Нередко, добросовестные в исполнении своих обязательствах дольщики, оказываются жертвами мошенничества недобросовестных застройщиков.
Строительство любых объектов требует достаточного финансирования. В связи с нестабильной экономической ситуацией в России, нестабильность в финансовой сфере у застройщиков нередко выливается в остановку строительных работ на длительное время. Граждане, желающие получить объект недвижимости, к примеру жилую квартиру, часто заключают договоры долевого участия в строительстве.
Нередко строительные компании и фирмы со временем теряют финансовую возможность для осуществления и завершения строительства как в заявленные сроки, так и в целом. Фактически образуется объект незавершенного строительства. В такой момент, у «Несостоявшегося собственника» квартиры встаёт вопрос решения данной проблемы: имеет ли он право продать свою долю?
Приобретать жилье в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо только на основании договоров долевого участия (ДДУ). Они заключаются с компанией-застройщиком в рамках федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (214-ФЗ). В этом случае деятельность застройщика можно проконтролировать.
Важно и то, что соинвесторы оплачивают такие договоры только после государственной регистрации документа. Кроме того, дольщики должны удостовериться, что застройщик имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта. В случае долевого строительства жилищно-строительных (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) надзорные органы не могут проверить целевое использование средств. А значит, у граждан нет гарантированной защиты прав и законных интересов как участников долевого строительства, так как деятельность кооперативов регулируется положениями Жилищного кодекса и федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» (215-ФЗ). Эти документы позволяют ЖСК и ЖНК собирать со своих членов деньги под строительство или приобретение прав на строящиеся объекты, не имея ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство.
Согласно Жилищному кодексу РФ, для пострадавших дольщиков существует ещё один выход из ситуации, которую повлекли недобросовестные действия застройщика.Они имеют право объединиться в жилищный строительный кооператив, затем подать заявление в суд с просьбой передать недостроенный дом им в управление, а затем уже своими силами и с помощью своих средств попытаться достроить дом, чтобы ввести его в эксплуатацию и жить в нём. Но, согласно данным СМИ и сети интернет, такие случаи единичны, но имеют место быть. Для этого дольщикам сначала необходимо в судебном порядке признать своё право собственности на объекты незавершённого строительства.
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства, если земля не принадлежит заказчику?
Также, согласно Российскому законодательству, если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект — предмет договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ. В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика-застройщика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.
Таким образом, для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права. В соответствии со статьей 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности) или право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Кроме того, договор строительного подряда на строительство регистрируемого объекта должен быть расторгнут.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (согласно 221-ФЗ «О ГКН»).
В то время как вопрос, как зарегистрировать объект незавершенного строительства решен, получены соответствующие сертификаты, с этим зданием возможны любые действия, например, продажа.
Обязательным условием возможности сделки, как и прочими действиями относительного любого объекта недвижимости, с объектами незавершенного строительства является получении регистрации права собственности. Без этого, как и было указано выше, продажа невозможна.
Обязательным моментом как зарегистрировать объект незавершенного строительства и продажи его является окончание договорных работ на площадке. Если договорные отношения действуют, то, как оформить объект или передать его не может быть осуществлено.
При продаже недостроенного здания, требуется предоставить технический план объекта незавершенного строительства, указать процент готовности объекта незавершенного строительства, характеристика имущества, план расположения на земельном участке.
В ходе сделки фиксируется цена на «недострой» и определяются его признаки. Регистрация сделки считается не проведённой, если ее предмет четко не выделен (не выявлены его признаки).
Вывод из изложенного следующий: Говорить о таком понятии, как «надежность застройщика», не вполне корректно, поскольку в любом случае данная оценка будет субъективной и основанной на опыте конкретного физического лица, столкнувшегося с данной проблемой.
Более правильно анализировать надежность каждой конкретной сделки, то есть обращать внимание на содержание договора — основного документа, закрепляющего права и обязанности гражданина. Также следует изучить документацию, руководствуясь которой строительная компания заключает с участником долевого строительства (участия в строительстве). Для юридической оценки лицо, участвующее в сделке имеет право потребовать документы, разрешающие строительство, и если компания не является застройщиком — то договоры, на основании которых право от застройщика перешло к продавцу. Вот эти акты и необходимо проанализировать, чтобы оценить надежность сделки.
Частый случай банкротства различных строительных компаний, объявивших себя застройщиком (исполнителем) на момент заключения сделки, вытекает из-за изменений первоначальных условий вышеуказанного договора, в результате чего, застройщик теряет главный источник финансирования- вложений дольщика. Данное происходит в результате того, что гражданским законодательством (в ст. 421 ГК РФ) закреплен принцип свободы договора, согласно которому понуждение к его заключению не допускается. Таким образом, принудить подписывать дополнительное соглашение, ухудшающее положение дольщика, компания не может, то есть данное действие зависит исключительно от его воли.
Литература:
- Маклакова Т. Г., Насонова С. М., Шарапснш В. Г. «Проектирование жилых и общественных здании». – М.: высшая школа, 1998.
- Захаров А. В. «Архитектура гражданских и промышленных зданий». – М.: Стройиздат, 1993.
- Змеул С. Г. Маханько Б. А. «Архитектурная типология зданий и сооружений»
- Миловидов Н. Н., Орловский Б. Я., Белкин А. Н. «Архитектура гражданских и промышленных здании. Гражданские здания». – М: Высш. Школа,1987.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации.
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Земельный кодекс Российской федерации.
