В статье предпринята попытка анализа тенденций развития законодательства о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Подробно исследован вопрос о положительных и отрицательных последствиях введения обязательного нотариального таких сделок.
Ключевые слова: сделка, недвижимое имущество, нотариальное удостоверение, государственная регистрация права.
В настоящее время сделка является одним из распространенных оснований возникновения, ограничения и прекращения прав на недвижимое имущество. При этом развитие экономических отношений требует создания условий, обеспечивающих стабильность гражданского оборота, установления гарантий открытости сведений о правах с целью информированности субъектов гражданских правоотношений.
Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав предопределил необходимость введения института государственной регистрации с целью так называемого укрепления права. С момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] нотариальное удостоверение сделок с объектами недвижимости не является общеобязательным.
Установление в статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] правила о том, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась, предопределило практическую возможность рассматривать нотариальное удостоверение как некую своеобразную дополнительную гарантию обеспечения соответствия сделки законодательству, в большинстве случаев реализуемую по воле субъектов соответствующих правоотношений.
Первоначально в проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3], в статье 8.1., посвященной государственной регистрации прав на имущество, содержалось революционное правило о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимом имуществом. И хотя в данной редакции изменения внесены не были, вопрос о введении таких норм остается актуальным, поскольку к его рассмотрению в будущем планируется вернуться. Так, предполагалось ввести три основных правила:
‒ если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом;
‒ если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена;
‒ если сделка совершена в нотариальной форме, запись в реестр вносится по заявлению любой стороны сделки через нотариуса.
Предлагаемое нововведение вызвало широкий интерес не только ученых и практикующих юристов, но и представителей общественности. Разносторонние взгляды на рассматриваемую проблему, касающуюся большого количества участников гражданского оборота, не обеспечивают единство мнений о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Причем аргументы в обоснование разносторонних позиций, весьма интересны, и представлены как доводами о необходимости учета зарубежного опыта в регулировании рассматриваемых отношений, создания дополнительных гарантий обеспечения законности сделок с недвижимостью (за), так и мнениями о неизбежном возложении дополнительных расходов на граждан и юридических лиц, и даже лоббировании интересов нотариата (против).
В этой связи представляется интересным рассмотрение вопроса о предпосылках и последствиях такого нововведения.
Во-первых, одной из предпосылок изменений в законодательстве является необходимость обеспечения защиты субъектов гражданских правоотношений и законности гражданского оборота недвижимости, которая может быть реализована путем, в том числе, информирования сторон о последствиях сделки. Как отмечает О. Сычев, «сущность деятельности нотариуса — оказание квалифицированной юридической помощи и содействия в реализации законных прав и интересов граждан и юридических лиц [4]».
В настоящее время регистратор осуществляет правовую экспертизу поступающих документов, но не обладает обязанностью разъяснения сторонам последствий регистрации права, а уж тем более последствий заключения договора, который на момент подачи заявления о регистрации уже заключен. Представляется, что именно поэтому в действующем ГК РФ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов договоров, например договора ренты. Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью в данном случае будет выполнять превентивную роль. Главное при этом — сохранить в действующей редакции положения статьи 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в соответствии с которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона [5].
В-третьих, предпосылкой является необходимость упрощения порядка государственной регистрации права в части подачи заявления о государственной регистрации. Возможность внесения записи в реестр по заявлению любой стороны сделки через нотариуса представляется организационно оправданным.
И, наконец, введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью позволит решить еще одну проблему организационного характера — обеспечить законность при проведении расчета по сделке. Возможность расчета через депозит нотариуса может предотвратить совершение мошеннических действий на рынке недвижимости.
В тоже время, учитывая положительное значение предлагаемых изменений, немаловажным является прогнозирование их последствий. В частности, значительное расширение объема правомочий нотариуса требует необходимой материально-технической базы для осуществления их функций. К примеру, организационное совершенствование реализации административного регламента функции государственной регистрации потребовало значительное количество времени в целях обеспечения доступа граждан к осуществляемой государственной услуге — создание многофункциональных центров, и даже автоматизацию самого процесса. Сможет ли система нотариата в относительно короткие сроки организационно обеспечить качественное выполнение поставленных задач?
Существует и еще одна, немаловажная проблема — определение тарифов, на основании которых будет взиматься плата за оказанные услуги. Существенное расхождение в стоимости услуг по сравнению с государственной пошлиной, взимаемой при государственной регистрации права и установление платы в процентном отношении от стоимости имущества, подлежащего передаче по сделке, может привести к умышленному фиктивному ее занижению сторонами.
Также, для обеспечения возможности совершения нотариальных действий необходимо создать правовые основы информационного взаимодействия системы нотариата и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Такая необходимость может возникнуть, например, в случае сомнения в подлинности представляемых нотариусу документов.
В этой связи нельзя не обратить внимание на аргументы М. Пискуновой, полагающей, что надо оставить свободу выбора: сохранить нотариальное удостоверение сделок как право граждан, а не вводить его как обязанность. По ее мнению, «проверка законности сделки регистратором отличается от проверки законности сделки нотариусом исследованием ЕГРП. Проверяются не только представленные документы, но и зарегистрированные и заявленные права и сделки, аресты, запрещения, права требования в судебном порядке, иные ограничения (обременения). Ни один нотариус не в силах проверить законность сделки в полном объеме» [6].
Таким образом, цели предлагаемых изменений — защита интересов продавцов и покупателей недвижимости, обеспечение законности ее оборота, снижение количества споров относительно действительности заключенных сделок может быть достигнута только при условии учета возможных последствий, совершенствования не только ГК РФ, но и качественное изменение законодательства о нотариате, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», своевременной разработке и приятия необходимых подзаконных нормативных правовых актов, направленных на их реализацию. Очевидно, что такое совершенствование законодательства дело не ближайшего, а отдаленного будущего.
Литература:
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ с изм. и доп. от 26 апреля 2016 года // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2016. № 18. Ст. 2484.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ с изм. и доп. от 31 января 2016 года // СЗ РФ. 1994. № 32.Ст. 3301; 2016. № 5. Ст. 559 (далее — ГК РФ).
- Российская газета. 2012. 7 февраля.
- Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации (редакционный материал). // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года // Вестник ВАС РФ. 2008. № 11.
- Сычев О. Разрешите вас заверить. Новые полномочия нотариата защитят граждан от обмана и ошибок при важных сделках. // Российская газета. 2010. 28 декабря.
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: Утверждены ВС РФ 11 февраля 1993 года № 4462–1 в ред. от 30 марта 2015 года // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357; 2015. № 13. Ст. 1811.
- Пискунова М Нужно ли сделкам с недвижимостьюнотариальное удостоверение? // эж-ЮРИСТ.2003. № 26.
