В данной статье исследовано техническое состояние жилищного фонда Карачаево-Черкесской республики. Приведена динамика изменения площади ветхого и аварийного фонда республики. Проведен анализ современных технологий реконструкции жилых зданий.
Ключевые слова: жилищный фонд, реконструкция, капитальный ремонт, модернизация, ветхие здания
Долголетнее недофинансирование ремонта недвижимости и коммунальной инфраструктуры привело к их завышенному физическому износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Недоступность необходимых экономических вложений и мероприятий по обновлению недвижимости приводит к финансовым потерям и общественным издержкам. Затраты на эксплуатацию обветшалых зданий, нуждающихся в регулярном ремонте, значительно больше затрат, чем можно было бы использовать в реконструкции этих же объектов [1].
Важным в данном процессе обновления является сохранение, реставрация и правильная эксплуатация памятников архитектуры. В то же время наличие ветхого и аварийного жилья является актуальной социально-жилищной проблемой страны. Так в Карачаево-Черкесской республике (КЧР) общая площадь ветхого и аварийного жилья на конец 2014 года составляет 105,8 тыс. кв. метров, что на 4 тыс. кв. метра меньше, чем в 2013 году. В таблице 1 приведены статистические данные изменения ветхого и аварийного жилищного фонда [2].
Таблица 1
Ветхий иаварийный жилищный фонд КЧР (тысяч квадратных метров)
|
Местность |
Общая площадь ветхих иаварийных жилых помещений, всего |
||||||||||
|
2000 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
|
|
Всего |
37,4 |
98,9 |
99,1 |
114,7 |
144,5 |
133,1 |
112,1 |
110,6 |
111,8 |
105,8 |
89,3 |
|
в том числе: |
|||||||||||
|
г.Черкесск |
9,8 |
27,2 |
27,3 |
28,1 |
28,1 |
28,1 |
2,2 |
2,2 |
4,1 |
1,4 |
1,4 |
|
г.Карачаевск |
- |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
12,5 |
1,9 |
|
районы: |
|||||||||||
|
Абазинский |
- |
- |
- |
… |
… |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Адыге-Хабльский |
0,1 |
1,3 |
1,3 |
3,1 |
3,1 |
3,1 |
0,3 |
0,3 |
0,3 |
0,3 |
0,3 |
|
Зеленчукский |
1,8 |
8,7 |
8,7 |
9,0 |
9,8 |
3,1 |
4,7 |
4,7 |
6,4 |
6,4 |
4,8 |
|
Карачаевский |
0,6 |
15,7 |
15,7 |
16,3 |
16,3 |
12,7 |
12,7 |
10,5 |
10,5 |
10,2 |
10,2 |
|
Малокарачаевский |
2,0 |
6,0 |
6,0 |
6,1 |
29,4 |
29,4 |
29,4 |
29,4 |
26,1 |
23,1 |
18,4 |
|
Ногайский |
- |
- |
- |
- |
… |
… |
2,8 |
2,3 |
3,2 |
3,2 |
3,2 |
|
Прикубанский |
2,1 |
2,6 |
2,6 |
14,6 |
17,9 |
13,3 |
16,6 |
16,6 |
16,6 |
16,6 |
16,6 |
|
Урупский |
4,1 |
6,3 |
6,3 |
6,3 |
6,3 |
6,3 |
6,3 |
7,5 |
7,5 |
7,5 |
7,5 |
|
Усть-Джегутинский |
15,3 |
16,5 |
16,6 |
16,6 |
19,0 |
19,0 |
19,0 |
19,0 |
19,0 |
19,0 |
19,4 |
|
Хабезский |
1,6 |
2,1 |
2,1 |
2,1 |
2,1 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
5,6 |
Более наглядно процесс изменения общего объема ветхого и аварийного фонда можно представить в виде графика на рисунке 1. Из графика видно, что в 2008 году общая площадь ветхого и аварийного жилья был равен более 140 тыс. кв. метров. Что составляет максимальное значение за последние 14 лет. Это говорит о том, что государственные социально-жилищные программы, направленные на улучшение условий проживания населения, привели к определенным положительным тенденциям [2].
Рис. 1. График изменения общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда КЧР за 2000–2014 гг.
Для выявления детальных проблем жилой недвижимости важно провести анализ его содержания и структуры. Жилая недвижимость может классифицироваться по критерию используемых строительных материалов, по времени строительства и ряду других параметров. На рисунке 2 изображена схема условного ограничения временных отрезков строительства жилых зданий.
Рис. 2. Классификация жилой недвижимости
Важно знать то, что реконструкция — это довольно трудоемкий процесс, требующий большой ответственности, знаний и опыта производства подобных работ. Поэтому при реконструкции ветхих зданий необходимо придерживаться технологии и методики реконструкции, руководствуясь строительными правилами (СНиП, ЕНиР и тд.), иначе возможно появление необратимых последствий, таких как: трещины и скосы несущих стен, перекрытий, деформация железобетонных конструкций, разрушение фундамента и даже обрушение всего здания. [3]
Для определения технического состояния надземных и подземных конструкций здания или сооружения, а также грунтов основания перед началом проведения работ по реконструкции выполняются работы по техническому обследованию зданий и инженерно-геологическое изыскание грунта основания современными техническими приборами и оборудованием.
Реконструкция ветхих зданий подразумевает не только восстановление пришедших в непригодное для использования состояния зданий, но и строительство нового каркасного здания, являющейся современной прогрессивной технологией для реконструкции ветхих домов.
Работы по реконструкции ветхих зданий и сооружений, как правило, подразделяются на циклы:
1 цикл — реконструкционные работы подземной части здания (усиление оснований и фундаментов, подземных несущих конструкций и т. п.)
Усиление фундамента ветхих зданий и сооружений — это комплекс мероприятий, направленных на устранение различных дефектов несущих конструкций. Существует множество различных технологий восстановления и усиления фундаментов ветхих построек, из которых можно выделить усиление фундаментов сваями.
Свайное усиление фундаментов на сегодняшний день является наиболее эффективной, экономичной и современной технологией в строительстве новых объектов и реконструкции ветхих зданий. Такая технология используется очень часто, потому что требует минимальное количество рабочих (два или три человека), и достаточно надежна. Существуют различные способы монтажа свай в фундаментах, например, вдавливаемые, буронабивные, винтовые и буроинъекционные способы [4].
При буронабивном способе внутри и снаружи фундамента проделываются скважины определенной глубины. Затем скважины заполняются бетонным раствором и армируются. Оголовки свай соединяются с несущими конструкциями здания анкерными болтами. Если буронабивным способом усиления фундаметнов сложно воспользоваться из-за ветхости объекта, то применяют вдавлиемый или винтовой способ монтажа свай. При таких способах сваи вдалбливаются или вкручиваются в грунт с помощью домкратов и специальных механизмов.
Буроинъекционный способ монтажа свай аналогичен буронабивному. Отличие состоит в том, что после выкапывания, скважины для буроинъекционных свай заполняются специальным цементно-песчаным раствором. Это выгодный и практичный способ создания и ремонта фундаментов.
2 цикл — реконструкционные работы наземной части здания (восстановление или создание наземных железобетонных конструкций, возведение нужных перегородок,устройство дверных и оконных блоков, кровельные работы и т. п.)
Инновационными методами усиления железобетонных конструкций ветхих зданий и сооружении являются: усиление преднапряженными канатами, инъектирование, усиление композитами. Усиление композитами происходит за счет наклеивания на несущие конструкции тонкого углеволокна в виде пластин. Такой метод существенно повышает несущую способность конструкций ветхих зданий и сооружений. Инъектирование применяют тогда, когда в конструкциях появляются трещины и подобные полости, в которые вводится раствор микроцемента. При этом структурно склеиваются расколотые части конструкций. [3, 4]
Чтобы повысить прочность, жесткость и трещиностойкость несущих конструкций ветхого здания, выполняют усиление преднапряженными канатами. В этом методе используются так называемые напряженные элементы (канаты, тяги и др.) напряжение в которых будет противодействовать эксплуатационной нагрузке.
3 цикл — завершающие реконструкционные работы (малярные, столярные, санитарно-технические и электромонтажные работы, работы по отделке и облицовыванию фасада и т. п.).
В последнее время актуальной и эффективной технологией отделки фасада ветхих зданий является облицовка стен фасада сайдинговыми панелями. Такая отделка придает старому обветшалому зданию красоту и привлекательность. Также в некоторых случаях сайдингом можно проводить отделку внутренних помещений. Сайдинговые панели трудносгораемые и не теряют цвет долгое время. Срок их службы примерно 40–60 лет.
Перед началом облицовывания удаляют все дефекты стены (трещины, пустоты, зазоры и т. д.) и прокладывают слой утеплителя в требуемых местах. Затем к фасаду ветхого здания прикрепляется подконструкция для сайдинговых панелей. Металлическая подконструкция состоит из кронштейнов, прикрепляемых к стене, горизонтальных и вертикальных направляющих, на которые непосредственно крепятся сами панели. После проведения выше указанных работ по реконструкции ветхих зданий и сооружений оценивается качество этих работ, и реконструируемое здание вступает в дальнейшую безопасную эксплуатацию на долгие годы [4].
Использование современных технологий по реконструкции и обновлению отдельных частей зданий позволяет получать качественную строительную продукцию, с наименьшими затратами трудовых, материальных и денежных ресурсов. Материалы, применяемые в данных технологиях, удовлетворяют современным технико-экономическим требованиям, обладают высокими техническими характеристиками и широко распространены в сфере строительства, что делает их применение актуальным на сегодняшний день.
Литература:
- Теличенко В. И., Король Е. А., Каган П. Б., Сборщиков С. Б., Доможилов А. Н. Управление проектами реконструкции и реновации жилой застройки. — М.: Издательство АСВ, 2009. — 208 с.
- Жилищный фонд Карачаево-Черкесской республики в 2014 году/ Статистический бюллетень, — Черкесск, 2015. — 15 с.
- Ю. В. Иванов Реконструкция зданий и сооружений: усиление, восстановление, ремонт / Учебное пособие. — М.: Издательство АСВ, 2013. — 312 с.
- Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий с надстройкой этажей из объемных блоков // [текст] Жилищное строительство. — 1999. — N 8. — С. 12–13.
- Байрамуков, С. Х. Комплексный подход к проблеме модернизации жилищного фонда / С. Х. Байрамуков, З. Н. Долаева // Инженерный вестник Дона. — 2013. — № 4. — URL: ivdon.ru/magazine/archive/n4y2013/2048/.
