Ключевые слова: правовая природа парковочных мест многоквартирных домов, машино-место
Проблема правовой природы парковочных мест в многоквартирном доме возникла давно. До сих пор она не получила логичного решения в судебной практике и не отражена должным образом в законе. Существует несколько точек зрения на указанную проблему. С одной стороны парковочное место — это подземная часть многоквартирного дома и соответственное должно находиться в общей долевой собственности всех собственников квартир. С другой стороны, распространённой практикой на сегодняшний день является продажа застройщиками парковочных мест как отдельных объектов оборота.
Для определения правовой природы парковочного места следует обратиться к Определению ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 по делу № А40–124539/09–54–801, в котором ВАС довольно уклончиво указывает на позиции судебной практики, которые между собой противоречивы. Так ВАС указывает на Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 № КГ-А40/4518–08–1,2, в котором суд сказал, что парковочное место является недвижимым имуществом и право на него подлежит регистрации. И второе дело — это Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № А33–10690/2007, в котором суд наоборот говорит о том, что парковочное место — это объект общей собственности и на него может быть определен режим пользования. Однозначного решения этой проблемы не было дано.
Многие авторы обращались к этой проблеме, в результате чего все точки зрения свелись к трем основным вариантам. [1, 2].
Первая состоит в том, что парковочное место признается самостоятельной недвижимой вещью и учитывается в государственном кадастре недвижимости (ГКН) как помещение. Противоречие в данном случае возникает в том, что парковочное место является «плоской вещью», в то время как помещением является изолированная и обособленная часть здания. На несоответствие парковочного места характеристикам помещения также указывает в своей статье Ильиных А. В. [3]. При этом изолированным оно становиться именно в силу того, что по границам помещения существуют стены и имеется самостоятельный вход. Из-за этого к помещениям предъявляются особые правила пожарной безопасности. Таким образом, основной причиной, по которой парковочные места нельзя отнести к самостоятельным объектам недвижимости, является отсутствие в федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» порядка учета парковочных мест, что, в силу принципа регистрации недвижимости создает существенное затруднение для оборота.
Вторая позиция сводится к тому, что парковочное место признается частью общедомового имущества и порядок пользования этим имуществом определяется соглашением собственников в порядке ст. 247 ГК РФ [3]. Эта позиция тоже небезупречна, поскольку достаточно сложно представить себе ситуацию, когда собственники многоквартирного дома достигли согласия и выделили парковочные места для гражданина. Часто собственники не могут достигнуть согласия по менее «денежным» вопросам. Кроме того, такой подход полностью блокирует продажу парковочных мест в новостройках, поскольку застройщик не сможет продать некое право пользования общедомовым имуществом. Очевидно, что такой подход может существенно увеличить нагрузку на суды, где сособственники и застройщики будут разрешать такие споры.
Третья позиция возможно самая неординарная и заключается в том, что парковочное место признается неким уникальным объектом гражданских прав, к которому не применимы правила о недвижимости и в то же время оно не признается общедомовым имуществом. К этой позиции прибегает судебная практика в случае обращения к судебной строительно-технической экспертизе.
Как видим, практика ставит вопрос о правовой природе парковочного места. Радует то, что законодатель не стоит на месте и откликнулся на потребности гражданского оборота. Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ был введен новый абзац ст. 130 ГК РФ который относит к недвижимым вещам предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Данные изменения вступят в действие с 1 января 2017 года.[4]. Статьей 6 указанного закона введено общее правовое регулирование машино-мест, при этом владельцы машино-мест вправе либо внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с первым подходом, либо выделить долю из общего имущества в соответствии со вторым подходом.
Введенное определение позволяет констатировать, что законодатель все-таки применил к парковочному месту правила о недвижимости и с этим, вероятно, следует согласиться. В то же время, нельзя признать правильным указание на то, что машино-места являются недвижимостью только в случае, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Попытка применить такой порядок уже делалась Минэкономразвития и не привела к разрешению проблемы. [4].
Отдельно отметим, что указанным законом не были внесены изменения в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», не были предусмотрены соответствующие особенности кадастрового учета машино-мест, что вероятно создаст дополнительные трудности при оформлении машино-мест. Действующая редакция ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не включает в перечень объектов кадастрового учета машино-место, из чего можно сделать вывод, что машино-места будут регистрироваться в ГКН в обход установленного перечня под видом помещений, что, очевидно, не отвечает их правовой природе.
В то же время предусмотрены особенности регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, о чем в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены изменения.
Из этого следует вывод, что присутствует явный пробел правового регулирования машино-мест, который заключается в отсутствии установленного порядка их кадастрового учета.
Здесь возникает вопрос о том, как будут разрешаться споры между владельцами соседних машино-мест, как определять границы этих машино-мест и какие доказательства в данном случае будут допустимыми. Кроме того, какой все-таки правовой статус будет у машино-места? В ГКН машино-место будет учтено как помещение, в то время как ЕГРП определяет его как машино-место?
Последствия такого расхождения интересны во-первых с налоговой точки зрения, а во-вторых с точки зрения определения машино-места как объекта гражданского оборота. Ведь одним из условий существования права собственности на объект недвижимости является его индивидуальная определенность. Для недвижимости индивидуальная определенность указана в ГКН.[5]. При этом нарушение порядка учета объекта недвижимости в ГКН может привести к тому, что объект утратит свою индивидуальную определенность, а значит не сможет стать предметом сделки. Получается, что с новыми изменениям ситуация принципиально не меняется, а насущная проблема правового статуса машино-места остается актуальной.
Литература:
- Андронов А. В. Общая собственность: особенности правового регулирования объектов недвижимого имущества на примере парковочных мест. Андронов А. В. // Труды международной научно-практической конференции «транспорт-2015». — Ростов-на-Дону: Ростовский государственный университет путей сообщения, 2015. — С. 78–80.
- Синцов Г. В. Правовая оценка возможности признания парковочных мест недвижимым объектом // Правовые вопросы недвижимости. — 2016. — № 1. — С. 14–16.
- Ильиных А. Л. Определение роли машино-мест в системе объектов кадастра недвижимости // Интерэкспо гео-сибирь. — 2016. — № 2. — С. 143–148.
- Закон Российской Федерации Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Собрание законодательства Российской Федерации. — 2016 г. — № 27- Ст. 4248.
- Закон Российской Федерации «Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» Собрание законодательства Российской Федерации. — 2007 г. — № 31. — Ст. 4017.
