This article analyzes the current problems in the area of housing legislation, in particular the problem of the determination of the structure of the common property in an apartment building. In the study of my criteria for classifying objects have been developed to the common property in an apartment building.
Key words: common property, apartment house, apartments, equipment.
В настоящее время в правоприменительной практике и научных дискуссиях наиболее обсуждаемым вопросом является содержание понятия «общее имущество многоквартирного дома». Изучаемый вопрос характеризуется такими недостатками законодательства, как отсутствие характеристики объектов, относящихся к составу общего имущества многоквартирного дома, и закрепление процесса определения состава общего имущества в нормативных актах.
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрен примерный состав объектов общего имущества многоквартирного дома:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности [1]. Часть 1 статьи 36 ЖК РФ показывает, что мнение С. С. Занковского [2]о том, что ЖК РФ закрепляет исчерпывающий состав общего имущества, некорректно.
Данное утверждение ЖК РФ породило разнообразные дилеммы. Что относится к иным помещениям и объектам в составе общего имущества в многоквартирном доме? Согласно каким правилам возможно определить назначение помещений для удовлетворения социально-бытовых собственников жилых помещений в многоквартирном доме? Какие помещения, оборудования и объекты следует относить к общему имуществу многоквартирного дома, а какие к жилому помещению?
Эти вопросы пользуются значительностью для их решения, так как научные работы не произвели комплексное изучение термина «общее имущество многоквартирного дома», а судебная практика не выработала единый подход. К примеру, одно из судебных решений указывало, что к общему имуществу многоквартирного дома относится только инженерно-техническое оборудование, а помещение, в котором данное оборудование располагается, к общему имуществу не относится [3]. Другое решение по подобным обстоятельствам предусматривало, что если в помещении располагаются инженерные коммуникации, которые обслуживают более одного помещения многоквартирного дома, то оно входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Нетрудно заметить, что в данных случаях суды руководствуются одними и теми же нормами, но при рассмотрении данных норм приходят к диаметральным заключениям. Навязывается вопрос: какая правовая позиция соответствует закону?
Для получения ответа на вопрос отнесения объектов в число общего имущества многоквартирного дома, следует установить сущность термина «многоквартирный дом». ЖК РФ не закрепил толкование данного понятия, однако оно содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого дома непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, согласно которому многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом не может быть самостоятельным объектом право собственности, такими объектами являются жилые и нежилые помещения в нём. Г. Ф. Шершеневичем подчеркивалась возможность делимости дома, части которого получали самостоятельные экономические и юридические значения. Многоквартирный дом как единый комплекс имеет в своей структуре жилые помещения и нежилые помещения которые являются общим имуществом многоквартирного дома.
Неоднородность общего имущества многоквартирного дома выражается как физически, так и функционально при юридической целостности общего имущества. Большинство авторов ограничивается в своих исследованиях перечислением групп объектов, указанных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Следует выделить следующие группы объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома: 1) нежилые помещения; 2) оборудование; 3) земельный участок и объекты, расположенные на нём. Под помещением следует понимать объём внутри здания и (или) сооружение, отвечающий признаком конструктивной и пространственной обособленности от других помещений и от пространства за приделами здания и (или) сооружения, и имеющий функциональную предназначенность для использования. По основаниям пригодности помещения могут быть разделены на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. К общему имуществу многоквартирного дома могут быть отнесены только нежилые помещения, так как назначением жилого помещения является проживание граждан, а назначением помещения, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, является обслуживание других помещений и (или) удовлетворение социально-бытовых потребностей собственников жилых помещений такого дома. Не стоит делать вывод о том, что все нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Конституционным судом РФ нередко акцентировалось, что общее имущество многоквартирного дома не имеет потребительской ценности и самостоятельного значения, но служит для обеспечения пользования другими помещениями многоквартирного дома. Следует понимать, что нежилые помещения многоквартирного дома, предназначенные в целях самостоятельного экономического использования, имеют статус самостоятельного объекта субъективного права и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Считаю нужным сохранение существующего перечня объектов, относящимся к общему имуществу многоквартирного дома с указанием произведенной детализацией. Необходимо обозначить критерии для определения объекта к общему имуществу. К общему имуществу многоквартирного дома относятся нежилые помещения, предназначенные для обслуживания других помещений многоквартирного дома и (или) удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений данного дома; оборудование, расположенное в многоквартирном доме или за его пределами и обслуживающее более одного помещения такого дома; земельный участок и размещенные на нем объекты, необходимые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В сегодняшней ситуации активного формирования гражданского оборота проблема об установлении содержания общего имущества в многоквартирном доме становится чрезвычайно важной и требует наиболее глубокого законодательного урегулирования.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Рос. газ. 12.01.2005. № 1. Ч. 1 ст. 36.
- Занковский С. С. Общее имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики // Вестн. арбитражной практики. 2011. № 2. С. 31–36.
- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 г. по делу № А56–23084/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
