Современные проблемы воспроизводства жилищного фонда в крупном городе



Современные проблемы воспроизводства жилищного фонда вкрупном городе

Бессонов Максим Сергеевич, студент

Санкт-Петербургский государственный экономический университет

В статье рассматриваются актуальные проблемы воспроизводства жилищного фонда на примере Санкт-Петербурга. Приведены результаты оценки энергоэффективного капитального ремонта многоквартирных зданий на основе анализа затрат производства работ. Показано, что внедрение новых ресурсосберегающих технологий обеспечивает экономию средств на этапе эксплуатации зданий.

Ключевые слова: капитальный ремонт, многоквартирный дом, ресурсосберегающие технологии, крупный город.

В России жилищная проблема стоит в списке наиболее острых и важных социально-экономических проблем. В крупных городах жилищный вопрос приобретает особое значение ещё и в связи с высокой плотностью населения. Основной особенностью эксплуатации имеющегося жилищного фонда выступает тот факт, что с течением времени уровень его технических характеристик и потребительских свойств неизбежно снижается. Проблема изношенности объектов жилищного фонда, влекущей ухудшение качеств условий проживания граждан, в свою очередь снижает показатели уровня развития города и страны в целом. Довольно высокий уровень недоремонта домов ведет к стремительному разрушению и выбытию объектов жилищного фонда. Сохранение жилищного фонда и его долгосрочное эффективное использование невозможно без своевременного проведения ряда восстановительных мероприятий.

Современный этап решения проблемы повышения эффективности управления воспроизводством жилищного фонда крупного города связан с необходимостью переосмысления и изменения сложившихся представлений, критериев и методов оценки инвестиционно-строительных концепций, программ, проектов [1]. Переход жилищной сферы на более качественный уровень предполагает, в первую очередь, изменение приоритетов жилищной политики, основу которого должно составлять преимущественное инвестирование программ модернизации и капитального ремонта действующих основных фондов жилищной сферы. В этих условиях повышается значимость проблем капитального ремонта жилищного фонда, их успешное решение позволит обеспечить структурно-качественные изменения городской жилищной застройки в соответствии с современными социально-экономическими реалиями [2].

Капитальный ремонт жилищного фонда является важнейшим инструментом поддержания зданий в состоянии, необходимом для его эффективной и продолжительной эксплуатации. При осуществлении планирования и производства капитального ремонта необходимо руководствоваться наиболее передовыми и перспективными материалами и технологиями производства работ [3]. Такой подход будет способствовать не только повышению срока эксплуатации конструктивных элементов и инженерных систем здания до следующего ремонта, но и повышению качественных характеристик заменяемых или улучшаемых элементов. Одними из таких показателей являются энергосберегающие свойства материалов и конструкций [4]. Например, утепление стен при производстве работ по ремонту фасада здания ведет к увеличению сопротивления теплопередаче стен и сокращению объема энергоресурсов, требуемого для поддержания в здании нормируемой температуры. То есть сокращается потребность в тепловой энергии. Следовательно, сокращаются затраты жителей многоквартирного дома на оплату коммунальных услуг, при условии наличия прибора учета тепловой энергии. Однако, мероприятия по энергосбережению не предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации. Основным и самым действенным мероприятием по увеличению эффективности использования энергии является применение современных технологий энергосбережения [5]. Они дают не только уменьшение расхода энергии, но и имеют положительные экологические последствия.

Практически все работы по повышению энергоэффективности при капитальном ремонте многоквартирного дома должны проводиться с согласия собственников жилья и за их счет [6]. Следовательно, необходимо определить эффективность и окупаемость дополнительных вложений. Для этого необходимо выполнить анализ удорожания стоимости проведения каждого вида работ по капитальному ремонту и соотнести эту стоимость с полезным экономическим и эстетическим эффектом. Рассмотрим данный вопрос на примере «Краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге в 2015 году» для каждого типа многоквартирного дома [7]. Для этого сначала определяется стоимость необходимого для расчета определенного вида работ по типам многоквартирных домов за 1 м² общей площади и сравнивается со стоимостью работ по энергосбережению. Затем, определяется стоимость удорожания работ и сравнивается с экономией энергоресурсов, достигаемой в результате производства работ по капитальному ремонту с повышением энергоэффективности ремонтируемых элементов.

Для проведения анализа необходимо выделить предусмотренные Жилищным кодексом работы по ремонту фасадов, при осуществлении которых возможно утепление стен, и ремонту внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, позволяющем произвести установку индивидуальных распределителей тепла и термостатических регуляторов, а также теплоотражающих экранов за отопительными приборами [8]. Реализация данных мероприятий ведет к снижению потребления тепловой энергии и повышению комфортности проживания, так как появляется возможность контролировать микроклимат в помещении. Утепление стен дореволюционных домов, особенно прошедших капитальный ремонт или реконструкцию, экономически нецелесообразно ввиду широких наружных стен и их низкой теплопроводности [9]. В многоквартирных домах послевоенной постройки рекомендуется только установка теплоотражающих экранов за отопительными приборами, так как мероприятие по установке индивидуальных распределителей тепла и термостатических регуляторов влечет значительные капитальные затраты, несоизмеримые с остаточным сроком службы таких зданий [10]. Отношение удорожания к годовой экономии фактически является простым сроком окупаемости.

Вследствие выпоенного анализа можно сделать вывод о том, что:

 удорожание работ по ремонту фасадов с целью их утепления в каждом конкретном случае (на каждом типе многоквартирных домов) влечет различные дополнительные вложения, но получаемый эффект в виде экономии тепловой энергии окупает эти затраты в большинстве случаев раньше, чем через 10 лет;

 применение дополнительных энергосберегающих мероприятий при ремонте систем теплоснабжения незначительно увеличивает общую стоимость работ, тогда как экономический эффект в виде экономии тепловой энергии окупает эти вложения в течение двух лет.

Таким образом, оценка именно удорожания работ по капитальному ремонту позволяет сделать вывод о незначительном росте вложений для реализации энергосберегающих мероприятий и их быстрой окупаемости в результате экономии энергетических ресурсов. Реализация Региональных программ капитального ремонта, рассчитанных на 25–30 лет, в субъектах РФ уже не предусматривает повышения энергетической эффективности [11]. Поэтому, возможно, что доказательство незначительного увеличения платы за капитальный ремонт при дальнейшем и очень скором (в течение двух лет) снижении платы за энергоресурсы будет стимулом для собственников жилья принимать решение в пользу энергосберегающих мероприятий. Региональные операторы капитального ремонта, которые осуществляют деятельность по сбору средств на капремонт и его реализацию, могли бы проводить работы с применением энергосберегающих технологий, при наличии соответствующих поправок в Жилищном кодексе. Следовательно, необходимо развитие нормативной регламентации осуществления работ по капитальному ремонту с применением энергосберегающих технологий.

Таким образом, в результате решения проблем внедрения энергосберегающих мероприятий в воспроизводственный процесс в жилищной сфере, будет создан строго упорядоченный процесс повышения энергоэффективности производства работ при капитальном ремонте. Кроме того, требование использования энергосберегающих технологий будет инструктивно установлено [12]. С экономической точки зрения мероприятия по повышению энергоэффективности зданий, целесообразно планировать и проводить в рамках осуществления городских (муниципальных) программ капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов с учетом требований энергоэффективности. Важно отметить, что в Санкт-Петербурге, такая практика фрагментарно существовала и ранее [13]. Но нормы Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ предопределили их повсеместное применение [14]. Как показывает имеющийся опыт деятельности Госкорпорации «Фонда содействия реформированию ЖКХ», факторы текущей и планируемой энергоэффективности зданий, следует учитывать как на этапе их отбора для проведения капитального ремонта, так и на этапе разработки конкретных мероприятий по капитальному ремонту и модернизации зданий. При этом данные мероприятия следует проводить с учётом результатов проведения энергетических обследований зданий, которые позволят получить достоверные сведения об объеме используемых энергетических ресурсов и выявить возможности энергосбережения и повышения энергетической эффективности с отражением в энергетическом паспорте на каждый многоквартирный дом.

Литература:

1. Конарев А. Г. Современные аспекты развития строительной сферы в России // Символ науки. — 2016. — № 1–1(13). — С. 127–129.
2. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. — 2002. — № 12. — С.25–33.
3. Selyutina L. G., Bondar O. Y., Magomedragimov M. R. Actual aspects of the integrated approach to urban areas development // Paradigmata poznani. — 2016. — № 1. — PP. 30–31.
4. Казиева А. К. Преграды на пути развития экологического строительства в России // Гуманитарные научные исследования. — 2015. — № 12 (52). — С. 341–344.
5. Артеменко А. А. Актуальные вопросы инновационного развития строительства // Молодой ученый. — 2015. — № 11. — С. 742–744.
6. Селютина Л. Г., Волков А. С., Казиева А. К., Ракова В. А., Чаленко А. В., Шереметьев А. В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. — 2015. — № 12–4. — С. 823–827.
7. Краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге в 2015 году // Жилищный комитет. URL: http://www.gov.spb.ru (дата обращения: 10.04.2016).
8. Песоцкая Е. В., Селютина Л. Г. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки. — СПб.: Изд-во «ВВМ», 2006. — 272 с.
9. Авдеева С. Ю. Проблема воспроизводства жилищного фонда в России // Kant: Экономика и управление. — 2015. — № 1 (4). — С. 59–60.
10. Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. — СПб.: СПбГИЭУ, 2002. — 234 с.
11. Селютина Л. Г. Организация строительного производства. Учебник. — СПб.: Изд-во СПбГИЭУ, 2012. — 534 с.
12. Широков А. С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. — 2015. — № 12. — C. 529–531.
13. Селютина Л. Г. Методические основы выбора и обоснования варианта ремонтно-реконструктивных мероприятий по полносборным жилым домам 1-го поколения (на примере г. Ленинграда): Дис. …канд. кон. наук. Л., 1989.
14. Федеральный закон РФ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. URL: http://www.gr.ru (дата обращения: 09.04.2016).