В статье представлен анализ норм, регулирующих отношения, связанные с реализацией права преимущественного выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения и правовых проблем их применения.
Ключевые слова:оборот земель сельскохозяйственного назначения, принцип права преимущественного выкупа земельного участка, земельный участок сельскохозяйственного назначения.
В настоящее время специфика земельных отношений во многом предопределена необходимостью установления особых ограничений, применяемых при регулировании оборота земельных участков их состава различных категорий земель [1, с.58], при этом особое значение имеют особые правила оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Пункт 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2] содержит в себе перечень принципов, которые являются основополагающими началами в вопросах регулирования отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они являются логическим продолжением и уточняют общие принципы земельного законодательства, содержащиеся в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации [3]. При этом выявление правовых проблем, связанных с реализацией принципов земельного права является одним из направлений совершенствования действующего земельного законодательства [4, с.106]. Можно выделить два основных принципа, которые характеризуют особую ценность земель сельскохозяйственного назначения и являются специфическими для иных отраслей права: принцип предоставления преимущественного права выкупа земельного участка субъекту Российской Федерации и принцип преимущественного права выкупа земельного участка, принадлежащего другому участнику долевой собственности (в случае нахождения земельного участка в долевой собственности) либо члену крестьянского (фермерского) хозяйства.
Подпункт 3 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте» закрепляет преимущественное право выкупа участков их земель сельскохозяйственного назначения, выставленных собственником на продажу (за исключением публичных торгов), предоставленное органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления. Необходимо отметить, что законодатель в ФЗ «Об обороте» в статье 8 накладывает ограничения только на сделки купли-продажи земельных участков, другие способы отчуждения права собственности (такие как мена, рента, дарение и некоторые другие) никак не упоминаются.
По мнению исследователя Е. Ю. Турецкого [5, с.12], если к определенному виду сделки об отчуждении права на земельный участок, в соответствии с действующим законодательством применяются правила купли-продажи, то ограничение, установленное ФЗ «Об обороте», будет действовать в полной мере, так часть 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации [6] оговаривает применение к договору мены правил о купле-продаже, если это не противоречит правилам, установленным законодательством РФ и существу мены, из чего можно сделать вывод, что преимущественное право покупки земельного участка субъектом является необходимым условием отчуждением.
Однако ГК РФ не оговаривает распространение правил совершения купли-продажи на дарение, поэтому, в соответствии с общими правилами гражданского законодательства, ограничения преимущественного права выкупа субъектом не действуют. По мнению Е. Ю. Турецкого [5, с.12], наиболее спорным вопросом является распространение ограничения на отчуждение права собственности путем заключения договоры ренты. В соответствии со статьей 585 ГК РФ отчуждение имущества под выплату ренты может осуществляться как возмездно, так и безвозмездно. Часть 2 статьи 585 ГК РФ устанавливает, что в случае возмездного отчуждения имущества по договору ренты, на «отношения сторон по передаче и оплате» распространяются правила о купле-продаже, в случаях, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения, если это не противоречит существу ренты. Следует обратить внимание, что в данном случае распространение ограничения в виде преимущественного права выкупа субъектом РФ не применяется, так как правила купли-продажи распространяются на договоры ренты только в случае возмездного отчуждения и только в вопросах оплаты и передачи имущества.
Подпункт 4 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте» закрепляет принцип преимущественного права выкупа земельного участка, принадлежащего другому участнику долевой собственности (в случае нахождения земельного участка в долевой собственности), либо члену крестьянского (фермерского) хозяйства на основе возмездного отчуждения, статья 12 указанного нормативно-правового акта уточняет содержание данного принципа и раскрывает основное понятия, таким образом законодатель ограничивает круг субъектов, в пользу которых собственник может распорядиться своей долей в праве, по общему правилу покупателем доли (без выделения земельного участка в свет доли в праве общей собственности) может быть другой участник долевой собственности, либо, другой член крестьянского (фермерского) хозяйства, являющийся участником долевой собственности, однако существуют способы распоряжения долей в праве общей долевой собственности, неограниченные правом преимуществом выкупа, закрепленным в подпункте 4 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте», к ним можно отнести приобретение права собственности в результате наследования (правопреемство), отказ собственника от права, а также передача собственником доли в доверительное управление, либо внесение ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации.
Однако, как показывает практика, существование данного принципа не позволяет полностью обезопасить дольщиков от перехода прав на земельные участки третьим лицам, не являющимися собственниками долей в праве общей собственности. Судебная практика содержит множество прецедентов, оспаривания приобретения земельных долей в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения в обход принципа преимущественного права выкупа другим участником долевой собственности или членом крестьянского (фермерского) хозяйства. Представляется, что это свидетельствует о необходимости внесения изменений в указанный нормативно-правовой акт и упорядочения отношений, связанных с уведомлением о намерении продажи земельной доли.
Литература:
1. Гряда Э. А., Кузнецов Д. В. К вопросу об обороте земельных участков в курортных населенных пунктах // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 1. С. 58–68.
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018 (далее — ФЗ «Об обороте»).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147 (далее — ЗК РФ).
4. Гряда Э. А. Возникновение прав на земельные участки и реализация принципа платности использования земли: проблемы применения законодательства // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.2011. № 4 (6). С.106–113.
5. Турецкий Е. Ю. Применение положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при совершении сделок об отчуждении земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 3–4.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301 (далее — ГК РФ).
