Важную роль в приобретении права собственности на недвижимое имущество и в законодательстве Российской Федерации, и в ФРГ играет государственная регистрация. Причем правила регистрации существенно различаются, что характеризует каждую правовую систему своей спецификой. Например, законодательство ФРГ содержит нормы о так называемый предварительной регистрации (die Vormerkung), не известной праву Российской Федерации. По этой причине мы хотели бы сравнить государственную регистрацию странах РФ и ФРГ, а также провести анализ ряда принципов государственной регистрации, в частности принципа публичной достоверности, имеющего, на наш взгляд немаловажное значение в аспекте приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору.
Согласно п.2 ст.2 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1, с. 6] в Российской Федерации сведения о правах на недвижимость содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). В соответствии же с абз. 1 п. 3, абз. 3 п. 2 ст. 12 Закона о государственной регистрации центральным структурирующим его звеном является объект недвижимости. В Германии права на недвижимое имущество регистрируются в Поземельной книге в порядке, утвержденном Положением о Поземельной книге [2, с.6] (далее — ППК). Для каждого земельного участка в данный реестр вносится отдельный лист, являющийся его центральным звеном в силу все той же "системы реальной страницы" (§ 3 I 2 ППК).
В силу § 1 I ППК функцию ведения Поземельной книги в Германии осуществляет Служба Поземельной книги как подразделение участкового суда, компетенция которого определяется районом его подсудности (§ 1 I 2 ППК). Если земельные участки расположены в разных регистрационных округах, то регистрирующий орган определяется согласно § 1 II ППК во взаимосвязи с § 5 Закона о добровольной подсудности суду вышестоящей инстанции. Деятельность по делам Поземельной книги относится к добровольной подсудности. Осуществляет регистрационную деятельность в ФРГ помощник судьи. Подача документов на регистрацию и получение свидетельства о внесения записи может осуществляться сторонами самостоятельно, но чаще всего эти действия берет на себя нотариус, что минимизирует риск отказа в регистрации из-за формальных недочетов. После того, как регистрационная запись была внесена в поземельную книгу, оспорить возникшее право собственности покупателя практически невозможно, даже в случае признания самой сделки недействительной.
В Российской Федерации регистрационная деятельность отделена как от деятельности по удостоверению сделок, так и от деятельности, связанной с понятием решений по судебным спорам о недвижимости. По законодательству РФ регистрационную деятельность осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах [3, с.6]. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 9 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения — объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации.
Как гласит § 891 Германского гражданского уложения, если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему. В этом заключается повышенный уровень защиты системы поземельных книг в Германии от системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, где недействительность сделки влечет за собой и недействительность записи в реестре.
В соответствии с российским законодательством в ЕГРП регистрируются стеснения, которые в большинстве своем перечислены в ГК: договоры купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК), предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК) и т.д. Напротив, по праву Германии все обязательственные права (найма, аренды, заключения договора на новый срок) принципиально не регистроспособны, за исключением предварительной регистрации, правовой статус которой до сих пор обсуждается учеными.
Обязательность государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество связывается с ее конститутивным действием в отношении третьих лиц в силу принципа публичности государственной регистрации, выраженного И.А. Покровским следующей формулой: "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики" [4, с.6]. Публичность государственной регистрации позволяет защитить как интересы правообладателей, так и безопасность оборота недвижимого имущества в целом при условии обеспечения соблюдения принципов гласности и публичной достоверности ЕГРП (Поземельной книги).
Согласно принципу публичной достоверности информация, содержащаяся в ЕГРП, признается достоверной, а лица, добросовестно полагающиеся на данные этого реестра, становятся (при известных условиях) обладателями соответствующих прав на недвижимость и в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах. Принцип публичной достоверности основан на презумпции правильности ЕГРП, провозглашенной п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации [5, с.6].
Принцип публичной достоверности — Grundsatz des offentlichen Glaubens des Buches действует и в германском праве. В соответствии с § 892 I ГГУ ("Публичная достоверность Поземельной книги") в пользу того, кто приобретает право на недвижимое имущество или право на такое право посредством правовой сделки, содержание Поземельной книги действует как правильное, кроме случаев, когда против правильности Поземельной книги был зарегистрирован протест или неправильность Поземельной книги известна приобретателю.
Публичная достоверность ЕГРП (Поземельной книги) раскрывается через два взаимосвязанных аспекта: позитивный и негативный. Первый связан с презумпцией существования зарегистрированного права, второй — с презумпцией отсутствия права незарегистрированного.
Так, согласно § 891 ГГУ если в Поземельной книге за каким-либо лицом зарегистрировано право, то предполагается, что оно ему принадлежит, и наоборот, в случае, если зарегистрированное право прекращено, то предполагается, что этого права не существует. Аналогичный вывод следует и из российской правоприменительной практики. Так, судами признается, что государственная регистрация по общему правилу является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и напротив, право, не зарегистрированное в ЕГРП, пока не доказано иное, считается несуществующим.
Следует также отметить, что принцип публичной достоверности должен распространяться только на правовую информацию: если ЕГРП содержит неправильную информацию о площади земельного участка, а эти данные носят фактический, а не юридический характер, то это не значит, что происходит нарушение принципа публичной достоверности, поскольку данные о размере земельного участка находятся вне границы действия указанного принципа.
На необходимость разграничения информации юридического и фактического толка обращают внимание и германские цивилисты. В частности, Д. Айкманн отмечает, что характер соответствующей информации не всегда просто разграничить: сведения фактического характера идентифицируют и описывают объект недвижимости, юридические же данные дают сведения о вещных правах. Исходя из этого к фактической информации (информации о фактах) автор относит размер, положение, вид хозяйственного использования земельного участка, а равным образом публично-правовые отношения, например публично-правовые строительные ограничения (в противоположность частноправовым сервитутам), налоговые отношения. Данные обстоятельства приобретатель недвижимости должен просто принять так, как есть, без учета его доброй совести. Так, площадь земельного участка правовая презумпция увеличить не может, напротив, положение его границ касается юридической стороны дела, и здесь § 892 ГГУ применим. При этом принимаются во внимание кадастровые карты, содержащие описание границ земельного участка и признающиеся содержанием Поземельной книги, и вещный договор, который должен соответствовать указанным данным Поземельной книги.
Обеспечению действия принципа публичной достоверности служит гласность ЕГРП (Поземельной книги), возводимая в принцип регистрационного права. Так, ст. 7 Закона о государственной регистрации провозглашает открытый характер сведений о государственной регистрации прав: регистрирующий орган обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Данная информация должна быть предоставлена заявителю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по общему правилу в течение пяти рабочих дней, отказ в ее предоставлении должен быть мотивирован и иметь письменную форму. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (аналогичное право предоставляется § 71 ППК ФРГ).
Напротив, согласно § 12 ППК ФРГ информацию из Поземельной книги может получить любое лицо, имеющее обоснованный интерес. Право на просмотр Поземельной книги охватывает все регистрационные записи, касающиеся соответствующего недвижимого имущества сообразно интересам заявителя (в том числе это касается и информации о еще неудовлетворенных заявлениях о регистрации). Таковыми могут быть интересы как частные, так и публичные. Обоснованный интерес принадлежит тому, кто имеет или собирается иметь какое-либо правовое отношение к недвижимости, например: интерес быть информированным о правах на недвижимое имущество — возможный объект принудительного исполнения; интерес покупателя земельного участка узнать о наличии обременений последнего и об их размере. Более того, по законодательству Германии у нотариуса, удостоверяющего сделку с недвижимостью, существует даже обязанность просмотра Поземельной книги, выполнение которой гарантируется его ответственностью в случае наступления негативных последствий неисполнения данной обязанности (§ 19, 21 I BNotO). В России точки зрения об ограничении доступа к информации, содержащейся в ЕГРП, придерживается А.Р. Кирсанов: "...не простое любопытство, а лишь обоснованный интерес может быть основанием для получения соответствующих сведений" [6, с.6]. Тем не менее законодательство РФ допускает предоставление информации из ЕГРП в принципе любому лицу.
Действительно, доказать обоснованность интереса заявителю достаточно сложно, в некоторых ситуациях — практически невозможно. Так, у лица, желающего приобрести определенный объект недвижимости и не имеющего еще с отчуждателем какого-либо соглашения, фактически отсутствует возможность подтвердить обоснованность своего интереса в отношении соответствующей вещи. Следовательно, представляется, что российский законодатель подошел к вопросу предоставления выписки из ЕГРП более взвешенно. Конечно, исходя из вышесказанного, возможно злоупотребление правом на получение информации из ЕГРП (Поземельной книги), которая тем не менее не должна являться основанием для его лишения.
Таким образом, как мы видим, между правовыми системами России и Германии много сходства, но есть и принципиальные различия. Ведомство Поземельной книги в Германии существует более ста лет, а Федеральному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" еще нет и десяти, но, несмотря на это, принцип публичной достоверности определен в аспекте государственной регистрации недвижимого имущества в обеих странах как основополагающий и гарантирующий право физическим и юридическим лицам на получение сведений из ЕГРП (Поземельной книги).
Литература:
- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СПС «Консультант Плюс»
- Grundbuchordnung v. 28.03.1897 // RGBl. 139; i. d. F. v. 05.08.1935 // RGBl. I 1073.
- Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // СЗ РФ. 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6366.
- Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 3-е изд., стереотип. М.: Статут, 2001, С. 200.
- Осипов Г.С., Тостухин М.Е. Система защиты прав на недвижимость (ч. II) // Вестник ВАС РФ. 2008. N 12. С. 40.
- Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М.: Ось-89, 2005, С. 79.
