозяйственных организаций, как юридических лиц» [5, с. 16].

Сторонником «замораживания» земельной реформы «по линии натурального межевания и оформления долей собственности на земельные участки» для передачи прав на еще невыделенные земельные доли государству является А.Н. Макаров [3, с. 13].

Но большинство представителей науки и специалистов в области аграрных отношений (например С.Н. Волков, Е.С. Строев) выступали против «жесткого» варианта решения проблемы: «Собственники земельных долей уже привыкли быть землевладельцами, хотя большинство из них так и не видело своих земельных участков. Для многих из них земельная доля - это последний источник существования. Сданная в аренду, она приносит некоторый доход в виде натуральной или стоимостной поддержки. Поэтому одномоментное изъятие земельных долей для государственных, общественных или коммерческих надобностей, может повлечь за собой социальный взрыв» [7].

Правовой механизм деприватизации земель, находящихся в общей долевой собственности, впервые был изложен в принятом 24июля2002 года федеральном законе №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» («закон «Об обороте»), при этом в различных редакциях этого закона он неоднократно менялся.

В настоящее время, невостребованной может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, не могут быть признаны невостребованными. Невостребованной такжеможет быть признана доля, являющаяся «выморочным имуществом».

Орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

Для прекращения права собственности граждан, не использующих свои земельные доли необходимо проведение комплекса организационных, правовых, землеустроительных и кадастровых работ. Орган местного самоуправления обязан вовлечь в оборот муниципальные земельные доли, для этого он публикует в СМИ информацию о возможности их приобретения.Если никто не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему долей (доли) и поставить его на государственный кадастровый учет, для последующей продажи или сдачи в аренду.

Выводы:

1. Юридические основы для деприватизации земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности появились в 2002г. с принятием закона «Об обороте», но первоначальная редакция не содержала понятия «невостребованная земельная доля», речь шла о «неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка». Учитывая, что невостребованные доли часто «растворены» в составе участка вместе с востребованными долями и используются сельскохозяйственными организациями, практическое осуществление такого механизма оказалось весьма затруднительным и не нашло широкого применения.
2. Фактически деприватизация началась в 2006-2007гг., когда в ряде субъектов РФ начались работы по выделению земельных участков в счет невостребованных земельных долей и признанию на них прав собственности субъектов РФ (рис.). Вторая волна деприватизации началась в 2012 году, когда работы по выявлению невостребованных земельных долей начали проводить органы местного самоуправления. Этот процесс продолжается до сих пор.
3. На всех этапах деприватизации были предусмотрены максимально «гибкие» для граждан условия прекращения их прав на землю. Так, например, предусмотрен период не менее 30 дней для подачи заявлений лицами, считающими, что их доли необоснованно включены в список невостребованных, также им предоставлено право заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности; выдел невостребованных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшегокачества.
4. Социально-экономические последствия деприватизации нельзя назвать тяжелыми, но несомненно, для сельских пенсионеров арендная плата за земельные доли в виде натуральной продукции и вспашки огородов была ощутимым подспорьем. Тем не менее, забота о пенсионерах – задача государства и социальных служб, а не частных сельскохозяйственных предприятий, часто самих находящихся в тяжелом экономическом положении. Постепенное и поэтапное осуществление деприватизации обеспечило минимально возможную социальную напряженность среди сельского населения.
5. Денежные средства от продажи и сдачи в аренду муниципальных земельных долей и земельных участков, поступают в бюджеты органов местного самоуправления, что позволит со временем компенсировать затраты на проведенные комплексы работ. Муниципальные земельные доли и участки, которые не были выкуплены и приобретены в аренду для сельскохозяйственного производства, могут быть использованы для развития сельских населенных пунктов [2, с. 23], организации сети дорог общего пользования, предоставления земельных участков для размещения объектов газификации и иных объектов инженерной инфраструктуры.
6. Сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам менее хлопотно и затратно арендовать на длительный срок или выкупить земельные участки у муниципалитетов, чем заключать договоры с большим количеством участников долевой собственности, часто достигающих нескольких сотен человек, тем более что законодательством предусмотрен ряд льготных условий для приобретения таких долей и участков [4, с. 44]. Сформированные в счет муниципальных долей сельскохозяйственные землепользования будут более устойчивыми.

По окончании процесса деприватизации завершающим этапом земельной реформы должно стать землеустройство территорий муниципальных образований, поскольку оно является единственным механизмом устранения негативных последствий приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Необходима разработка государственной программы по землеустройству сельских территорий.

Литература:

1. Волков С.Н. Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве: земельное право // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 6. – С. 8-12.
2. Долгушин А.В. Повышение эффективности использования муниципальных земельных участков, образованных из невостребованных земельных долей: Автореф. дис. канд. э. наук. – Москва, 2011. – 24 с.
3. Макаров А.Н. Экономическая реализация земельной собственности: Автореф. дис. д. э. наук. – Москва, 2008. – 48 с.
4. Рогатнев Ю.М. Малышкина И.А. Транзакционные издержки сельскохозяйственного землепользования в условиях общей долевой собственности на землю // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2013. № 6. - С. 41-47.
5. Семченкова С.В. Устойчивость землепользования коллективных сельскохозяйственных организаций в условиях оборота земельных долей: Автореф. дис. канд. э. наук. – Москва, 2005. – 24 с.
6. Столяров В.М.Земельные доли в аграрной экономике России // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2011. № 12. - С. 49-55.
7. Строев Е.С., Волков С.Н. Земельный вопрос в России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование: электрон. журн. 2002. № 4(13). Режим доступа к журн. URL: http://dpr.ru/journal/journal_10_11.htm (дата обращения: 24.11.2015)