В статье проводится сравнительный анализ всех аспектов заключения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, их правовая природа, содержание и признаки. Выявленные аналогичные тенденции и специфические особенности позволили выделить признаки, которые характерны для каждого вида ответственности. Делается вывод о том, что исследуемые виды договоров можно отнести к двум самостоятельным типам гражданско-правового договора.
Ключевые слова: инвестиции, ответственность, вкладчики, гражданский оборот, капитал.
Традиционно принято считать, что инвестиции в строительство являются одними из наиболее надежных и востребованных видов вложения капитала. Данное обстоятельство можно объяснить специфическими особенностями в экономико-гражданском обороте недвижимого имущества, к которым относятся хорошая ликвидность при перепродаже, постоянный рост цен на него, высокая стоимость и другие, которые способствуют повышению привлекательности данного вида инвестиций. Действующие нормы российского законодательства не содержат юридической трактовки понятия инвестиционного договора, подразумевая, что он представляет собой основной правовой документ, который регулирует финансово-хозяйственные и иные взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности [10]. Поэтому правовая сущность инвестиционного договора характеризуется законодательной неопределенностью.
Реализация деятельности в инвестиционной строительной сфере возможна в форме договора участия в долевом строительстве. Дискуссии о соотношении данных видов ответственности ведется в науке уже давно, но на данный момент единой точки зрения по этому поводу не сложилось. Рассмотрим сущность и признаки инвестиционного договора, в отношении чего можно выделить несколько подходов.
Отдельные ученые рассматривают инвестиционный договор как самостоятельный гражданско-правовой договор [3, 5]. Авторы данного подхода придерживаются такой точки зрения, что самостоятельность и обособленность предмета инвестиционного договора способствуют отнесению его к отдельному договорному виду. Согласно данному мнению основанием отнесения в отдельную категорию данного договора можно считать наличие инвестиционной цели, структуры участников договора, его распространенность и содержание обязательства в хозяйственно-правовой практике.
По нашему мнению, указанную трактовку можно назвать недостаточно обоснованной, так как инвестиционная деятельность реализуется в различных формах, при этом инвестиционная цель и содержание обязательств инвестиционного договора могут отличаться в зависимости от объектов инвестирования, которыми могут быть и реальные активы, и ценные бумаги. В связи с чем представляется нецелесообразным выделять инвестиционный договор по данным основаниям в отдельный договорной вид.
Кроме того, некоторые исследователи представляют инвестиционный договор как один из видов гражданско-правового договора, перечисленных в Гражданском Кодексе Российской Федерации [1, 8]. Сторонники данной точки зрения соотносят инвестиционный договор с различными формами гражданско-правовых договоров, не выделяя при этом критерием, в соответствии с которыми можно отнести договор к инвестиционному. Например, зачастую договора строительного подряда отождествляют с договорами инвестирования в строительство, не признавая при этом необходимость заключения дополнительных инвестиционных соглашений.
Мы считаем, что данное мнение не имеет под собой достаточно оснований, так как отнесение инвестиционного договора к одному из видов гражданско-правовых договоров, перечисленных в Гражданском Кодексе, должно сопровождаться указанием его квалифицирующих признаков, что может позволить аргументировать сделанный вывод.
Автор статьи согласен с позицией ученых [4, 9], которые считают инвестиционный договор как обобщенное понятие гражданско-правовых договоров, имеющих единые инвестиционные ориентиры, что соотносит инвестиционные договора с признаками экономической категории. Взаимоотношения в инвестиционной сфере охватывают различные аспекты, которые не поддаются классификации в рамках одной формы правовой ответственности. То есть, любой договор, который связан с вложением денежных средств, имущественных прав, имущества, можно отнести к инвестиционным, но критерием отнесения должно служить их экономическое содержание, представляющее собой вложение финансовых ресурсов для получения прибыли либо другого полезного эффекта.
Что касается сущности договора долевого участия, то следует отметить частое использование данной формы правовой ответственности в настоящее время. На долевых началах часто производится строительство многоквартирных домов, долевое участие в строительстве подразумевает под собой распределение расходов на строительство между будущими собственниками объектов недвижимости, которые расположены в таком доме при условии отсутствия у инвесторов — участников долевого строительства юридических прав на земельный участок, где проводится строительство. Причем цели у будущих собственников, которые участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов, могут быть различны: начиная с удовлетворения собственных жилищных потребностей и заканчивая последующей перепродажей жилых помещений, которые будут получены в собственность.
Нередко застройщики используют «серые» схемы при получении денежных средств на строительство, которые характеризуются заключением с инвесторами инвестиционного договора (договор участия в инвестиционной деятельности, соинвестирования и др.), который, как мы уже отмечали, не отражен в действующих нормах российского законодательства.
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» [7] предусматривается три законных формы привлечения денежных средств потенциальных инвесторов для долевого строительства объектов недвижимости, из которых только одна относится к договорным, в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, что подразумевает незаконность подписания инвестиционного договора любого вида без его государственной регистрации, при этом привлечение по таким договорам финансовых ресурсов частных инвесторов для долевого строительства объектов жилой недвижимости также признается незаконным.
Однако, следует отметить, что при возникновении споров по инвестиционным договорам суд будет определять правовую природу и сущность сложившихся правоотношений (совместная деятельность, участие в долевом строительстве и др.), исходя, главным образом, из содержания заключенного договора, а не его наименования. Вместе с этим, обязательная государственная регистрация договора снимает многие риски в указанных правоотношениях. Кроме того, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ запрещается передача прав гражданам при помощи уступки требований по договорам, связанных с инвестиционной деятельностью в строительстве многоквартирных домов.
Таким образом, определение соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве представляется весьма сложно проблемой, так как договор в сфере строительной инвестиционной деятельности представляет собой сложный правовой документ, определяющий юридическую природу взаимоотношений титульных владельцев денежных средств или собственников, вкладывающих финансовые ресурсы в объекты недвижимости, их взаимодействие при реализации строительства, в процессе распределения доходов, устанавливает право собственности на объекты недвижимости.
Рассмотрим отличие инвестиционного договора от договора участия в долевом строительстве:
- в соответствии с договором участия в долевом строительстве субъект инвестиционной деятельности получает право собственности на объект долевого строительства, а в качестве платы за это передает застройщику собственные денежные средства, в то время как согласно инвестиционному договору инвестор передает заказчику и иные имущественные права;
- инвестиционному договор может быть заключен в простой письменной форме, в то время как договор участия в долевом строительстве согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и обязательно зарегистрирован в органах государственной регистрации прав, только после этого договор считается заключенным;
- предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве;
- инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством согласно п. 1 ст. 3, ст. ст. 12.1, 15.2 Закона об участии в долевом строительстве.
- в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности 6] долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса являются незавершенные объекты инвестиционной деятельности до момента оплаты и приемки инвестором выполненных работ, причем в правоприменительной практике отсутствует однозначное определение незавершенных объектов инвестиционной деятельности и участников инвестиционной деятельности, которые обладают правом долевой собственности.
Кроме того, к отличиям можно отнести существующие специфические особенности договора участия в долевом строительстве, которые включают исполнение застройщиком предварительных обязанностей для получения прав привлечения денежных средств, что также помогают разграничить инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве.
Также, как верно отмечают отдельные ученые [2], что практике инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Так, например, Верховный суд республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Закона об инвестиционной деятельности, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение).
Таким образом, проведенный анализ характеристик договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора можно сделать вывод о том, что исследуемые договоры, которые заключаются застройщиком с владельцами капитала в строительной инвестиционной деятельности, можно отнести к двум различным категориям гражданско-правовых договоров.
Литература:
- Гладнева Е. П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник ТГУ. — 2014. — № 11 (139). — С.246–252.
- Журавлева А. А. Понятие и виды договоров об инвестировании строительства жилья // Правовые вопросы строительства. — 2015. — № 2. — С. 19–22.
- Каховская О. Е. Отражение в бухгалтерском учёте расходов на строительство объекта недвижимости в свете договоров участия в долевом строительстве // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. — 2013. — № 8. — С.40–44.
- Козлова Е. Б. Соотношение правовых интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2014. — № 2–2 (40). — С.95–98.
- Мингазова А. М. Виды гражданско-правовых договоров, заключаемых для обеспечения инвестиционной деятельности // ВЭПС. — 2015. — № 1. — С.105–107.
- Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ
- Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
- Романенко Д. И. Правовая природа и особенности инвестиционного договора как гражданско-правовой формы инвестирования в строительство // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2013. — № 5–2 (31). — С.160–162.
- Титова Е. П., Рудман М. Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. — 2015. — № 3 (16). — С.44–46.
- Яблочкина Е. А. Совместная деятельность при строительстве жилых домов // Наука и современность. — 2014. — № 27. — С.306–309.
