The article considers the peculiarities of legal regulation of real estate transactions, the legal framework, the analysis identified problems in this sphere and ways of their solution.
Keywords: legal regulation, real estate transactions.
Согласно ст. 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [9] (далее — Закон о госрегистрации), правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, сам Закон о госрегистрации, а также иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
В настоящее время вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью находятся под пристальным вниманием отечественного законодателя, ввиду модернизации законодательства в этой сфере. И, действительно, принятый еще в 1997 году Закон о госрегистрации в нынешнее время просто не соответствует правовым реалиям, на практике порождая массу споров и проблем.
К примеру, определение термина «переход права» в Законе о госрегистрации отсутствует. Подзаконные акты по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не содержат разъяснений по этому вопросу.
Этот вопрос, как отмечает Н. Ю. Шеметова, «напрямую связан с животрепещущей проблемой: взимание государственной пошлины за государственную регистрацию должно производиться один раз или несколько (отдельно за регистрацию сделки и за регистрацию права на ее основании)? В настоящее время вопрос кажется решенным после того, как двукратное взимание госпошлины за регистрацию признано незаконным, хотя производилось оно несколько лет, вызывая обоснованное возмущение граждан, которым приходилось нести дополнительные финансовые издержки» [8].
В настоящее время регистрация сделок с недвижимостью вроде бы отменена поправками в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но в законодательство не было внесено так таковых изменений на уровне норм Гражданского кодекса РФ, ряда отраслевых законов, которые и предусматривали обязательную государственную регистрацию многих сделок.
Также проблема двойной регистрации актуальна еще и по причине того, что готовящиеся поправки в Гражданский кодекс РФ, как отмечает С. Ю. Стародумова, «предполагают признать обязательной регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, отнеся к вещным правам и обременения. Но спорным остается вопрос о том, какие именно виды обременений относить к вещным правам, а какие — к обязательственным, и именно здесь кажущееся устойчивым равновесие с исключением сделок из числа регистрируемых в обязательном порядке может быть нарушено, поскольку многие из спорных прав (например, права аренды, ипотека, права долевого участия в строительстве) напрямую вытекают из соответствующих сделок, и вопрос об обязательности их государственную регистрации еще не раз будет возникать на практике» [5].
Далее, по мнению Р. С. Бевзенко, «российская регистрационная система в большей степени тяготеет к германской системе регистрации прав на недвижимое имущество в поземельных книгах, чем к французской модели регистрации сделок» [4].
Первоначально попытка российского законодателя создать аналог нотариальной формы сделки с недвижимостью в виде государственной регистрации сделки потерпела полную неудачу. Однако, разговоры на эту тему не утихают, к примеру, поскольку, рынок недвижимости в настоящее время насыщен «инородными» элементами: риэлторами, маклерами, целью которых в большинстве случаев является собственное обогащение за счет решения простыми людьми насущных жизненных проблем. Мало того, есть определенные мысли относительно замены государственной регистрации именно нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.
Поэтому нельзя согласиться с мнением некоторых авторов, например, Е. В. Тресцовой, считающей, что «представляется невозможным заменить государственную регистрацию сделки ее нотариальным удостоверением. И дело здесь не в принижении роли государственной регистрации» [6]. Речи о такой замене вести нельзя в принципе.
В последнее время, как отмечает Е. М. Тужилова-Орданская, «все чаще стали высказываться мнения относительно умаления роли нотариата применительно к процессу регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагалось, ввиду отмены государственной регистрации сделок, вновь ввести их обязательное нотариальное удостоверение. Это якобы будет способствовать проверке законности содержания сделки и даст дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из нее. Причем речь в первую очередь почему-то идет о физических лицах. Но ведь юридические лица тоже заключают сделки, которые не подлежат государственной регистрации (например, договоры купли-продажи нежилой недвижимости), и они в не меньшей степени, чем физические лица, нуждаются в защите своих прав и законных интересов» [7].
Однако законодатель в п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона ввел иную презумпцию. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Таким образом, ГК РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Таким образом, можно констатировать, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоялась.
Наконец, с 01.01.2017 начнет действовать Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], который призван регулировать отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: по сост. на 1 октября 2015 г. // Российская газета. 1994. № 238–239.
- Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: по сост. на 1 мая 2016 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (начало действия документа: 01.01.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29. (Часть I). Ст. 4344.
- Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4. С. 29–38.
- Стародумова С. Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С.14–17.
- Тресцова Е. В. Современное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики // Первые Всероссийские Державинские чтения. М.: РПА МЮ РФ, 2005. С. 150–161.
- Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. 2015. № 8. С. 36–46.
- Шеметова Н. Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. № 12. С. 20–24.
- Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594
