)
В данной статье анализируется понятие и содержание права застройки, предусмотренного проектом внесения изменений в законодательство РФ, раскрывается институт суперфиция. Указаны проблемы в практике с определением содержания данного института и предлагается вариант решения проблемы.
Ключевые слова: право застройки, суперфиций, ограниченные вещные права.
В современном российском законодательстве институт права застройки в качестве самостоятельного нигде прямо не упоминается, однако, в действующей редакции ГК РФ содержатся ограниченные вещные права, в которых присутствуют правомочия на застройку чужого земельного участка. С целью регламентации данного института законодателем был внесен законопроект [1]. В Федеральном законе № 41538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской̆ Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской̆ Федерации» предусматривается изменение и расширение круга ограниченных вещных прав. Так, например, предлагается ввести право застройки.
В нынешнем законодательстве России не встречается право застройки. Сейчас строительство на чужом земельном участке и приобретение в последующем права собственности на данное строение эвентуально с помощью определенных ограниченных прав [2, С.4]. Например, на основании аренды земельного участка или посредством пожизненного наследуемого владения, или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Если данные изменения будут приняты в ГК РФ, то право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения будут исключены. При этом приобрести право собственности на строение, возведенное на чужом участке, будет возможно только на основании права застройки.
Таким образом, после принятия данных нововведений произойдут существенные изменения в сложившейся системе предоставления земельных участков для строительства.
В настоящее время в России существует три вида ограниченных вещных прав на земельные участки:
— право постоянного (бессрочного) пользования
— право пожизненного наследуемого владения, (предоставлялось гражданам до введения в действие ЗК РФ)
— сервитут (не может быть использован для возведения строений на чужом земельном участке) [3, С.73].
- На данный момент заключение договора аренды является единственной возможностью для приобретения земельного участка с последующим возведением на нем строения. Но у данного договора есть свои минусы. При его заключении арендатор изначально предполагает возможность приобретения права собственности на земельный участок с возведенной им застройкой. Однако, по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора. Кроме этого, если договор будет принудительно расторгнут по инициативе арендодателя, то арендатор не сможет достроить объект незавершенного строительства [4, С. 25].
Данная ситуация никаким образом не улучшает положение субъектов, а даже ухудшает его. В связи с чем, предполагается внести изменения в действующее законодательство путем правового закрепления суперфиция.
В Федеральном законе № 41538–6 раскрывается понятие права застройки. Под ним понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей̆ эксплуатации. Суперфиций может служить только для строительства объектов, имеющих неотрывную связь с землей̆; установление суперфиция для иных целей (например, прокладки проводов) невозможно.
Обращает на себя внимание и субъектный состав договора об установлении права застройки. В предполагаемой редакции ст.300.1 ГК РФ устанавливается возможность множественного суперфиция по отношении к одному участку. При этом каждый из суперфициаров должен заключить отдельный договор с собственником земельного участка. Для обеспечения интересов всех контрагентов предлагается индивидуализировать предмет договора по аналогии с предметом договора купли-продажи земельного участка и указать в нем характеристики и положение возводимого строения, это является существенным условием договора (ст.300.2 ГК РФ). При этом является допустимым отсутствие данного существенного условия, если в качестве собственника земельного участка выступает публично-правовое образование, заключающее договор с одним лицом. Если же он заключается с несколькими, то данное условие является существенным [5, С.60].
- Еще одним существенным условием договора является плата за право застройки, порядок внесения которой императивно урегулирован [6, С. 140].
Введение в действие данной̆ статьи потребует внесения соответствующих изменений в статью 65 Земельного кодекса РФ, которая содержит закрытый̆ перечень видов платы за землю, в который̆ должна быть включена и плата за право застройки.
Кроме этого к существенным условиям был отнесен и срок суперфиция. Предельно допустимый минимальный срок — 50 лет, а предельный максимальный — 100 лет. Если минимальный срок не будет соблюден, то это может быть рассмотрено как несогласование существенного условия договора, что может повлечь за собой его незаключенность. Дальнейшее будущее такой сделки будет зависеть от её субъективного состава. Если собственником является публично-правовое образование, данная сделка будет считаться оспоримой̆, поскольку законопроект не содержит положения о признании такой̆ сделки ничтожной, а если в качестве собственника земельного участка будет выступать физическое либо юридическое лицо, данный̆ договор можно будет квалифицировать как арендное соглашение.
Кроме этого в законопроекте говорится об основаниях и последствиях права застройки. В нем указывается возможность досрочного расторжения договора по требованию суперфициара в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Но на практике применение данного положения является затруднительным, так как в нынешней судебной практике к таким обстоятельствам не относится финансовый кризис, высокий уровень инфляции.
Также в законопроекте говорится о том, что окончание срока договора о предоставлении права застройки влечет за собой̆ переход всех построенных на земельном участке зданий и сооружений в собственность владельца земельного участка. В данном случае отсутствует в должной мере защита интересов суперфициара, который будет лишен своего имущества, при этом не имея преимущественного права на заключение договора на новый̆ срок. Видится более правильным дать возможность собственнику постройки закрепить за собой право на нее путем наделения его правом преимущественного продления права суперфиция, заключения договора аренды построенного объекта и участка земли, приобретения в собственность земельного участка вместе с находящимся в собственности застройщика зданием или сооружением [7].
При этом для обеспечения данных прав застройщик в обязательном порядке должен будет уведомлять собственника земельного участка о своем желании продлить договор или заключить иной для последующего использования построенного объекта за год до истечения срока договора. Если собственником будет необоснованно отказано суперфициару, то последний вправе понудить собственника в судебном порядке к продлению путем, если собственник в течение года со дня истечения срока договора с застройщиком заключил договор об установлении права суперфиция с другим лицом [8, С.33].
Таким образом, введение института суперфиция является адекватной̆ законодательной̆ мерой̆ по регулированию фактически сложившихся общественных отношений. Однако, в данном законопроекте присутствуют недостатки и недоработки, которые должны быть исправлены в процессе дальнейшего законотворчества.
Литература:
- Проект Федерального закона N 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской̆ Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской̆ Федерации», принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 27.04.2012. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Остапенко А. Г. Гражданско-правовая характеристика земельного сервитута // Научный журнал КубГАУ. 2011. № 74 (10).
- Остапенко А. Г. Договор об установлении частного сервитута // Общество и право.-2010. № 5.
- Гринь Е. А. Понятие принудительного прекращения прав на земельные участки и классификация его оснований. // Уникальные исследования XXI века. 2015. № 1 (1).
- Гринь Е. А. Способы защиты прав при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. // Современная научная мысль. 2015. № 5.
- Гряда Э. А. Особенности приобретения права собственности на земельные участки публичноправовых образований. // Власть Закона. 2014. № 2 (18).
- Концепция развития гражданского законодательства Российской̆ Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
- Круглова О. А. Право застройки земельного участка в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ как право суперфициарного типа // Актуальные проблемы российского права. 2012. N 1.
