The article considers the concept, forms, types and peculiarities of real estate transactions in civil law.
Keywords: a real estate transaction, form of transaction, types of transactions.
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе экономических отношений любого общества. Оно выполняет три важнейшие функции: 1) средства производства, 2) предмета личного потребления, 3) средства накопления (составляя более половины национального богатства, 30–40 % основных фондов в балансах предприятий и организаций [5].
Сами по себе сделки с недвижимостью осуществляются в виде: купли-продажи недвижимого имущества (жилых помещений, нежилых помещений, земельных участков, производственных зданий, предприятий и т. д.); залога (ипотеки); обмена, передачи в аренду, в субаренду недвижимого имущества; переуступки права требования; ренты, дарения и т. п.
Также в данном аспекте необходимо рассмотреть вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — госрегистрация прав) существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу соответствующий Федеральный закон о госрегистрации прав. На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы. Принятие указанного Закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета.
Существенным аргументом в пользу интеграции государственного кадастра недвижимости (ГКН) и госрегистрации прав стало возложение с 2009 года функций по их ведению на единый орган государственной власти — Росреестр. С 2013 года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры (они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них).
В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.
Совершение сделки (например, купля-продажа земельного участка) требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет. Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы (в результате которых составляется межевой план данного участка). Затем работники органа кадастрового учета (это филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») осуществляют его кадастровый учет [4].
После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом (например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка), подлежит нотариальному удостоверению. Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации: регистрацию сделки государственный регистратор удостоверяет специальной отметкой (штампом) на договоре, а регистрацию права собственности покупателя — свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В 2009–2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений госрегистрации прав. Так, принятый в первом чтении весной 2012 г. законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (№ 47538–6) предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае — обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538–6 все еще продолжается [4].
Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.
Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения — не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты — для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций.
При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП. К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в т.ч. нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.
Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав — теперь это 10 рабочих дней (сначала был месяц, затем 18 и 20 календарных дней). Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — 15 рабочих дней, для жилых помещений — 5 рабочих дней. Однако теперь в случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня. Это обусловлено также и тем, что нотариус проверяет законность сделки, в т.ч. при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю [6].
Таким образом, минувший 2014 год и ближайшие год-два, вероятно, станут периодом радикального обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности. Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, выбранный еще в начале 90-х годов был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме. Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.
В настоящее время вопросы оформления сделок с недвижимостью действительно носят актуальный характер. Наряду с государственной регистрацией перехода прав здесь присутствует либо самостоятельное оформление сторонами правоотношений по осуществлению сделки, либо первичное нотариальное удостоверение прав, касающихся недвижимого имущества (с последующей государственной регистрацией).
Правомерность сделки с недвижимостью означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку с недвижимостью, и которые определены законом для данной сделки.
Сделки с недвижимостью совершаются субъектами, предусмотренными в соответствии с гражданским законодательством, свободно: своей волей и в своем интересе, т.е. граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В содержании юридической сделки различают три части, неодинаковые по своему юридическому значению: необходимые части (элементы, которые являются характеризующими сделку как тип); обыкновенные части (элементы сделки с недвижимостью, которые обыкновенно встречаются в сделках такого типа, не являясь в то же время их сущностью, так что устранение их не разрушает род сделки; поэтому для отдельной конкретной сделки с недвижимостью эти части могут быть отменены или заменены, но если не отменены и не заменены, то предполагаются); случайные части сделки с недвижимостью (не присущи вообще сделке этого типа, но входят в состав той или другой конкретной сделки по воле совершающих акт).
Вместе с тем недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Как установлено действующим законодательством, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: по сост. на 1 октября 2015 г. // Российская газета. 1994. № 238–239.
- Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: по сост. на 12 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (начало действия документа: 01.01.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29. (Часть I). Ст. 4344.
- Липски С.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: законодательные новации и перспективы // Российская юстиция. 2015. № 3. С. 6–9.
- Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. 2014. № 3. С. 7–10.
- Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С.14–17.
- Шеметова Н.Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. № 12. С. 20–24.
