Земля в нашей огромной стране очень востребована. И с каждым годом только растёт желание людей приобрести землю, строить на ней свои дома, вести дела и создавать хозяйство. Но люди и компании постоянно имеют дело с бюрократизмом, который тормозит любые процессы. Жалобные письма об этом потоком идут и к нашему Президенту, и в наше Правительство РФ, причём со всех краёв страны.
Люди пишут, что трудно найти полезную и необходимую информацию о свободных землях, что они находятся на счету бесправных просителей, что с их запросами и потребностями никто не считается и что надо ждать от трёх и более лет, прежде чем взять объект. В результате земля не работает в полную силу — она остаётся нереализованной. А произвол и коррумпированность государственных служащих гасят и замедляют полноценное развитие земельных отношений в России. И, как следствие, замедляется продвижение страны в целом.
Очевидно, что здесь необходимо будет устранять барьеры, которые мешают людям свободно получать земельные участки в своё пользование и полноценно пользоваться ими. Поэтому не удивительно, что этот вопрос был вынесен на президиум Государственного совета Российской Федерации.
После чего практику использования земельного законодательства Российской Федерации изучила рабочая группа президиума. В их докладе подробно проанализированы основные проблемы [4, с.55].
Во-первых — разграничение собственности у земли. Очень много у нас неразберихи из-за незавершённости процесса определения территорий, предоставленных в пользование федеральным органам власти и подлежащих резервированию для государственных нужд. У нас просто простаивает заметное количество таких земель. Государство не настолько богато, чтобы годами держать их в своём резерве. И в отношении неэффективно используемых площадей земли нужно требовать внятного обоснования потребности в земле. В первую очередь от организаций и ведомств, у которых в расположении находятся сотни тысяч гектаров земли.
Если земля не работает, логичней будет передавать её кому другому. В том числе органам местного самоуправления, они ближе к людям, лучше осведомлены в ситуации и вполне способны самостоятельно решить, где дома построить, где хозяйство организовать или как-то по-другому использовать землю с пользой для людей и для страны.
Конечно, органы местного самоуправления при всём этом обязаны работать эффективно и действовать только в интересах людей, но ни в коем случае нельзя создать ситуацию, когда мы проблемы с одного уровня перекладываем на другой и почти совсем ничего не изменим.
Во-вторых — это категорийность земель. Основы государственной политики по использования земельного фонда были приятны в марте 2012 года. Сроком на 2012–2017 годы. Говорящие о полном исключение из законодательства принципов раздела участков земли по целевому назначению. Нам уже очевидно, что нынешняя система устарела, потому и необходимо создать новую — прозрачную и удобную для людей и бизнеса модель использования земли. У нас должно быть сформировано чёткое понимание где, что и на каких обстоятельствах можно строить, какие есть ограничения по использованию того или иного участка, нужно предусмотреть институты, которые обеспечат защиту сельхозугодий и, конечно же, особо ценных и заповедных земель нашей страны.
В третьих — нам необходим оптимизированный информационный ресурс о земельных участках в нашей стране. Обычно эта информация закрыта для людей, к сожалению. Сотрудники различных органов власти, многочисленные руководители ведомств, и всякие связанные с ними посреднические структуры, по факту монополизировали эту полезную и необходимую информацию, а без неё людям практически нереально получить в собственность даже заброшенный объект земли.
Главная причины коррупции, которая буквально пронизывает весь земельный рынок — закрытость и непрозрачность. Государство обязано изменить эту ситуацию и дать каждому человеку шанс узнать любую полезную и необходимую информацию о свободных и используемых землях.
В четвёртых — это условия предоставления земельных площадей в собственность или аренду. Сегодня они не выдерживают никакой критики ни по срокам, ни по порядку оформления. Очевидно, что нужно как можно скорее переходить к проведению открытых торгов по заявлениям людей и юридических лиц.
Земельным кодексом уже установлена обязанность органов местного самоуправления вести такие аукционы, но подобные решения могут быть приняты только в отношении сформированных площадей. Однако чёткая обязанность их формирования не предусмотрена, а бюджетные расходы на эти цели зачастую не планируются просто. Все эти препятствия нужно устранять, в том числе на законодательном уровне.
В пятых — использование земли для постройки жилья. Государство поставило задачу в течение времени обеспечить предоставление комфортабельного и доступного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. И это значит, что нужно серьёзно наращивать масштабы стройки, прежде всего современного жилья эконом-класса [1, с.241].
Предоставление земельных площадей, особенно в больших мегаполисах или рядом с достаточно крупными городами, где уже есть продвинутая инфраструктура, идёт по принципу точечной застройки. Нужно переходить к комплексному освоению земель, к градостроительному планированию, увязанному с социальной и инженерной инфраструктурой, поскольку с озвученным выше подходом не решить проблему. Это важно для какой угодно территории: и для сельской, и для пригородной территории, где нужно активно развивать малоэтажное строительство.
Участки под строительство жилья должны быть обеспечены необходимой инфраструктурой для многодетных семей. Делается это, к сожалению, далеко не во всех регионах. Поэтому семья бывает вынуждена либо вообще отказаться от перспектив иметь своё жильё, либо переносить значительные денежные потери, если такой инфраструктуры нет.
Приоритетным является направление предоставления земельных площадей под жилищное строительство. И такая публичная система предоставления площадей должна стать повседневной и привычной для собственников. Земля должна работать на людей. Здесь надо добиваться проведения аукциона.
В прошедших годах в большинстве субъектов Федерации отмечено увеличение площади предоставления земельных площадей для жилищного строительства. Общая площадь земельных площадей, предоставленных на аукционах для этих целей, увеличивается. При этом часть от этой площади была предоставлена Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства путём вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земельных площадей [3, с.115].
Малоэтажное строительство сейчас имеет большое значение. Ведь сам по себе процесс постройки своего дома позволяет создать свой уклад жизни, формирует в человеке особое чувство ответственности перед собой, за свою семью и сплачивает её. Малоэтажное строительство обладает целым набором полезных особенностей: малые риски появления незавершённых объектов, незначительные капиталовложения, экономичность в использовании, короткий цикл возведения здания. А также способствует формированию среднего класса.
Результатом деятельности точечной застройки стало заметное уплотнение застройки в крупных городах нашей страны. И это без учёта ресурсов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Сконцентрироваться на предоставлении земельных площадей, в основном для комплексной застройки, всенепременно необходимо в будущем. И законодательство надо, при необходимости, изменить в разного рода направлениях.
Во-первых. Нужно создать стимулы к завершению разработки документов правил землепользования, застройки и самого территориального планирования, для муниципалитетов.
Во-вторых. Земельные площади в государственной собственности нужно активно вовлекать в оборот. Будет являться актуальным также включение в оборот федеральных земельных площадей, которые не используются на промышленном производстве, в сельском хозяйстве и для нужд обороны нашей страны.
В третьих. Создать простой и прозрачный процесс предоставления земельных площадей для постройки объектов транспортной, инженерной инфраструктуры. Необходимо упростить порядок предоставления таких площадей, исключив процесс предварительного согласования места размещения объекта. Сегодня цикл предоставления земельных площадей для указанных целей без проведения торгов занимает от одного до трёх лет. Требуется сократить эти сроки до трёх-пяти месяцев [6, с.82].
Наше законодательство способно обеспечить земельными участками отдельных категорий людей и юридических лиц, но оно нуждается в совершенствовании. Такие как многодетные и малообеспеченные семьи, ЖСК, нуждающиеся инвалиды, и многие другие. Этот порядок не урегулирован на федеральном уровне, в настоящее время. Нам нужно установить чёткие правила, по которым можно определить перечень категорий людей, а также случаи для льготного предоставления земельных площадей. Сегодня предусмотрена допустимость их предоставления без проведения торгов людям, имеющим трёх и более детей.
Вместе с тем на практике сложилась ситуация, при которой многодетным российским семьям предлагаются участки, не обеспеченные объектами инфраструктуры. Результат: взамен поддержки такие наши семьи вынуждены нести значительные денежные потери. Необходимо законодательно закрепить обязанность обеспечивать инфраструктурой земли, предоставленные многодетным российским семьям, причём за счёт бюджетных средств.
Кроме того, необходимо предусмотреть в законодательстве допустимость бесплатного предоставления земли кооперативам для постройки не только многоквартирных домов, но и малоэтажного жилья.
Для привлечения специалистов на работу в сельскую местность и в малонаселённые муниципальные образования необходимо предусмотреть допустимость бесплатного получения ими земельного участка по перечням, утверждаемым регионами [5, с.210].
Законами субъектов Федерации может быть установлен перечень территорий, в первую очередь малонаселённых, где бесплатное предоставление земельных площадей может осуществляться всем желающим.
Вместе с этим требует совершенствования процесса предоставления земельных площадей в целом. В настоящее время есть допустимость без аукционов предоставлять участки для постройки, каких угодно объектов, кроме жилья. Конечно, это во многом зависит от конкретной практики на местах, но всё это приводит к злоупотреблениям и делает земельные ресурсы фактически недоступными.
Отдельного внимания заслуживает вопрос эффективного использования земельных площадей сельхоз назначения. В настоящее время во многом сняты проблемы по реализации федерального закона об обороте земель сельхоз назначения. Проблемой, препятствующей вовлечению земель в сельхоз оборот, долгое время являлось отсутствие чёткого законодательного регулирования вопросов прекращения прав на простаивающие земельные участки или на участки, использование которых осуществляется не по целевому назначению.
Важный вопрос — это справедливое определение платы за использование земельных площадей. В связи с этим особую актуальность приобретает совершенствование методик и процессов кадастровой оценки и системы налоговых и арендных платежей за использование земельных площадей [2, с.99].
В прошлом регулирование кадастровой оценки уже получило существенное развитие. Были установлены и общие требования к ней самой, и требования о дополнительном страховании оценщиков, ещё, также, требования об обязательном проведении экспертизы, отчётности саморегулируемых организаций оценщиков. Предусмотренное создание фонда с информацией о государственной кадастровой оценки призвано было обеспечить нам максимальную открытость всего процесса определения кадастровой стоимости и вообще всей работы оценщиков.
Вместе с тем, в настоящее время, уже возникли предпосылки для ревизии этих процессов. Кадастровая оценка и её результат вызывают много претензий как со стороны налогоплательщиков, так со стороны органов местного самоуправления. Было бы необходимо обязательно разобраться в обоснованности таких претензий к ним. Очевидно, что одна сторона всегда идёт к снижению налоговой базы, в то время как другая к её повышению, но важно, чтобы кадастровая стоимость была как можно сильнее приближена к рыночной. Если этого добиться не удалось, то это может значить то, что нужна корректировка уже действующих у нас методик и всяческих процессов.
Почва, как уникальный природный ресурс, как средство производства, подлежит особой охране с повышенным вниманием. В связи с этим особую злободневность приобретает улучшение системы государственного и муниципального земельного надзора. Нашим законодательством уже предусмотрено четыре вида земельного контроля: муниципальный, общественный, производственный контроль и государственный надзор, осуществляемый федеральными органами исполнительной власти, такими как Росприроднадзор, Россельхознадзор и Росреестр.
При этом по всем категориям земель наблюдается заметное возрастание земельных правонарушений. Их главной причиной являются проблемы земельного законодательства и законодательства об административных правонарушениях. У нас установлен зачастую недостаточный размер санкций за различного рода земельные правонарушения, он не соответствует действительной прибыли организаций и людей. Действенной мерой будет не простое увеличение размера административных штрафов, а определение размера штрафа на основании кадастровой стоимости земельного участка, в виде применение нового подхода.
В целях гораздо лучшего проведения земельного контроля возникает необходимость уточнения предмета государственного земельного надзора. Отнесение земельного контроля к системе контроля в отношении юридических лиц исключило допустимость проведения внеплановых проверок. Очевидно, что мероприятия по государственному земельному контролю должны осуществляться в отношении конкретного земельного участка и проводиться не один раз в три года, а намного чаще [7, с.119].
Таким образом, мы можем видеть, что в данный момент мы имеем целый ряд проблем препятствующих полноценному и эффективному использованию земли. Проблемы эти оказывают влияние не только на само государство, но и его людей, которые так или иначе причастны к всевозможным реализациям земельного фонда в России. Есть конкретные предложения по улучшению ситуации, но поможет нам преодолеть все проблемы только упорная работа по их внедрению, исправлению всевозможных ошибок и оптимизации того, что уже сейчас показывает положительные результаты.
Литература:
1 Волков С. Н. Повышение эффективности использования земли / С.Н Волков. — М.: ИНФРА-М, 2014. — 348 с.
2 Витт М. Б. Экономическая оценка отводимых под строительство земель / М. Б. Витт. — М.: Институт Триада Лтд, 2013. — 338 с.
3 Гнаткович Д. И. Земельный кадастр: экономика землепользования / Д. И. Гнаткович — М.: ЮНИТИ 2014. — 570 с.
4 Лойко П. Ф. Развитие законодательной базы регулирования земельных отношений в России / П. Ф. Лойко. — М.: Знание, 2014. — 284 с.
5 Комов Н. В. Земля одна для всех / Н. В. Комов. — 2-е изд. — М.: МЦФЭР, 2012. — 268 с.
6 Мосьянов В. В. Организационные и методические основы оценки земли / В. В. Мосьянов. — М.: Дело и Сервис, 2015. — 480 с.
7 Иконицкая И. А. Новое законодательство о земле / И. А. Иконицкая. — 3-е изд.– М.: Юрист, 2013. — 512с.
