Одной из приоритетных задач современного государства является необходимость обеспечения населения доступным жильем. Особая актуальность этой темы связана с изменением самой структуры жилищного сектора, который в течение последних 20 лет претерпел серьезные изменения на всем постсоветском пространстве. Сущность этих преобразований заключалась в том, что рыночные механизмы приобретения жилья пришли на смену централизованному распределению бюджетных средств, на которые осуществлялось строительство государственного жилья и бесплатное его предоставление гражданам.
К началу реформирования экономики отсутствовал четкий механизм приобретения жилья населением. Таким образом, население должно было самостоятельно решать вопросы по обеспечению необходимым жильем. Собственных средств у граждан не хватало, а кредитование осуществлялось в незначительных объемах. Доступ к кредитным ресурсам в большей степени имели застройщики и девелоперы [1].
В этой связи требовалось создание соответствующего механизма по кредитованию приобретения населением жилья. И в целях внедрения системы жилищных строительных сбережений в 2000 г. был принят Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях». Правительством Республики Казахстан в 2003 г. создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100 %-ным участием государства в уставном капитале (ЖССБ) [2].
Реализован ряд государственных программ развития жилищного строительства на 2005–2007 и 2008–2010 гг. В 2011 г. была запущена программа «Доступное жилье — 2020» (с 1 января 2015 года — «Программа развития регионов до 2020 года»), которая содержит целый ряд направлений, призванных всесторонне улучшить ситуацию на рынке жилья и повысить качество жилищных условий граждан Казахстана.
Первое направление Программы — жилье для очередников МИО. Второе направление — жилье по линии жилищных строительных сбережений. Третье направление — жилье АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания». Четвертое направление — жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына».
Если платежеспособность позволяет обслуживать займы, то участник программы выкупает жилье сразу за счет полученных займов, если нет, то программой предоставлена возможность арендовать жилье для накопления сбережений на последующий выкуп арендного жилья. При этом программой установлено ограничение на максимальный чистый семейный доход, при котором участник программы вправе претендовать на арендное жилье — 15-кратный размер прожиточного минимума. Это предусмотрено для того, чтобы арендное жилье досталось категориям населения с более низким уровнем дохода.
В сложившейся экономической ситуации в работе «ЖССБ» есть один огромный плюс — полная независимость от доллара. И после корректировки курса тенге в феврале 2014 года, и после валютных штормов летом-осенью 2015 года ЖССБ отчитывался перед своими вкладчиками о том, что единственная валюта, которой оперирует банк, — тенге, следовательно, стоимость жилья не будет подвергаться переоценке в зависимости от курса доллара.
В то же время в текущей деятельности банка наблюдаются несколько проблем, которые мешают или потенциально способны помешать его работе.
Первая проблема — сверхдемократичная цена за «квадрат». Конечно, с точки зрения участников Программы это не проблема, а настоящее чудо. 142 500 тенге за квадратный метр нового жилья в Астане или Алматы, 115 000 тенге — в Актау, Атырау и Усть-Каменогорске и 100 000 тенге — в других городах — это дешево даже по меркам докризисных лет. Но с точки зрения застройщика все не так радужно. Зависимость казахстанской строительной отрасли от импорта постепенно снижается, но искоренить ее полностью нельзя, по крайней мере, на данном этапе. В результате в некоторых регионах страны возникают проблемы с подрядчиками.
Вторая проблема — затягивание сроков сдачи некоторых объектов. Строительство не всех домов «Жилстройсбербанка» заканчивалось с опозданием. Но если задержка в несколько месяцев, в целом, простительна, то затягивание сроков сдачи на два года вызывает вопросы.
Третья проблема — это недоверие. Как можно не доверять схеме, которая обеспечила жильем тысячи простых казахстанцев? К сожалению, можно. Казахстанцы за годы независимости неоднократно становились жертвами мошенников в строительной сфере, яркий пример тому — упомянутые выше проблемы «дольщиков». Активность аферистов привела не только к протестам «дольщиков», но и к росту недоверия населения к абсолютно всем игрокам на рынке строительства жилья. Не стал исключением и «Жилстройсбербанк».
На сегодня «Жилстройсбербанк» представляет собой устойчивую, самостоятельную систему кредитования населения, направленную на улучшение жилищных условий граждан. Вклады накапливаются в одной системе, из которой затем жилищные займы могут получить все вкладчики по самым низким в стране процентным ставкам. Чтобы убедиться в этом, проанализируем ситуацию на рынке жилья в трех регионах Казахстана и сравним условия погашения кредитных займов для жителей этих областей.
На сегодняшний день на каждого жителя Восточно-Казахстанской области (ВКО) приходится всего по 19,5 кв. м жилья; это один из самых низких показателей по Казахстану. Слабый рост средних заработных плат в ВКО в сравнении с высокими ставками банковских кредитов на покупку жилья негативно влияет на развитие ипотечного рынка в регионе.
Жители ВКО, имея скромный уровень доходов, не могут угнаться за ростом цен на жилье. По последним данным стоимость 1 кв.м нового жилья в этом регионе за год выросла на 33 % до 164,7 тыс. тенге. В то же время уровень средней заработной платы в ВКО составляет всего 100,8 тыс. тенге, что на 19 % меньше среднего показателя по республике.
Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв. м, реализуемой по программам льготного жилья, в ВКО составляет 3,5 млн тенге. Если житель области решит обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку, ему дадут кредит на 15 лет. При первоначальном взносе в размере 20 % от стоимости жилья и средней эффективной ставке 17,04 % годовых ему придется тратить 43 тыс. тенге в месяц (или 43 % своего заработка) для погашения такого ипотечного займа. А если заемщик воспользуется системой жилстройсбережений, на обслуживание кредита на покупку такого жилья у него будет уходить почти в два раза меньше средств — порядка 23,8 тыс. тенге в месяц (или 24 % ежемесячной заработной платы).
Уровень обеспечения жильем жителей Павлодарской области выше среднего значения по РК на 8,6 % и составляет 22,8 кв.м на человека. По этому показателю регион занимает 3 место, уступая только мегаполисам. Местный ипотечный рынок развит довольно слабо, что вкупе с другими факторами влияет на уровень активности на рынке жилья Павлодарской области, который здесь довольно низкий.
Доля региона в республиканском объеме ипотечного рынка составляет менее 4 % или 36 млрд тенге. За год размер ипотечного портфеля сократился на 2,8 %. Слабое развитие ипотечного рынка в регионе обусловлено относительно невысоким размером доходов работающих жителей с одной стороны, и высокой стоимостью кредитов с другой.
Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 34,6 кв. м на вторичном рынке в Павлодарской области составляет 5,5 млн тенге. Получив в банке ипотечный кредит на 15 лет при первоначальном взносе в размере 20 % от стоимости жилья и средней эффективной ставке 17,04 % годовых, собственник квартиры вынужден будет тратить на обслуживание такой ипотеки 64 % своего заработка (67,5 тыс. тенге в месяц). В то время как расходы по кредиту на покупку такого жилья через систему жилстройсбережений для работающего жителя региона составят 37,4 тыс. тенге в месяц, или 35 % дохода.
По уровню обеспечения населения жильем Западно-Казахстанская область (ЗКО) занимает 13 место по РК, на каждого жителя здесь приходится всего 19,5 кв. м. Это один из самых низких показателей по стране, ниже уровень только в Кызылординской, Алматинской и Жамбылской областях. Ситуация с ценами на рынке недвижимости в регионе стабильная. Текущая стоимость нового жилья в ЗКО составляет 152,3 тыс. тенге за 1 кв. м, и это один из самых низких показателей в РК. По уровню показателя регион находится на 12 месте в республике.
В пересчете на доходы жителей ЗКО стоимость 1 кв. метра нового жилья составляет 131,2 % среднемесячной заработной платы. Годом ранее этот показатель был выше, на уровне 145,4 %. Низкая активность на рынке жилья ЗКО обусловлена в том числе и слабым развитием ипотеки в регионе. Брать ипотечные кредиты для жителей ЗКО слишком дорого. Однокомнатная квартира общей площадью 34,6 кв. м в новостройках региона стоит около 5,3 млн тенге. Если житель региона возьмет на покупку данного жилья в долг у банка (кредит на 15 лет, первоначальный взнос 20 % от стоимости жилья, средняя эффективная ставка 17,04 % годовых), то 56 % или около 65 тыс. тенге его месячного заработка будет уходить на погашение ипотеки. Для сравнения, расходы по кредиту на покупку этого же жилья через систему жилстройсбережений для работающего жителя ЗКО составят 36,0 тыс. тенге в месяц, или 31 % дохода.
Система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, имеющих хоть и не высокий, но достаточно стабильный доход. Приобретать жилье с помощью АО «Жилстройсбербанк Казахстана» выгодно, поскольку суммы ежемесячных выплат будут почти в два раза меньше в сравнении с выплатами в других банках. Благодаря тому, что система не использует зарубежные валютные займы, она (а вместе с ней и вкладчики) застрахована от мировых кризисов, что уже было не раз доказано.
Также необходимо отметить, что основными причинами роста стоимости строительства в последние годы являлись: повышение энергоэффективности — от 7 до 10 % стоимости; рост заработной платы — на 25 %; рост стоимости строительных материалов — на 8 %; эксплуатация машин и механизмов — на 3 % [3].
Жилищное строительство не теряет своей актуальности и затрагивает всех. Согласно нормам ООН, обеспеченность населения жильем должна составлять не менее 30 м2/чел., что значительно превышает текущие показатели в самых крупных и развитых городах Казахстана.
Несмотря на значительную динамику ввода, жилья строится меньше, чем в среднем в мире. Жилищный фонд Астаны в пересчете на человека существенно ниже общепринятых норм, что говорит о наличии долгосрочного фундаментального спроса на недвижимость в Астане и Алматы. Уровень обеспеченности населения жильем в Астане более чем в 2 раза ниже общепринятой нормы ООН.
При дальнейшем росте населения города такая тенденция обусловит острую потребность в жилье и высокий спрос на качественную недвижимость. В этом аспекте необходимо изучить международный опыт, особенно стран со схожими климатическими условиями, например Китая, где обеспеченность жильем соответствует принятым нормам (30 м2/чел.) за счет активного строительства арендного жилье для нуждающихся, а также Канады и США — в этих странах высока доля индивидуального жилищного строительства, что перспективно развивать и в регионах Казахстана.
Анализ показывает, что ипотека, вследствие высоких процентных ставок, девальвации и роста проблемных заемщиков, работает слабо. Для решения имеющихся проблем, связанных с обеспечением жильем всех нуждающихся, помимо мероприятий, включенных в программные документы развития этого комплекса, необходимо создать механизм, обеспечивающий дешевую ипотеку потенциальным покупателям; увеличению объемов жилищного строительства будет способствовать и возможное субсидирование процентной ставки застройщикам со стороны государства.
Литература:
- Проблемы инвестирования в жилищное строительство: монография / Г. М. Загидуллина, И. Э. Файзуллин, Р. М. Сиразетдинов и др. Казань: КГАСУ, 2010.
- Тугельбаева А. А. Тенденции развития регионального рынка жилья в Республике Казахстан, Управленец, 2015, № 5, 72–77 с.
- Байманов Д. В Министерстве национальной экономики назвали причины высоких цен на жилье в Казахстане // Международное информационное агентство «Казинформ», 2014.
