В статье проведен анализ содержания закрепленных земельным законодательством принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения и выявлены правовые проблемы их практической реализации.
Ключевые слова: земельный участок сельскохозяйственного назначения, оборот земель, земельная доля, преимущественное право выкупа.
Земли сельскохозяйственного назначения являются важнейшим природным ресурсом, что обусловлено их способностью плодородия, возможностью производить необходимые для жизнедеятельности человека продукты. Несомненно, во многом это определяет особенности оборота данной категории земель, необходимость ограничения круга субъектов, обладающего правами владения, пользования и распоряжения. Конституция Российской Федерации [6] в статьях 9, 36 признает земли основой жизни и деятельности народов, предусматривает их особую защиту.
Установление общих начал правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно, его принципов, было обусловлено необходимостью упорядочения отношений, связанных с приобретением, ограничением и прекращением прав на земельные участки из состава данной категории земель и «обеспечения соответствия законов и подзаконных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации федеральному законодательству [2, с.14]». Пункт 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7] содержит в себе перечень принципов, которые являются основополагающими началами в вопросах регулирования отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они являются логическим продолжением и уточняют общие принципы земельного законодательства, содержащиеся в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации [4].
Подпункт 1 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте» содержит принцип сохранения целевого использования земельных участков, среди остальных он занимает особое место, является базовым и главенствующим в вопросах правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Он предполагает, что сторона, приобретающая земельный участок сельскохозяйственного назначения, обязана использовать его исключительно для ведения сельскохозяйственного производства или для иных целей, непосредственно связанных с осуществлением такого вида деятельности.
Разделение земель по целевому признаку, является характерным для отечественного земельного права, служит для определения необходимого и оптимального режима правовой охраны земельных участков и определения вида их рационального использования. Н.И. Калинин и А.А. Удачин отмечают, что категории земель, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, оправдали себя на практике с точки зрения разграничения режимов правовой охраны различных категорий. Кроме того, как отмечают ученые, особое значение сохранения земель сельскохозяйственного назначения от их порчи или утраты являются «краеугольным камнем российской земельной политики [5]».
Подпункт 2 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте» содержит принцип ограничения «максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица». Основной задачей данного принципа является препятствие появления на монополистов в области сельскохозяйственного производства. Пункт 2 статьи 4 рассматриваемого нормативного акта указывает, что полномочия по установлению максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, принадлежащих одному собственнику, устанавливается законодательным органом субъекта, но не может превышать 10 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения в данном субъекте.
Следующий принцип закрепляет преимущественное право выкупа участков из земель сельскохозяйственного назначения, выставленных собственником на продажу (за исключением публичных торгов), предоставленное органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления. Установление этого принципа отражает стремление законодателя обеспечить органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления участие в распределение земель данной категории, а также возможность регулировать и формировать соотношения спроса и предложения. Данный принцип можно отнести к одной из основных особенностей оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством.
Подпункт 4 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте» также, как и рассмотренный ранее принцип, закрепляет преимущественное право выкупа земельного участка, однако в данном случае оно принадлежит другому участнику долевой собственности (в случае нахождения земельного участка в долевой собственности), либо члену крестьянского (фермерского) хозяйства на основе возмездного отчуждения. Статья 12 указанного нормативного правового акта уточняет содержание данного принципа и раскрывает основные понятия, используемые при регулировании рассматриваемых отношений. Таким образом, законодатель ограничивает круг субъектов, в пользу которых собственник может распорядиться своей долей в праве. По общему правилу покупателем доли (без выделения земельного участка в свет доли в праве общей собственности) может быть другой участник долевой собственности, либо, другой член крестьянского (фермерского) хозяйства, являющийся участником долевой собственности, однако существуют способы распоряжения долей в праве общей долевой собственности, неограниченные правом преимущественного выкупа, закрепленным в подпункте 4 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте». К ним можно отнести приобретение права собственности в результате наследования (правопреемство), отказ собственника от права, а также передача собственником доли в доверительное управление, либо внесение ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации. Однако, как показывает практика, существование данного принципа не позволяет полностью обезопасить дольщиков от перехода прав на земельные участки третьим лицам, не являющимися собственниками долей в праве общей собственности. Судебная практика содержит множество прецедентов, оспаривания приобретения земельных долей в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения в обход принципа преимущественного права выкупа другим участником долевой собственности или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.
Подпункт 5 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте» оговаривает существование особенностей предоставления земельных участков группе субъектов, а именно иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, в уставном капитале которых, доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства составляет более 50 процентов.
Особая общественная ценность и трудновосполнимость объекта правоотношений оборота земель сельскохозяйственного назначения, обязывает законодателя ограничить круг субъектов, которые могут иметь право собственности, а также распоряжаться земельными участками, предназначенными для сельскохозяйственного производства. Так, статья 2 ФЗ «Об обороте» содержит перечень лиц, которые могут являться участниками отношений по обороту земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, в который включены граждане Российской Федерации, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Статья 3 указанного нормативного акта, устанавливает ограничение, в соответствии с которым иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан или лиц без гражданства составляет более 50 процентов, не могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения, а имеют право только осуществлять пользование на правах аренды. По мнению исследователей Н.И. Калинина и А.А. Удачина [5] такой метод ограничения в отношении указанных субъектов был выбран законодателем исходя из экономического положения в аграрном секторе экономики и основан на желании защитить отечественного производителя, создать благоприятные условия для развития отечественного сельского хозяйства, стремлении обеспечить для аграрного сектора экономики конкурентоспособность. Более того, в случае нарушения установленных правил к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы о «принудительном прекращении прав на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать собственнику [1, с.580]».
Стоит отметить, что принцип, закрепленный подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте», является наиболее нарушаемым, что подтверждается многочисленными примерами судебной и иной правоприменительной практики, что свидетельствует о необходимости внесения изменений в указанный нормативный правовой акт в целях «обеспечения стабильности гражданского оборота как земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, так и долей в праве на указанные участки [3, с.86]». На наш взгляд, необходимо создать систему регистрации извещений других участников долевой собственности о намерении продажи земельной доли, где каждому извещению будет присвоен индивидуальный номер. Кроме того, в перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права собственности лиц, не являвшихся ранее участниками общей долевой собственности, необходимо включить документы, подтверждающие извещение участников долевой собственности о продаже земельной доли.
Литература:
1. Гринь Е.А. К вопросу о принудительном прекращении прав на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать собственнику // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2011. № 71. С. 580-594.
2. Гряда Э.А. К вопросу о проблемах правового регулирования земельных отношений в субъектах Российской Федерации // Экологическое право. 2006. № 5. С.14-16.
3. Гряда Э.А. К вопросу об обороте земельных участков и долей в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 2010. № 2. С.73-86.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 13 июля 2015 года // СЗ РФ. 200. № 44. Ст. 4147; 2015. № 29 (часть I). Ст. 4359.
5. Калинин Н.И., Удачин А.А.Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря.
7. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ с изм. и доп. от 23 июня 2014 года // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2014. № 26. (часть I). Ст. 3377 (далее — ФЗ «Об обороте»).
