В первую очередь, оценка эффективности сориентирована на население, проживающее в многоквартирных домах, которыми управляют УК. Оценка проводится по определенным критериям и при балльной системе. Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные и слабые стороны.
Критерии оценки работы управляющих компаний должны стать стимулом для их деятельности. Один из критериев эффективности деятельности УК — оптимизация тарифов при сохранении качества услуг.
Деятельность управляющей компании должна быть прозрачной, эффективной. Полная информация о деятельности УК должна размещаться на ее сайте и сайте www.reformagkh.ru, определенном ПП РФ № 731 от 23.09.2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирнымидомами». Информация, размещенная на сайте, позволит узнать о финансово-экономических показателях УК, о платных видах услугах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Здесь же будут размещаться обращения граждан, благодаря которым можно судить о проблемах в МКД.
Кроме того, о работе УК можно узнать из результатов проверок инспектирующих органов, работ административных комиссий. Из этих результатов и можно судить об УК. По мнению специалистов, доступность информации окажет воздействие и на сами управляющие компании, поскольку для них важна деловая репутация [3].
Оценив эффективность работы управляющих компаний, жильцы могут продлить договор об услугах, внести в него изменения или вовсе расторгнуть. Однако торопиться не стоит, ведь новая компания может оказаться не лучше прежней, а то и хуже. Но, к сожалению, зачастую собственники не интересуются возможностями УК.
В настоящее время разработано несколько вариантов оценки эффективности работы управляющих компаний, занятых управлением многоквартирными домами.
В первом варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании стандартов раскрытия информации в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 731 от 23 сентября 2010г. по шести критериям:
‒ соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на собственном сайте требованиям Стандарта;
‒ удобство пользования сайтом управляющей организации для потребителей в сети Интернет (наличие/отсутствие);
‒ описание представленных на Сайте услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией;
‒ информация о стоимости услуг и работ, представленная на Сайте;
‒ наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома;
‒ соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на Сайте, законодательным требованиям по существенным условиям договора.
Во втором варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании проведенных проверок по решению Советов МКД с выходом на место по следующим шести критериям:
‒ работа управляющей организации по обеспечению удовлетворительного технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущих и капитальных ремонтов МКД;
‒ качества содержания придомовой территории;
‒ качества предоставляемых услуг;
‒ финансово-экономической деятельности управляющей компании;
‒ качества управления;
‒ оценка управляющей организации советами МКД, правлениями ТСЖ.
В окончательном варианте из двух вариантов сформированы единые критерии, которые будут утверждены после коллегиального рассмотрения. [1].
Существует так же вариант оценки эффективности по системе индикаторов. Виды индикаторов и требования, к ним предъявляемые, представлены в таблице 1.
Таблица 1
Индикаторы оценки эффективности деятельности управляющей компании итребования кним предъявляемые[1]
|
Индикаторы |
Требования киндикаторам |
|
Существенность |
Индикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений |
|
Своевременность и регулярность |
Информация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей |
|
Полнота |
Набор индикаторов должен характеризовать деятельность управляющих жилищных организаций, не упуская ни одного важного аспекта |
|
Адекватность |
Набор индикаторов должен учитывать специфику управляющей организации |
|
Достоверность |
Должна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов, как количественного, так и качественного |
|
Совместимость |
Набор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена |
Для мониторинга и оценки эффективности деятельности управляющей компании с точки зрения эффективности управления, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и рационального расходования средств целесообразно разработать индикаторы по основным направлениям деятельности управляющих организаций. Для проведения последующей оценки каждому направлению деятельности придается соответствующее значение, отражающее относительную значимость данного направления. Взвешенная сумма бальных оценок индикаторов даёт оценку направлению. [2] Ниже представлены примерные индикаторы оценки деятельности организации, управляющей жилым фондом:
‒ организация деятельности управляющей компании (ведение в установленном порядке технической документации, плановые технические осмотры фонда, подготовка жилого фонда к сезонной эксплуатации, контроль подрядных организаций на предмет исполнения работ, разъяснительная работа с собственниками, наличие и исполнение планов работ по техническому обслуживанию и содержанию жилого фонда, оформленные договором отношения с собственниками жилых и нежилых помещений);
‒ система расчетов (наличие или отсутствие кредиторской задолженности, перерасчеты населению при некачественно оказанных коммунальных услугах, своевременная оплата контрагентам согласно условий заключенных договоров);
‒ отслеживание качества предоставляемых услуг (это бесперебойность в поставке всех коммунальных услуг, своевременность реагирования на жалобы потребителей, своевременность получения допусков и разрешающих актов готовности от поставщиков ресурсов);
‒ финансовое состояние организации (сюда входят такие индикаторы, как: отсутствие задолженностей перед поставщиками коммунальных ресурсов, отсутствие задолженностей собственников перед управляющей организацией, своевременность расчетов организации с персоналом по оплате труда, своевременность оплат по договорам подряда).
Для упрощения оценки эффективности управляющей организации по приведенным системам, можно сделать обобщение в виде четырех блоков агентов, каждый из которых в той или иной степени имеет отношение деятельности УК и имеет свои критерии для оценки ее работы. Рассмотрим таблицу 2, в которой представлены критерии оценки эффективности работы для каждого блока агентов.
Таблица 2
Агенты управляющей организации иих критерии оценки эффективности деятельности УК [2]
|
Агенты управляющей организации |
Критерии оценки эффективности деятельности |
|
Собственники |
—качество и бесперебойность предоставляемых услуг; —соблюдение установленных тарифов на ЖКУ; —быстрота реагирования на аварийные ситуации; —репутация; —безопасность проживания (наличие охраны, исправные лифты, ограждение дворовой территории) |
|
Государственные органы |
—исполнение УК ПП РФ № 731 от 23.09.10 г. «Стандарт по раскрытию информации»; —соблюдение лицензионного законодательства; —соблюдение УК действующих тарифов и нормативных документов в части начислений за ЖКУ |
|
Поставщики коммунальных услуг |
—отсутствие дебиторской задолженности по заключенным договорам на поставку КУ; —соблюдение установленного порядка потребления КУ (без обхода приборов учета); —своевременность подачи актов готовности оборудования и общедомовых приборов учета |
|
Сама управляющая компания |
—прибыль; —уровень дебиторской задолженности —рентабельность; —кредиторская задолженность и пр. |
Как видно из приведенной таблицы, в оценке эффективности работы управляющей организации главный упор делается на качественное и своевременное оказание коммунальных услуг, услуг по содержанию и управлению жилыми домами, а так же на соблюдение платежной дисциплины и действующего законодательства.
Литература:
- Цибисов, Д. Ю. Сущность функционирования управляющей компании в системе управления крупным хозяйственным объединением [текст] // Вестн. ун-та. Сер. «Социология и управление персоналом». — 2007. — № 5.
- Использование современных методов менеджмента в практике управляющих компаний. Первое издание. Под редакцией Пивоварова В. Ф. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gosthelp.ru/text/
- Тысяча советов о жилье [Электронный ресурс]. — M.: Тысяча советов о жилье, 2015. — Режим доступа: http://hghltd.yandex.net/yandbtm?fmode=inject&url=http %3A %2F %2Fwww.tsj.ru %2Frubrs.asp %3Frubr_id %3D4801 %26art_id %3D15115&tld=ru&lang=ru&la=&text=жилищные %20услуги %20качество&l10n= ru&mim e=html&sign=c5c068061fa199beff8df4c6474d5a5d&keyno=0.
[1] Составлено автором по: [2].
[2] Составлено автором.
