Данная статья посвящена теме соотношения договоров в жилищном праве. Рассматривается такой теоретический вопрос, как соотношение коммерческого и социального найма, а так же сравнение по определенным критериям.
Ключевые слова: договор, жилищное право, соотношение, коммерческий договор, социальный договор.
Теоретические проблемы соотношения различных договоров социального и коммерческого найма существуют в науке жилищного права и обладают актуальностью. Существуют сходные и различные черты договоров.
Е. В. Трушин является основоположником теоретической мысли по поводу сравнения коммерческого и социального договоров. В своем исследовании он раскрывает эти понятия, и, отмечает, что не следует преувеличивать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» — в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе и в законодательстве стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем [3, с. 4–7]. Говоря о Гражданском кодексе РФ, и рассматривая непосредственно главу «Наем жилого помещения», получается, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т. е. в данном случае законом не предусмотрена коммерческая деятельность.
Но думая о мнении Е. В. Трушина по поводу соотношения данных договоров, можно не согласиться. Это обосновано тем, что сдача в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью, а это, в свою очередь, противоречит принципам гражданского законодательства, именно с целью извлечения прибыли.
Во-первых, что касается предмета сравниваемых договоров, то следует отметить, прежде всего, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему. Предмет договора социального найма, помимо вышеперечисленных требований, должен отвечать требованиям благоустроенности и норме предоставления. При этом ст. 63 Жилищного Кодекса РФ называет жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сделано в ст. 673 ГК РФ. Подход, используемый ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства [1]. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона. Как отмечал, Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…» [2]. Предметом договора найма жилого помещения являются действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование нанимателя жилого помещения.
Объектом такого договора является жилое помещение, как материальное благо, по поводу которого возникли правоотношения между сторонами.
В-третьих, по сроку действия данные договоры имеют такие отличия. В соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Напротив, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет. Представляется, что идея бессрочности правоотношений по договору социального найма соответствует самой цели установления этого института, т. е. обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан. Вряд ли стоит ограничивать права нанимателей социального жилья установлением срока договора и обременять их хождением по инстанциям для возобновления договора.
Существуют такие договоры в жилищном праве, которые обладают определенной спецификой и не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договоре найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения не может рассматриваться как разновидность социального найма, поскольку имеется ряд отличий. Так, для получения жилья по договору социального найма необходимо наличие таких условий, как признание гражданина малоимущим, что не требуется для предоставления специализированного жилья по договору найма; разные требования к объекту, т. е. жилому помещению; различный объем прав у нанимателей; временный характер действия договора, а также разные последствия расторжения договора. Кроме того, договор найма специализированного жилого помещения имеет много общего с договором социального найма, а именно: оба заключаются на основании решения о его предоставлении; жилые помещения, предоставляемые по договору найма, относятся к государственному и муниципальному жилищному фонду; форма договоров — письменная; нанимателем по договорам выступает гражданин; одинаковые основания расторжения договоров (ст. 83, 101 ЖК РФ). Переоформить договор социального найма можно только в определенных случаях: смерть нанимателя; переезд нанимателя; выписка нанимателя из жилья; признание недееспособным в суде; отбывание наказания в колонии. Иногда происходит такая ситуация, когда не все граждане, зарегистрированные в помещении согласны на переоформление. В таких случаях разрешение спора происходит в судебном порядке, а именно в арбитражном суде. Вопросы договора переоформления социального найма регулируются Жилищным кодексом и Гражданским кодексом.
Таким образом, несмотря на некоторое сходство, договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным основанием пользования жилыми помещениями наряду с такими договорами, как социальный и коммерческий найм.
Литература:
-
Жилищный кодекс Российской Федерации (электронный ресурс): (федер. закон: принят Гос. Думой РФ от 29.12.2004).
-
Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут. 1997. С.161
-
Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3..
