В статье рассмотрены проблемы определения содержания, планируемого к закреплению в российском законодательстве права застройки земельного участка как альтернативы существующего на сегодняшний день обязательственного права аренды земельного участка.
Ключевые слова: ограниченные вещные права, земельные участки, право застройки, аренда земельного участка.
Вопрос об определении содержания права застройки земельного участка в настоящее время является особо актуальным, поскольку зачастую рассматривается как лучшая альтернатива использования земельных участков с целью строительства на основании договора аренды. В этой связи особые надежды возлагаются на принятие проекта Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1], предусматривающего широкий перечень ограниченных вещных прав, в том числе и право застройки земельного участка.
«Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации» (п. 1. ст. 300 Проекта). Очевидно, что внесение таких изменений в гражданское законодательство предопределит необходимость изменения существующих норм о праве аренды земельного участка с целью застройки.
В настоящее время институт аренды земельного участка с целью строительства не характерен для стран континентальной Европы и вызывает теоретические разногласия. Принцип аренды заключается в том, что аренда подразумевает возврат вещи в первичном виде, без внесения существенных изменений в структуру и характеристики вещи (узуфрукт), однако данное правило отсутствует в российском законодательстве. Это приводит к тому, что заключение договора аренды земельного участка с целью застройки противоречит базовым принципам аренды [2].Известно, что аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, которое, безусловно, защищает интересы арендатора, но не в полной мере. Кроме того, аренда не дает строителю возможности пользоваться ипотечным кредитом для возведения на арендованной земле строений. А вот для права застройки такая возможность предусмотрена. Основанием для первичного установления права застройки, согласно законодательству всех Европейских стран, служит договор об установлении права застройки. Именно этот юридический факт служит основанием динамики возникающего вещного правоотношения [3]. Кстати в Российской империи существовал закон «О праве застройки» от 23 июня 1912 года, его принятие тоже было обусловлено тем, что граждане заключали договора аренды с целью застройки[4, с.65].
Отсутствие четкого регламентирования рассматриваемых отношений приводит к недобросовестности в том случае, когда лица заключают договор аренды с целью последующего приобретения земельного участка в свою собственность. Например, в договоре аренды для целей строительства могут существовать условия, которые увеличат право арендодателя на отказ от договора; право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату. Всё это открывает широкий спектр для недобросовестности. Правда даже цивилисты настаивают на том, что внесение изменений в гражданское законодательство не устранит проблему полностью. Важный акцент нужно сделать на то, чтобы лицо в процессе покупки недвижимого имущества и земельного участка само всесторонне проверяло, насколько продавец является добросовестным [5].
Согласно планируемым изменениям, право застройки устанавливается на срок от тридцати до ста лет. В немецком праве таких ограничений нет, и определение сроков осуществляется сторонами договора. В некоторых странах право застройки является срочным, как и планируется в России, однако, например, в Италии право застройки может быть предоставлено и на неопределенный срок. Так же важным положением Проекта становиться, то что застройщик может закладывать и продавать само право, не завися от собственника в этом вопросе.
«Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки» (п. 2 ст. 300 Проекта). Поскольку здание признается собственностью застройщика, а земельный участок, на котором оно возведено, остается в собственности другого лица, происходит разрыв правовой связи участка и постройки. Представляется, что это противоречит базовому принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В то же время в статье 300.5 Проекта сказано, что при отчуждении здания или сооружения, возведенного на земельном участке, на основании права застройки, к приобретателю здания переходит право застройки указанного земельного участка. Это показывает, что построенное недвижимое имущество следует за земельным участком.
Планируемые изменения также предполагают, что при прекращении права застройки здания или сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.7 Проекта). Право собственности застройщика ограничено и носит временный характер. Каких-либо компенсаций застройщику в отношении возведённого имущества не предусмотрено.
Таким образом, можно прийти к выводу о том, что законодательное закрепление возможности осуществлять строительство на земельном участке на основании приобретенного вещного права застройки, а не на основании обязательственных отношений, возникших вследствие заключения договора аренды, будет являться положительным шагом на пути к обеспечению устойчивого землепользования и защите прав собственников как земельных участков, таки расположенных на них объектов недвижимости.
Литература:
- Проект Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 года) // СПС «КонсультантПлюс» (далее — Проект).
- Евдокимова Е. А. Право застройки вместо права аренды // http://www.center-bereg.ru/b1878.html.
- Закон Российской империи «О праве застройки» от 23 июня 1912 года // Собр. узак., № 130. Ст. 1147.
- Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71
- Бевзенко Р. Право застройки. Часть 1. Право застройки и существующие основания пользования чужим земельным участком для целей строительства // https://zakon.ru.
