Характеристика рынка производственно-складской недвижимости г. Ставрополя



В статье представлен анализ рынка производственно-складской недвижимости г. Ставрополя, обоснованы факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, цена, арендная плата, рыночная стоимость, производственно-складская недвижимость

В современных экономических условиях складские помещения являются одним из наиболее важных и востребованных элементов предпринимательской деятельности. Помимо общих закономерностей развития рынка недвижимости, рынку производственно-складской недвижимости присущи специфические особенности.

К основным факторам, влияющим на цену объектов недвижимости относятся:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на: макроэкономические — факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.); микроэкономические — факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т. д.
3. Физические факторы: местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения), что напрямую влияет на стоимость недвижимости; архитектурно-конструктивные решения, в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; состояние объекта недвижимости; наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); экологические и сейсмические факторы.
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи: количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, объективные недостатки объекта, престижность района, экологическая обстановка в районе, транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта 1.

Город Ставрополь делится на три административных района: Ленинский, Октябрьский, Промышленный. Кроме этого в городе выделяют несколько экономических районов: Юго-Западный, Северо-Западный, 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Центр, Чапаевка. Под «прочими» районами в статье понимаются районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Совокупный рынок производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости по ранку аренды и рынку продажи имеет следующее соотношение: аренда — 46 %, продажа — 54 % 3.

Таблица 1

Продажа объектов недвижимости производственно-складского назначения

	Цена предложения продажи, млн. руб.	Площадь предложения продажи, кв.м.	Цена 1 кв. м., тыс. руб.
Средняя	35,0	2497	14,0
Максимальная	160,0	19256	8,3
Минимальная	1,0	83	12,0

Если рассматривать структуру предложений по функциональному назначению, то производственно-складская недвижимость занимает 12 % среди всей коммерческой недвижимости, куда входит еще офисная и торговая недвижимость.

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (63 %), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12 %) 3.

В апреле 2015 года средняя цена предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 16 908 руб./кв. м +/- 15,1 %, изменение к предыдущему месяцу 2 %. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 5454 руб. до 34444 руб. в зависимости от ценообразующих факторов. За анализируемый период (с 01.01.2009 г. по 01.01.2015 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 12 %.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100 %) используется средний показатель за 2009 год (14 833 руб./кв.м).

Таблица 2

Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб.

Дата	Цена, руб.	Темп роста, % к 2009г.	Темп роста,% кпредыдущему году
01.09.2009	14866
01.10.2014	15461	104	104
01.11.2014	16586	112	107
01.12.2014	17228	116	104
01.01.2015	16781	113	97
01.02.2015	16579	112	99
01.03.2015	16908	114	102
Диапазон цен		5454–34444

Таким образом, за исследуемый период темп роста цен рос на 12–16 %. При анализе динамики к предыдущему году видно, что в январе-феврале 2015 г. цены снижались на 1–3 %. Динамика цен колеблется от 5454 до 34444 руб. в расчете на 1 кв. м.

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена в таблице 3.

Таблица 3

Предложения на рынке аренды объектов

	Цена 1 кв. м., тыс. руб.	Площадь предложения аренды, кв. м	Цена предложения аренды, млн. руб.
Средняя	68	436	355,8
Максимальная	321	1 784	6872,0
Минимальная	5,5	30	2,0

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового и офисного назначения — по 44 % соответственно, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12 %).

В апреле 2015 года средняя цена предложений аренды производственно-складской недвижимости составила 157 руб./кв. м/мес. +/- 9,1 %, а изменение к предыдущему месяцу 7,6 %. Среднемесячная цена предложений аренды 1 кв. м производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 100 руб. до 286 руб. в зависимости от ценообразуюших факторов.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 26 %.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100 %) используется средний показатель за 2009 год (124 руб./кв. м в месяц).

Таблица 4

Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб.

Дата	Цена, руб.	Темп роста,% к 2009г.	Темп роста,% кпредыдущему году
01.09.2009	124
01.10.2014	158	128	128
01.11.2014	159	129	101
01.12.2014	160	130	101
01.01.2015	156	126	98
01.02.2015	169	137	108
01.03.2015	157	127	93
Диапазон цен	100–286

За 2014 цена аренды росла на 28–30 %, а за 2015 г — на 37 %. При анализе динамики к предыдущему году видно, что в марте 2015 г. цена аренды сократилась на 7 %. Динамика цен аренды колеблется от 100 до 286 руб. в расчете на 1 кв. м.

Таким образом, долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о стагнации в данном сегменте рынка. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о росте. В связи с этим, снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется. Данное предположение может быть также косвенно подтверждено тем, что согласно данным аналогичных исследований рынка недвижимости уровень арендных ставок (общий тренд их изменения) является опережающим индикатором всего рынка недвижимости.

Большое значение для дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости, будет иметь развитие в целом экономики страны и региона. Если финансовый и экономический кризис продолжит углубление и развитие, то рынок коммерческой будет, иметь тренд понижения стоимости, что обусловлено падением спроса из-за падения платежеспособности населения. Если начнется процесс стагнации, то цены на коммерческую недвижимость могут продемонстрировать некую стабильность и отсутствие роста цен.

Литература:

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. Учебник. — М.: Финансы и статистика, 2010. 554 с.
2. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов» М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. с.606.
3. www.ilecta.ru Анализ рынка жилой недвижимости г. Ставрополь
4. www.1777.ru Городской сайт недвижимости