В статье рассматриваются основания и особенности изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Анализируется содержание понятия государственных нужд, рассматриваются различные научные позиции по данному вопросу. Указаны проблемы в практике с определением содержания данного понятия и предлагается вариант решения проблемы.
Ключевые слова: земельный участок, принудительное прекращение права, изъятие, основания изъятия, государственные или муниципальные нужды.
В соответствии с положениями статьи 8 Конституции РФ, существует частная, государственная, муниципальная, и иные формы собственности. Согласно статье 36 Конституции, граждане, а также их объединения могут иметь в частной собственности землю. Однако при этом, государством предусмотрены правовые механизмы, позволяющие изменять форму собственности земельного участка с частной на государственную или муниципальную. Согласно статье 235 Гражданского кодекса РФ, к основаниям, прекращающим право собственности относится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Под изъятием земельного участка понимают обращение в государственную собственность земельного участка, находящегося ранее в частной собственности, произведенное на основании закона с компенсацией собственнику стоимости этого участка, а также возмещением других убытков.
Рассматривая саму природу такого правового института, как изъятие земельного участка, можно отметить, что он выступает в качестве меры социально-экономической политики государства, в результате которой имущество переходит из частной собственности лиц в собственность государства в интересах общества и государства. Так, например, Ф. Г Шершеневич, считает, что «лишение лица принадлежащих ему прав должно иметь в основании веские соображения. Таким оправдывающим насилие мотивом может служить только общее благо, общеполезность предпринятой меры». [1, С. 273] Таким образом, можно выделить следующие признаки изъятия земельного участка:
1) Направлено на прекращение права собственности предыдущего собственника земельного участка и его переход в государственную или муниципальную собственность.
2) Осуществляется на возмездной основе
3) Осуществление только в порядке и случаях, предусмотренных законодательством.
4) Обусловленность общенациональной, социальной необходимостью.
При этом следует учитывать, что в законодательстве Российской Федерации нет закрепления критериев, по которым те или иные объекты допустимо отнести к объектам государственного или муниципального значения. А так же, на практике достаточно тяжело определить содержание этих самых государственных или муниципальных нужд.
Нормы, закрепляющие порядок, основания и условия изъятия земельных участков содержатся в гражданском и земельном законодательстве. Рассмотрим их подробно.
Статьей 279 Гражданского кодекса предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд происходит прекращение права собственности гражданина или юридического лица на этот земельных участок. Одновременно с прекращением права собственности на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении земельного участка [2, С. 73]. При этом, в случаях, когда ранее установленный сервитут не противоречит целям, во исполнение которых происходит изъятие земельного участка, сервитут сохраняется. Если в результате изъятия земельного участка становится невозможным исполнение правообладателем земельного участка своих обязательств перед третьими лицами, решение об изъятии земельного участка выступает в качестве основания прекращения данных обязательств.
В соответствии с законодательством, изъятие земельного участка возможно 2 способами. К первому из них относится изъятие в результате подписания соглашения об изъятие земельного участка. Второй способ, если соглашение заключить не удалось- в судебном порядке. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка устанавливаются аналогично либо соглашением сторон, либо решением суда. При этом нужно учитывать, что статьей 281 ГК РФ установлено изъятие земельного участка на возмездной основе. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, либо рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. При этом, если в результате изъятия земельного участка происходит изъятие расположенных на нем объектов недвижимого имущества, стоимость данных объектов так же включается в размер компенсации собственнику. С согласия лица, у которого изымается земельный участок, соглашением об изъятии может быть предусмотрено предоставление другого земельного участка или иного недвижимого имущества, соразмерно со стоимостью изымаемого земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
Земельный кодекс РФ в статье 49 устанавливает следующие основания, по которым допустимо изъятие земельного участка:
— в следствии выполнения международного договора;
— в результате строительства или реконструкции объектов государственного значения, а так же объектов местного значения. При этом, необходимым условием для изъятия земельного участка выступает отсутствие других, альтернативных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Однако, действующее законодательство не раскрывает в полной мере, что именно подразумевается под объектами государственного и муниципального значения. Это в свою очередь вызвало появление в доктрине земельного права различных точек зрения. Рассмотрим некоторые из них. Так, А. К. Голиченков утверждает, что статус объекта федерального значения может быть установлен нормативными правовыми актами федерального уровня. А для объектов регионального значения- так же и нормативно правовыми актами субъекта Российской Федерации. [3, С. 185]
Н. П. Кабытова считает, что под государственными или муниципальными нуждами следует понимать потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного земельного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями. [4, С. 136]В свою очередь Р. Г. Аракельян, в результате своих научных исследований пришел к выводу, что под государственными и муниципальными нуждами следует понимать задачи органов государственной власти и местного самоуправления в пределах их полномочий. [5, С. 18]
При этом Е. А. Гринь обоснованно отмечает, что в Федеральном законе от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ понятие» государственных нужд» было заменено на «обеспечением единства архитектурно-планировочной организации города Сочи, как места проведения Олимпийских и Параолимпийских игр». Таким образом, становится не понятно, как в судебном порядке проверить основания и необходимость изъятия земельного участка и не был ли при этом нарушен принцип исключительности изъятия земельного участка. [6, С. 208]
Существуют и иные позиции по поводу того, именно подразумевается под государственными и муниципальными нуждами [7, С. 10]. При этом становится очевидным тот факт, что ныне действующее законодательство не раскрывает в полной, достаточной мере, что именно подразумевается под государственными и муниципальными нуждами [8, С. 140].
Таким образом, в результате проведенного исследования считаем целесообразным предложить принятие отдельного федерального закона о порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В данном федеральном законе закрепить принципы, порядок и иные существенные условия, на основании которых будет происходить отчуждение имущества для государственных нужд, а также правовые механизмы по защите прав собственников, имущество которых соответственно изымается.
Литература:
- Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. М., 1995.
- Земельный кодекс Российской Федерации (официальный текст от 25 октября 2001 г.): постатейный науч.-практ. коммент. проф. МГУ А. К. Голиченкова, доцентов МГУ Г. А. Волкова, О. М. Козырь. М., 2002.
- Остапенко А. Г. Договор об установлении частного сервитута // Общество и право. 2010. № 5.
- Кабытов Н. П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: дис.... канд. юрид. наук. Самара. 2004.
- Аракельян Р. Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности (гражданско-правовой аспект): автореф.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.
- Гринь Е. А. Некоторые вопросы правового регулирования изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. // Научные проблемы гуманитарных исследований. 2011. № 7.
- Смирнов С. В., Гринь Е. А. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при регулировании отношений, связанных с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд // В сборнике: Тенденции формирования науки нового времени. Сборник статей Международной научно-практической конференции: в 4 частях. Ответственный редактор А. А. Сукиасян. 2014.
- Гринь Е. А. Способы защиты прав при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. // Современная научная мысль. 2015. № 5. С.138–145.
