В настоящей статье автором исследуются этапы зарождения российского нотариата как органа, наделенного компетенцией в сфере гражданского оборота недвижимости, выявляются тенденции развития законодательных основ нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Ключевые слова: нотариат,сделки с недвижимостью, укрепление прав, нотариальное удостоверение, обязательная нотариальная форма
В науке полагают, что обращение к исследованию истории развития того или иного явления или категории позволяет «…правильно оценить сегодняшнюю реальность» [1, c.199]. Исходя из этого, актуальным представляется анализ формирования законодательных основ нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, что позволит выявить тенденции его развития.
Не вдаваясь в научную полемику по вопросу об определении периода возникновения института нотариата в России [2, c.17] выделим основные этапы его зарождения как органа, наделенного компетенцией в сфере гражданского оборота недвижимости:
‒ 1 этап — период зарождения пронотариата (XII — вторая половина XVI вв.);
‒ 2 этап — период становления и развития нотариальных органов (1649 гг. — до «Великих реформ» Александра II);
‒ 3 этап — становление в России профессионального нотариата и появление профессиональных нотариусов, повышение его роли в процедуре укрепления прав на недвижимое имущество (1864–1917 гг.);
‒ 4 этап — советский период развития нотариальных органов: обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью (1917–1991 гг.);
‒ 5 этап — современный период — принцип добровольности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (с 1991 года до настоящего времени).
Кратко охарактеризуем каждый этап.
На первом этапе о сделках по отчуждению недвижимого имущества имеются весьма скудные сведения, так как большинство из них и, в частности, самая распространенная — купля-продажа земельного участка — совершались устно и публично. Содержание подобной сделки описывалось в «грамоте», составление которой имело символический характер, так как в отличие от свидетельских показаний, она не служила главным доказательством заключения сделки.
Так, первое свидетельство о купле земли в Русском государстве содержит грамота Антония Римлянина (1147 г.) [3, c.425]. По данным некоторых летописей переход земель от одного лица к другому выражался символической передачей дёрна.
При заключении сделки помимо сторон обязательно должны были присутствовать подьячие как свидетели истинности воли сторон, свидетели-послухи, писцы, скреплявшие документ своей печатью. Грамоты составлялись и исполнялись на дому, а потом «являлись» для приложения к ним печати.
В дальнейшем для укрепления прав по сделкам с недвижимостью были введены писцовые книги, сведения в которых подтверждали принадлежность имущества лицу. После приобретения земли покупатель «регистрировал» соответствующий акт, информация о котором содержалась в писцовой книге.
До XV в России ввиду невысокой грамотности основной массы населения письменные акты никем не подписывались. Их составлением в XII в. занимались дьяки и подьячии (в XIII в. их стали называть писцами), которые состояли при различных присутственных местах.
Вторым этапом развития нотариальных органов следует считать период с момента принятия Соборного уложения Алексея Михайловича 1649 года. Существовало два вида крепостей в зависимости от особенностей оформления: составленные на дому и площадными подьячими. Так в соответствии со ст. 246, 250 главы 10 «О суде» [4, c.151]Соборного уложения 1649 года все сделки с недвижимостью (отчуждение вотчин, имений, дворов) на большую сумму («в больших делех» — на сумму свыше 10 руб.) предписывалось составлять в присутствии свидетелей-послухов с обязательным участием площадного подьячего (пронотариуса). После составления акты на вотчины и поместья записывались в Поместном приказе (ст. 3, 15, 17 гл. 18), а также представлялись в Печатный приказ для проставления государственной печати с обязательной оплатой пошлины (ст. 18 гл. XVIII).
Указ царя Петра I от 23 января 1699 г. устанавливал требование, согласно которому все челобитные и крепости (сделки с недвижимостью) необходимо писать в приказах и приказных избах только на гербовой бумаге [5, c.74]. Последствиями несоблюдения данного императива являлись недействительность купчей с недвижимостью и штраф.
Затем был издан Указ от 9 декабря 1699 г., согласно которому все сделки с недвижимостью («всякие крепости») совершались в соответствующих приказах, куда надлежало «присылать раз в два месяца все крепости, совершаемые в городах». Однако данная реформа повлекла негативные последствия: взяточничество, волокиту и бюрократизм чиновников, поэтому 10 января 1701 г. был принят Указ «Об обряде совершения всякого рода крепостных актов», который был направлен на подтверждение применения письменного договора и устанавливал порядок его совершения, в частности купчей (договоров купли-продажи недвижимости). Договор вступал в законную силу с момента его регистрации в приказе.
Из бывших подьячих была образована Палата крепостных дел. Площадные подьячие стали называться подьячими крепостных дел. Здесь совершались все договоры с недвижимым имуществом (крепости) с привлечением свидетелей.
В период правления Екатерины II в 1775 г. совершение крепостных актов было передано Палате гражданского суда. При уездных судах создавались учреждения крепостных дел, в которых осуществлялось крепостное (нотариальное) засвидетельствование сделок с недвижимостью.
В начале XIX в связи с изменением социально-экономической ситуации в стране требовалось обобщить и систематизировать имеющееся законодательство для того, чтобы оно стало удовлетворять потребностям общественного развития. Для этого в 1832 г. был утвержден, а с 1835 г. введен в действие Свод законов Российской империи. Функции нотариата определялись Сводом Законов 1832 года (часть 1 том X), согласно которому в нотариальном порядке совершались акты, направленные на отчуждение недвижимого имущества, в том числе мену, ограничение права собственности на недвижимое имущество.
В Своде Законов М. М. Сперанский поместил нормы о купчей в системе «укрепления прав», так как считал ее не обязательством, а символической передачей [6, c.85]. «Укрепление прав» представляет собой «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом» [7, c.5]. При этом крепостной акт выступал основной формой укрепления прав на недвижимость. Исходя из этого, при приобретении права собственности на недвижимость требовалось его укрепление.
В период правления Николая I в специально созданных при палатах гражданского суда крепостных отделениях составлялись акты, которые затем вносились в докладную книгу, которая поступала на рассмотрение в суд. Данная процедура применялась при отчуждении недвижимости и крепостных людей вплоть до «Великих реформ» Александра II.
14 апреля 1866 года было принято Положение о нотариальной части (далее — Положение), с которым следует связывать третий этап развития нотариальных органов — становление в России профессионального нотариата и появление профессиональных нотариусов.
Деятельность нотариуса в процедуре укрепления прав имела определяющее значение, так как сама процедура нотариального удостоверения сделок с недвижимостью формировала систему укрепления прав. При этом будущий покупатель недвижимости мог фактически определить как настоящего, так и предыдущего собственниками имущества, а учет всех оформленных сделок с недвижимостью позволял взимать пошлины в казну.
Революционные события в стране коренным образом изменили историю и положение российского нотариата и привели к завершению третьего этапа развития нотариальных органов. После октябрьской революции 1917 года ранее существовавший порядок был разрушен: было отменено право частной собственности на землю, все сделки с данным объектом в результате этого стали невозможными, упразднены функционировавшие ранее судебные установления (нотариат входил в систему судов).
4 октября 1922 г. при отсутствии Гражданского кодекса принимается первый законодательный акт, определившийпорядок совершения нотариальных действий — Положение о государственном нотариате РСФСР.
С принятием 11 ноября 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР (вступил в силу с 1.01.1923 г) деление имущества на движимое и недвижимое имущество с отменой частной собственности упразднено (примечание к ст.21 ГК РСФСР 1922 г.). Через год после принятия ГК РСФСР последовало принятие «Положения о государственном нотариате Р. С. Ф.С.Р. издания 1923 года». ГК РСФСР 1922 г. в ст. 27 перечислял формы сделок:устные («могут быть совершены на словах») и письменные — простые, засвидетельствованные, нотариальные, т. е. совершенные в нотариальном органе и внесенные в нотариальную актовую книгу.
Засвидетельствование сделок состояло в том, что стороны предоставляли нотариусу договор, содержащий все согласованные между ними условия, а нотариус делал на нем надпись о засвидетельствовании. Засвидетельствование было предусмотрено для договоров, заключаемых государственными учреждениями и предприятиями как между собой, так и с частными лицами и других договоров (ст.137, ст. 297, ст. 313 ГК РСФСР 1922). Нотариальный порядок под страхом недействительности устанавливался для сделок с недвижимостью (ст. 72, 79, 90, 94,138 185, 207 ГК РСФСР 1922 г., ст. 312 ГПК РСФСР 1922 г и др.). Договор считался заключенным с момента его совершения или засвидетельствования в нотариальном порядке, в случае если законом было установлено его обязательное совершение или засвидетельствование в нотариальном органе (ст.130 ГК РСФСР 1922).
Толчком для новой реформы нотариата стало образование СССР. 14 мая 1926 г. ЦИК и СНК СССР приняли постановление «Об основных принципах организации государственного нотариата», а 04.10.1926 Декрет о введении в действие положения о государственном нотариате РСФСР, в котором были урегулированы вопросы, связанные с функциями государственных нотариальных контор, порядком выполнения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок. Декрет относил к предмету ведения государственных нотариальных контор нотариальное удостоверение сделок и учинение исполнительных надписей на них (п.1 ст.9 Декрета).
31.12.1947 г. Постановлением Совета Министров РСФСР № 980 было утверждено пятое, начиная с 1922 г. Положение о государственном нотариате РСФСР, которое действовало до 1965 г. Государственные нотариальные конторы помимо выполнения иных нотариальных действий занимались удостоверением сделок (договоров, доверенностей, завещаний), а исполнительные органы сельских Советов депутатов трудящихся (станиц, хуторов, аулов) удостоверяли договоры купли-продажи строений на снос на сумму до 600 руб. и прочие договоры (сделки) на сумму до 500 руб.
На обязательность нотариальной формы для сделок в случаях, предусмотренных законом, указывалось и в ст.47 ГК РСФСР 1964 года, который вместе с Положением о государственном нотариате РСФСР 1965 г. внес существенные изменения в организацию нотариальной деятельности. Обязательному нотариальному удостоверению по ГК РСФСР 1964 также подлежал ряд сделок с недвижимостью (ст.239, 255, 257 и др.). Все остальные объекты недвижимости являлись государственной собственностью, и их переход не был связан с изменением собственника.
После нотариального удостоверения, которое производилось по месту нахождения жилого дома, сделка должна была быть зарегистрирована в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. По мнению М. И. Брагинского, «применительно к сделкам с недвижимостью государственная регистрация играла в значительной мере роль определенного придатка к их нотариальному удостоверению» [8, c.8].
19 июля 1973 г. Верховным Советом СССР был принят Закон СССР «О государственном нотариате», положения которого развил Закон РСФСР «О государственном нотариате» от 2 августа 1974 г.
С приходом к власти в 1985 г. последнего Генерального секретаря ЦК КПСС Горбачева М. С. начался период перестройки. В стране происходили кардинальные политические, социальные и экономические перемены, в частности, было разрешено заниматься предпринимательской деятельностью в форме кооперативов и создавать совместные предприятия с иностранными компаниями. Следствием этого стало существенное увеличение гражданского оборота, потребностям которого уже не отвечало прежнее законодательство о нотариате.
В 1991 г. после распада СССР в России действовали нормативно-правовые акты СССР, в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, а также продолжали функционировать государственные нотариальные конторы.
Начавшиеся реформы, направленные на построение правового государства в стране, выявили потребность в решении проблемы обеспечения законности гражданского оборота недвижимости и защиты прав и свобод человека и гражданина.
Коренное реформирование института нотариата следует связывать с принятием 11 февраля 1993 г. Верховным Советом Российской Федерации Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы) и введением с 01.01.1995 в действие ГК РФ, отменившего обязательную нотариальную форму практически для всех сделок с недвижимостью (была сохранена только для некоторых сделок: ст.584 ГК РФ, ст. 41 СК РФ и др.). Статья 163 ГК РФ предусматривает возможность сторонам сделки только по их собственному волеизъявления придать ей нотариальную форму.
После этого последовало введение государственной регистрации вещных прав на недвижимость, которое предполагало обеспечение достоверности государственных реестров недвижимости, однако на практике этого не произошло. В связи с этим были предприняты попытки вновь установить требование об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью, которые не увенчались успехом.
Несмотря на это, последние изменения в законодательстве свидетельствуют о расширении полномочий нотариуса в сфере гражданского оборота недвижимости, а также о повышении привлекательности нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Таким образом, анализ эволюции законодательных основ нотариального удостоверения сделок с недвижимостью позволяет выявить следующие тенденции:
‒ во все времена государство, осознавая особую значимость недвижимого имущества, стремилось создать определенный порядок перехода прав на данный объект гражданского права;
‒ законодательные требования к процедуре заключения сделок с недвижимостью изменялись с развитием социально-экономических отношений в государстве, но исторически сложилось, что всегда подобные сделки заключались с участием особого должностного лица (писцы, дьяки, подьячие, площадные подьячие, нотариус);
‒ в XIX веке процедура нотариального удостоверения сделок с недвижимостью формировала систему укрепления прав (современной государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество);
‒ на протяжении всего советского периода развития нотариата нотариальная форма для сделок с недвижимым имуществом являлась обязательной. Лишь со вступлением в силу нового ГК РФ ситуация изменилась в противоположную сторону.
‒ в настоящее время нотариальная форма для сделок с недвижимостью ввиду последних изменений в законодательстве стала обладать значительными преимуществами. Ее введение позволит исключить реализацию мошеннических схем на рынке недвижимости [9, c.129].
Литература:
- Клишас А. А. Лекция Председателя Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству, правовым и судебным вопросам, развитию гражданского общества // Российская конституция: первые 20 лет. Цикл лекций в Государственной Думе. 18 марта — 22 апреля 2013 года. М.: Издание Государственной Думы, 2013. — С. 197–204.
- Е. Богомолова От писца до нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2004. № 43. — С.17–19.
- Общественно-политический строй и право Киевского государства. Т. 1 / Юшков С. В. — М.: Госюриздат, 1949. — 543 c.
- М. Н. Тихомиров, П. П. Епифанов. Соборное уложение 1649 года. М., Изд-во Моск. ун-та, 1961. — 433 с.
- Голикова Н. Б., Кислягина Л. Г. Система государственного управления XVIII века. // Очерки русской культуры XVII века. — М.: Изд. МГУ, 1987 — Ч.2. — 275 с.
- Арбузова Л. Из истории российского нотариата / Л. Арбузова — СПб., 1996. — 115 с.
- Кассо Л. А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Избранные труды. — М., Статут. 2001. — 562 с.
- Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М. И. Брагинский. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 1998. — 237 с.
- Иншакова А. О., Тымчук Ю. А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как Гарант стабильности ее гражданского оборота // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2016. № 2 (31). — С.125–133.
