Краткосрочное прогнозирование рыночной стоимости жилья на примере Хабаровского края



Высокие цены на рынке жилья являются одним из наиболее важных факторов, сдерживающих спрос населения на покупку собственной недвижимости. В решении проблем обеспеченности жильем одна из важнейших ролей принадлежит прогнозированию рыночной стоимости жилья.

Ключевые слова: прогнозирование, модель тренда, регрессионная модель.

Жилая недвижимость является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспечение жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре. Высокие цены на рынке жилья являются одним из наиболее важных факторов, сдерживающих спрос населения на покупку собственной недвижимости.

Массовый рынок жилья необходим для решения социальных проблем и развития экономики в целом, как в период экономического подъема, так и в кризисные годы.

Рынок жилья находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка жилья и отражает складывающиеся на этом рынке реальные экономические условия. При отсутствии покупателей на жилье, его текущая рыночная стоимость стремится к нулю независимо от объема затрат на строительство.

Рынок недвижимости представлен не единым целым, а подразделяется на первичный и вторичный рынок жилья. Под предложением на первичном рынке понимается совокупный объем предложений рынка новостроек, который формируется застройщиками. Вторичный рынок жилья характеризуется появлением недвижимости, уже функционирующей в течение некоторого времени и обладающей определенной степенью износа.

Между первичным и вторичным рынками недвижимости существует тесная взаимосвязь. К примеру, увеличение предложения на вторичном рынке жилья, сопровождающееся снижением цен, как правило, влечет за собой снижение стоимости и спроса на первичном рынке. Причинами может служить ухудшающаяся экологическая обстановка, спад деловой активности, политические конфликты или иные факторы.

Исходя из официальных статистических данных, где приведены поквартальные цены за квадратный метр на первичном и вторичном рынках жилья [1], среднегодовые цены можно вывести по формуле:

Cср = (С1 кв+С2 кв+С3 кв+С4 кв) / 4,

где Сср – среднегодовая стоимость квадратного метра жилья,

С1 кв –стоимость квадратного метра жилья за первый квартал,

С2 кв –стоимость квадратного метра жилья за второй квартал,

С3 кв –стоимость квадратного метра жилья за третий квартал,

С4 кв –стоимость квадратного метра жилья за четвертый квартал;

4 – количество кварталов в году.

Рассчитанные таким образом данные были внесены в таблицу 1.

Таблица 1

Среднегодовая рыночная стоимость квадратного метра жилья разного типа

Год	Первичный рынок, р/м2	Вторичный рынок, р/м2
2004	24629,7	19595,0
2005	27605,1	22788,5
2006	30837,5	28410,7
2007	39244,2	31590,5
2008	48345,5	43617,3
2009	53104,5	43005,9
2010	49062,4	42325,6
2011	48338,7	50190,3
2012	59194,2	61318,0
2013	68339,2	66722,4
2014	70825,8	63002,7
2015	62261,2	63184,6

*Составлено по данным региональных статистических изданий [1].

За исследуемый период на первичном и вторичном рынках Хабаровского края произошло удорожание 1 квадратного метра жилья в 2,5 и 3,2 раза соответственно. Почти на всем исследуемом периоде стоимость 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке Хабаровского края рынке превосходила данный показатель первичного рынка.

Для исследования были отобраны факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование рыночной стоимости жилья по Хабаровскому краю. Данные о рыночной стоимости жилья и факторах, влияющих на нее, сведены в таблицу 2.

Таблица 2

Значения факторов формирования рыночной стоимости жилья за 2002- 2014 гг.

Показатель	Год
	2002		2003		2004		2005		2006		2007
Рыночная стоимость 1 м2 жилья, р, первичный рынок	12764		16847		24630		27 605		30 837		39 244
Рыночная стоимость 1 м2 жилья, р, вторичный рынок	9898		14188		19595		22 788		28 411		31 591
Средняя стоимость строительства, р	9524		12542		16782		22033		27682		29154
Среднедушевые денежные доходы, р	5612,2		7368,5		8948,4		11335,6		12887,6		15883,5
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, м2	19,3		19,6		20		20,4		20,7		20,9
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2	136,2		140		180,8		194,5		205,1		265,8
Темп инфляции, %	11,1		11,4		11,1		10,1		10,1		9,7
Инвестиции в жилища, млн. руб.	1259,2		1939		3034,1		3 750		4 393,4		6460,2
Показатель	Год
	2008	2009		2010		2011		2012		2013		2014
Рыночная стоимость 1 м2 жилья, р, первичный рынок	48345	53104		49062		48338		59194		68339		70826
Рыночная стоимость 1 м2 жилья, р, вторичный рынок	43617	43006		42325		50190		61318		66722		63003
Средняя стоимость строительства, р	32335	36576		42441		44189		46323		54926		48823
Среднедушевые денежные доходы, р	18984,5	20455		22656,5		26155,7		31076,1		29382		31703
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, м2	21,2	21,5		21,8		22,1		22,3		22,4		22,8
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2	303,9	379		315,1		402		344,2		325,1		287,8
Темп инфляции, %	12,4	8,6		8,5		6		6,4		6,45		11,36
Инвестиции в жилища, млн. руб.	8284	8711		7687		8493,5		8825,7		13098,9		13401,7

*Составлено по данным региональных статистических изданий [1].

Степень влияния тех или иных факторов на исследуемый показатель можно определить при помощи коэффициентов парной корреляции.

Поскольку рынок жилья представлен двумя составляющими: первичным и вторичным рынками жилья, анализ парной корреляции проведен как для первичного, так и для вторичного рынков.

Коэффициенты парной корреляции факторов влияния на стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке жилья рассчитаны при помощи программного продукта MSExcel и приведены в таблице 3.

Таблица 3

Результаты корреляционного анализа факторов, влияющих на рынок недвижимости Хабаровского края

Фактор	Коэффициент парной корреляции (первичный рынок)	Коэффициент парной корреляции (вторичный рынок)
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья (вторичный рынок), тыс. руб.	0,981	1
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья (первичный рынок), тыс. руб.	1	0,981
Стоимость строительства 1 кв. м жилья, тыс. руб.	0,965	0,978
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв. м	0,973	0,977
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади	0,824	0,828
Среднедушевые денежные доходы, тыс. р	0,976	0,978
Инвестиции в жилища, млн. руб.	0,987	0,965
Темп инфляции	-0,601	-0,677

* Рассчитано с использованием пакета программ Statgrafics.

Взаимосвязь многих факторов с показателем стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках иллюстрирует ситуацию идеальной корреляции, при которой зависимость каждого фактора и исследуемого показателя близка к 1, то есть имеет место зависимость, стремящаяся к 100%.

После проведения корреляционного анализа, целесообразно приступить к трендовому и регрессионному анализу.

Трендовый основан на анализе тенденций прошлых лет, а регрессионный на установление функциональной зависимости между исследуемыми показателями и факторами, которые на них влияют.

Для начального этапа регрессионного анализа были отобраны все факторы, рассмотренные выше.

Дальнейшие аналитические расчеты заключались в апробировании различных группировок факторов на предмет их соответствия критериям математического анализа.

Оптимальные модели использовалась для дальнейшего краткосрочного прогнозирования рыночной стоимости квадратного метра жилья.

Прогнозные значения, полученные в результате расчетов трендовым и регрессионным методом, были исследованы на предмет отклонения от фактических показателей.

Анализ моделей показал, что для первичного рынка жилья Хабаровского края более точной является модель тренда, имеющая следующий вид:

Y =5443, 03 + 4608, 89 t,

где t – временной фактор.

Результаты прогноза стоимости квадратного метра жилья в Хабаровском крае представлены в таблице 4.

Таблица 4

Краткосрочное прогнозирование рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья в Хабаровском крае*

Год	Моментальный прогноз	Интервальные показатели
		Нижний предел рыночной стоимости	Верхний предел рыночной стоимости
2015	74576	61030,1	88122,8
2016	79185	65638,9	92731,7
2017	83794	70247,9	97340,6

* Рассчитано с использованием пакета программ Statgrafics.

Отклонение прогнозного значения 2015 года от фактической стоимости 1 квадратного метра жилья на первичном рынке жилья в Хабаровском крае составило 19,2 %, что означает пригодность данной модели. Таким образом, в результате расчетов трендовым методом было выявлено, что в 2017 году рыночная стоимость составит 83794 рублей.

Для вторичного рынка более точный прогноз с отклонением от фактического показателя 2015 года в размере 3,5 % показала корреляционно-регрессионная модель, которая имеет вид:

Y = 9396, 2475 X1 + 2, 29640592 X2 – 175758,

где Y – средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья (вторичный рынок),

X1 – общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя,

X2 – инвестиции в жилища,

175758 – свободный член уравнения.

Результаты прогнозирования рыночной стоимости на вторичном рынке жилья представлены в таблице 5.

Таблица 5

Результаты прогнозирования рыночной стоимости на вторичном рынке жилья при помощи корреляционно-регрессионной модели*

Год	Моментальный прогноз	Интервальные показатели
		Нижний предел рыночной стоимости	Верхний предел рыночной стоимости
2015	65003	67899,9	78883,9
2016	66209	72856,1	83840,2
2017	67051	77812,4	88796,5

* Рассчитано с использованием пакета программ Statgrafics.

Таким образом, в результате расчётов было выявлено, что рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья в Хабаровском крае в 2017 году составит 67051 рубль.

Данную методику можно использовать для прогнозирования рыночной стоимости квадратного метра жилья в Хабаровском крае и других субъектах Российской Федерации, однако требуется ежегодная корректировка с учетом наметившихся целей тенденций прошлых лет.

Литература:

1. Брянцева И. В., Воронина Н. В., Игонова И. Н. Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае. - Хабаровск: Изд-во Тихоокеанского Государственного Университета, 2014. - С. 6-44, 96-105.
2. Государственная целевая программа «Развитие жилищного строительства» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.mstr.khv.ru/
3. Приложение № 2 к постановлению администрации города Хабаровска от 10.03. 2015. – № 749.
4. Территориальный орган государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.habstat.ru/
5. УФАС по Хабаровскому краю
6. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/
7. Хабаровский интернет – портал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.habkrai.ru/