К вопросу овидах ограниченных вещных прав на земельные участки
Задорожный Максим Дмитриевич, студент
Кубанский государственный аграрный университет (г. Краснодар)
В статье рассмотрены проблемы определения перечня ограниченных вещных прав на земельные участки в действующем законодательстве, показаны пробелы в части определения содержания тех из них, которые планируются к нормативному установлению.
Ключевые слова: ограниченные вещные права, земельные участки, система вещных прав, право застройки.
В настоящее время эффективности использования земельных участков и обеспечения стабильности их гражданского оборота не способствует узкий перечень прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками. К числу последних законодатель относит, в основном права, носящие обязательственный характер (аренда, безвозмездное срочное пользование). Возможность использования земельных участков на вещном праве постоянного бессрочного пользования законодательно предусмотрена только по отношению к весьма ограниченному кругу субъектов.
Однако представляется, что отсутствие широкого перечня ограниченных вещных прав, содержание которых определяется законом, приобретаемых на индивидуально определенные вещи [2, с.43] и подтверждаемых «правоудостоверяющими юридическими фактами [3, с.70]», не создает предпосылки надежной защиты субъектов земельных правоотношений.
Сам по себе перечень вещных прав, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации [1], не является исчерпывающим. Так, в группу ограниченных вещных прав входят установленные статьей 216 ГК РФ права: пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного бессрочного пользования земельным участком, хозяйственного ведения имуществом, оперативного управления имуществом и сервитуты.
Однако в юридической литературе к данному перечню прав различные авторы добавляют иные права и формируют закрытые (либо открытые) перечни вещных прав. Наиболее четко, на наш взгляд, решить эту задачу удалось И. А. Емелькиной, которая, формулируя систему ограниченных вещных прав, особое внимание обращает на «наличие экономико-правовых, политических и исторических предпосылок перехода от однотипной системы вещных прав, закрепленной в отечественном праве (вещные права пользования чужой вещью), к классической системе ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием по признаку содержания вещного права [4]». Систему вещных прав И. А. Емелькина делит на три самостоятельные подсистемы: «(1) ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки); (2) ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем); (3) ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи)) [4]». Преимущества подобного перехода отечественного права к классической системе И. А. Емелькина видит в возможностях наиболее полного задействования в гражданском обороте земельных участков, имеющих обширный экономический потенциал для сельскохозяйственного использования, застройки, ренты, а также как средств обеспечения финансовых и иных обязательств [4].
Другой вопрос, который нередко возникает, в том числе в юридической литературе, — вопрос о возможности возникновения новых ограниченных вещных прав в результате соглашения сторон. Е. А. Суханов по данному поводу высказывался таким образом: «...характер и содержание вещных прав определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли... Никаких иных вещных прав, кроме прямо установленных, законодательство не допускает, и создать их или изменить их содержание в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Иное дело, что по мере развития законодательства этот перечень может изменяться и дополняться [8, c. 7,9]». Н. С. Потапова в свою очередь утверждает: «Те вещные права, признанные законодателем в кодифицированных актах, не упомянутые в части 1 статьи 216 ГК РФ... являются по своей природе ограниченными вещными правами [6, c. 28]».
В рамках реформы гражданского законодательства в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ [7], первоначально принятом Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении в апреле 2012 года, а затем разбитом на несколько частей и претерпевшем существенные изменения, предлагалось, что перечень ограниченных вещных прав должен был стать закрытым, в нем предусматривалось появление новых ограниченных вещных прав на земельные участки, в частности права застройки, которое возникает из соглашения с собственником на срок не менее 50 лет и дает его обладателю право изменять существо земельного участка, возводить и сносить по своему усмотрению различные здания, строения, сооружения. Содержание права застройки не было определено в законопроекте так полно, как это сделано, например, в немецком гражданском праве: там само право застройки является объектом права собственности и собственник отстраняется от участка на весь период действия права застройки, получая лишь плату за предоставление участка, но никаких вещных прав на построенные объекты он не имеет до окончания действия права застройки, а по окончании действия права лицо, которому это право предоставлено, должно возвратить земельный участок собственнику со всем, что построено на нем, причем безвозмездно. На текущий момент право застройки определено законодателем в статье 263 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Предполагаемые законопроектом изменения так и не были внесены в этой части.
Следует сказать, что при анализе нормы законопроекта об условиях договора, по которым устанавливается ограниченное вещное право, возникает немало вопросов. Например, в перечень ограниченных вещных прав в пункте 2 статьи 223 «Виды вещных прав» законопроекта вводятся новые ограниченные вещные права, к примеру, право вещной выдачи (глава 20.6 проекта). При этом не разъясняется суть этого права и необходимость его закрепления в законе.
В германской литературе объяснение этого правового института дается чаще всего на примере так называемого права использования земельного участка пожилого лица с условием его пожизненного содержания (Altenteilrecht), когда взамен на предоставление участка третьему лицу последнее обязуется (через установление вещного обременения — Reallast) предоставить собственнику (пожилому лицу) das Altenteil (дословный перевод — «выдел престарелым») в виде денежного содержания, оказания определенных услуг, питания. В законопроекте праву вещной выдачи посвящено семь статей, ознакомление с которыми дает лишь самое общее представление об этом ограниченном вещном праве, что создало бы много проблем при его применении.
Представляется, что отсутствие детальной регламентации содержания предполагаемых к введению ограниченных вещных прав в проектах нормативных актов может создать «больше вопросов по их применению и необходимостью принятия, чем упростить сложившиеся правоотношения [5, с.481]».
На основании вышеизложенного следует сказать, что, не смотря на обилие различных теорий о видах ограниченных вещных прав на земельные участки и обоснование критериев построения их системы в юридической литературе, законодателем на текущий момент так и не удалось полноценно определить и систематизировать ограниченные вещные права на земельные участки, и результаты таких пробелов регулярно находят отражение в правоприменительной практике.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗс изм. и доп. от 13 июля 2015 года // СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301; 2015. № 29 (часть I). Ст. 4384 (далее — ГК РФ).
- Гряда Э. А. К вопросу о гражданско-правовом значении государственного кадастрового учета земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2. С. 42–45.
- Гряда Э. А. Сущность и значение государственной регистрации вещного права как юридического факта // Закон и право. 2014. № 6. С.70–75.
- Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: Монография. 2011 // СПС «Гарант»
- Извеков А. В., Гринь Е. А. Изменения законодательства о земельном сервитуте: общий анализ и оценка // Молодой ученый. 2015. № 19. С. 478–481.
- Потапова Н. С. Вещные и обязательственные права граждан на жилые помещения: Дис.... канд. юрид. наук. М., 2006.
- Проект Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 года) // СПС «КонсультантПлюс».
- Суханов Е. А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. № 1.
