В статье рассматриваются основные проблемы на российском рынке ипотечного кредитования в условиях кризиса 2015 года. Приведена статистика по изменению значимых показателей в данной сфере. Представлены прогнозы на текущий год и проанализированы итоги начала 2016 года.
Ключевые слова: ипотека, рынок ипотечного кредитования, кризис 2015 года, кредит.
Следует отметить, что 2015 год в сфере ипотечного кредитования начался в условиях сильного рыночного кризиса: к концу 2014 года Центральный банк поднял ключевую ставку до 17% (тогда как только в марте 2014 года она была на уровне 5,5%), а ведь от нее находятся в зависимости и ипотечные ставки. Внутри кредитных организаций началась настоящая паника. Программы по ипотеке стали исчезать в больших количествах, отдельные банки в качестве крайней меры приняли решение о том, что кредиты не будут выданы даже тем клиентам, чьи заявки уже были одобрены. Ближе к Новому году эта паника сошла на нет, и некоторые банки опубликовали новые ипотечные ставки – от 20% годовых.
В начале января стало понятно, что возникнувший кризис является не кратковременным явлением, и в нем России предстоит находиться ещё долго. Банки стали изменять ипотечные ставки: лидеры рынка, такие как Сбербанк и ВТБ24, установили минимальные ставки в размере 15–16% годовых, в остальных банках ставки начинались от 18%, в отдельных даже от 20%. Количество сделок по ипотеке резко снизилось.
Всего лишь к концу первого месяца за ведущими банками последовали и банки, направление ипотечного кредитования в которых всегда было довольно сильным – к примеру, «Уралсиб» и Абсолют–банк, снизившие ставки до 17%. Большинство экспертов заявляли, что так эти банки «работают в ноль», ожидая улучшения ситуации на рынке, с целью сохранения штата сотрудников и уже созданной клиентской и партнерской базы.
Также возросла и величина первоначальных взносов: Сбербанк увеличил взнос до 20%, ВТБ24 – до 30%, «ДельтаКредит» - с 10% до 40%. Нулевой взнос и вовсе исчез из программ. Банки урезали сроки кредитования: самый большой срок в 50 лет, который был ранее, теперь установился на уровне в 30 лет. Некоторые банки, в частности, «Советский», совсем вышли с ипотечного рынка.
30 января Центральный банк понизил ключевую ставку до размера в 15%, и в новостях на тему ипотеки сразу же начали говорить о снижении ставок. Тем не менее, спрос на ипотеку все равно уменьшился на 40%. [1]
2015 год, по мнению специалистов по ипотеке, был схож с 2009–м годом. В то время были заемщики с желанием получить кредит, однако банки их не выдавали. А в 2015 году были банки, которые и дали бы кредиты (хоть, правда, и по ставке 15–18%), но заемщики, которые хотели взять эти кредиты, не появлялись. То есть в 2015 году можно было заметить одну характерную черту: россияне не спешили брать кредиты по высоким ставкам. С одной стороны, это хороший признак, что население РФ трезво оценивает свои возможности. Но при этом если бы государство своевременно не вмешалось в процесс содействия ипотечному кредитованию, то уже сейчас мы имели бы множество приостановленных строек только на территории городов-миллионников, бессчетное количество обанкротившихся застройщиков, тысячи обманутых дольщиков и прочие отрицательные социальные явления.
И правительство на самом деле оказало поддержку сферу с помощью программы субсидирования ипотеки на первичном рынке. Государство поддержало и банки, и заемщиков со строителями.
В марте были точно утверждены правила предоставления субсидий: жилье для покупки должно быть в новостройке, а договор обязан непременно быть заключен между покупателем и застройщиком. При заключении такого договора покупатель обязан застраховать собственную жизнь и здоровье, а также права собственности на жилье. По данной государственной программе банки–участники взяли на себя обязательство каждый месяц выдавать кредиты по ипотеке в размере не менее 300 млн рублей и получать государственную субсидию как разницу между ключевой ставкой, повышенной на 3,5 п.п., и максимально допустимой ставкой по такому кредиту – 12%. [2]
Это на самом деле спасло рынок, по меньшей мере, первичный. К государственной программе немедленно примкнули все основные банки, и ипотечный кредит для покупки новостройки можно было взять под 12% годовых, а по акции еще на 0,5–1% меньше.
На первых порах размеры финансирования программы субсидирования ипотеки даже хотели поднять, но потом все чаще стали появляться разговоры о ее полном завершении к марту 2016 года. За это выступал Минфин, заботящийся о бюджете страны. Минэкономразвития, однако, регулярно предлагал продление программы хотя бы до конца 2016 года. Потом к спору министерств примкнул и Минстрой, заодно с Минфином он разрабатывал новую комплексную программу поддержки заемщиков и строителей – вероятно, по этой программе будет предложено субсидирование ипотеки с плавающей ставкой, которую привяжут к ключевой ставке Центробанка или к инфляции.
Однако, даже если государственную программу субсидирования ипотеки упразднят, рынок сможет устоять: понемногу опускаясь, ключевая ставка установилась в середине лета на уровне в 11% годовых. Впрочем, некоторые эксперты заявляли, что ставки на вторичном рынке (приблизительно 14%), где субсидирования нет, слишком высокие, ведь многие года эксперты называли критическим порог в 13,5% [3].
Не смотря на все это, по результатам исследования агентства РИА «Новости», доступность ипотеки упала на 20%. Абсолютно новых программ на рынке не появилось, все это время лишь возвращались обратно старые известные программы с декабря 2014 года. В феврале возвратились программы кредитования загородных домов и участков, а также коммерческой недвижимости. К концу лета сразу несколько банков заявили, что начнут выдавать ипотечные кредиты военнослужащим. Кроме того, банки понемногу начали поддерживать валютных заемщиков и предлагать им рефинансирование по льготному курсу. Также помогла и запущенная правительством программа помощи ипотечным заемщикам, которые попали в тяжелую финансовую ситуацию – для тех, чьи доходы уменьшились на 30% и более [4].
В 2016 году можно ожидать увеличения срока программы льготой ипотеки, так как рынок абсолютно не готов к процентной ставке 14,5% и выше. Общая ситуация на рынке ипотечного кредитования будет находиться в зависимости от цен на нефть: если стоимость нефти снизится, то и процентная ставка также станет меньше. Прогнозировать вперед на год–два в текущей политической и экономической ситуации нецелесообразно: кризис будет длиться еще несколько лет, как минимум.
Каждый серьезный прогноз на 2016 год сейчас будет схож с лотереей - все слишком сильно зависит от внешнеполитической и внешнеэкономической ситуации. Но можно предположить поведение государства по отношению к застройщикам – будет рассматриваться критичность состояния сферы в целом и продлевать каждый квартал, если индустрии так и нужна будет помощь [5].
Подводя итог, можно сказать, что в начале 2016 года наименьшая стоимость ипотечных займов в России установилась в размере:
– 10,5-11,5% – в случае приобретения недвижимости на первичном рынке (преимущественно, это вложения в долевое строительство).
– 13-14% – при покупке готового жилья на вторичном рынке.
Что же касается ставок по ипотеке в 2016 году, то существует большая вероятность того, что ставки увеличатся, но ненамного.
Причинами данного развития событий могут быть:
- Снятие вкладчиками средств со счетов из-за страха дефолта банковской системы.
- Дальнейшее понижение стоимости жилья, находящееся в обратной зависимости от курса доллара.
3. Увеличение спроса на кредиты, так как население будет пытаться купить жилье в период, когда его стоимость будет минимальной.
В феврале 2016 года на рынке ипотечного кредитования установился рост в первый раз с 2014 года. Основной причиной можно считать увеличение доли выданных кредитов по ипотеке в рамках реализации госпрограммы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Осуществление программы ведет к перераспределению спроса населения на жилье со вторичного на первичный рынок.
Литература:
- Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования // Отчет аналитического центра АИЖК. – Выпуск № 12 – 2015.
- Информационно-аналитический портал «Национальная Единая Риэлторская Сеть» // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ners.ru (дата обращения: 05.05.2016).
- Федеральная служба государственной статистики // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 25.04.2016).
- Российское агентство международной информации «РИА Новости» // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ria.ru/ (дата обращения: 25.04.2016).
- Финансовый портал «Кредиты без проблем» // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://crediti-bez-problem.ru/ (дата обращения: 20.04.2016).
