В статье анализируются проблемы применения земельного и градостроительного законодательства в части регулирования отношений, связанных с определением вида разрешенного использования земельного участка.
Ключевые слова:земельный участок, вид разрешенного использования, ограничение права, градостроительное законодательство, малоэтажная застройка.
Вид разрешенного использования является одним из видов ограничений прав на земельные участки, последствием установления которого является определение специфического правового режима по отношению к конкретной вещи, выступающей в гражданском обороте. При этом содержание ограничений прав на земельные участки, которые определяются видом разрешенного использования различно, специфичными являются и формы их установления. От конкретного вида использования зависит и ограничение оборота [1, с.58], и определение юридических фактов — оснований для возникновения прав на земельный участок [2, с.65], а также выступление его в качестве объекта налогообложения [3, с.106].
Обширность установления ограничений приводит к тому, что они определяются в федеральных законах, относящихся к самым разным отраслям законодательства. Так, например, регулирование в данной сфере осуществляются посредством Земельного [4] и Градостроительного [5] кодексов, которые устанавливают общие положения о видах разрешенного использования земельных участков, которые закреплены в статьях 56 и 37 соответственно.
Длительное время единая классификация видов использования земельных участков отсутствовала, что приводило к серьезным различиям в их установлении в разных субъектах РФ. Только в 2014 году вышел Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» [5]:
На основе анализа данного нормативного акта к параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие:
1) допустимые функциональные назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке;
2) потенциальные параметры застройки земельного участка;
3) кадастровая стоимость земельного участка.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка значительно влияет не только на возможные варианты его использования, но и на затраты его правообладателей, связанные как с непосредственной эксплуатацией участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, так и с осуществлением деятельности по строительству, реконструкции либо перепрофилированию текущей хозяйственной деятельности.
Однако, несмотря на довольно подробное описание и классификацию видов разрешенной деятельности на определенных земельных участках, сохранились некоторые пробелы, касающиеся отнесения объектов капитального строительства к тому или иному виду. Например, вопросы вызывают виды разрешенного использования, предусмотренные для жилой застройки. На сегодняшний день сложилась неоднозначная ситуация в части определения вида разрешенного использования для двухквартирных жилых домов, а также двух- трех- этажных многоквартирных жилых домов, застройка которыми имеет место быть на всей территории Российской Федерации.
Так, в Классификаторе учтено следующее размещение жилых домов высотой не выше трех этажей в рамках следующих видов разрешенного использования:
1) малоэтажная жилая застройка — под данным видом использования фактически понимается индивидуальное жилищное строительство, а именно «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры», что исключает его как вид разрешенного использования, предусматривающий строительство двухквартирных жилых домов и многоквартирной жилой застройки высотой до трех этажей;
2) блокированная жилая застройка (предусматривает размещение жилых домов, имеющих общую стену с соседним домом, не предназначенных для раздела на квартиры) при этом количество блоков ограничено 10, что условно можно сопоставить с многоквартирным жилым домом, принимая квартиру в жилом доме за отдельный блок;
3) cреднеэтажная жилая застройка (предусматривает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, что напрямую указывает на возможность размещения многоквартирного жилого дома, но при этом параметр этажности составляет до 8 этажей, что не всегда допустимо и целесообразно для небольших населенных пунктов.
Таким образом, очевидно, что на данный момент Классификатором не предусмотрен вид разрешенного использования, к которому однозначно и бесспорно можно было бы отнести двух- и трехэтажные многоквартирные жилые дома.
На наш взгляд, для решения указанной проблемы могут быть использованы несколько вариантов:
1) однозначное закрепление данных построек в одном из видов использования, уже имеющихся в Классификаторе путем уточнения этого вида;
2) внесение изменений в данный акт путем определения нового вида разрешённого
использования, который и будет содержать в себе указанные виды деятельности.
Учитывая то, что на малоэтажное жилье приходится около 50 % от общего объема жилищного строительства в Российской Федерации и то, что доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз [6], следует своевременно решить этот вопрос для упорядочения и стандартизации видов разрешенного использования земельных участков.
Литература:
- Гряда Э. А., Кузнецов Д. В. К вопросу об обороте земельных участков в курортных населенных пунктах // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 1. С. 58–68.
- Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71.
- Гряда Э. А. Возникновение прав на земельные участки и реализация принципа платности использования земли: проблемы применения законодательства // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.2011. № 4 (6). С.106–113.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ с изм. и доп. от 13 июля 2015 года // СЗ РФ. 200. № 44. Ст. 4147; 2015. № 29 (часть I). Ст. 4359.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ с изм. и доп. от 20 апреля 2015 года // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16; 2015. № 17. Ст. 2477.
- Классификатор видов разрешенного использования земельных участков // утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 // СПС «КонсультантПлюс».
- Данные Федеральной службы государственной статистики за период 1994–2014 г. // сайт Федеральной службы государственной статистики // http://www.gks.ru.
