В статье представлены результаты исследования методов и способов снижения себестоимости строительства жилья. Изучены экономические и неэкономические факторы, влияющие на доступность жилья. Приводится сравнение рынка жилья Уфы с другими аналогичными городами-миллиониками, успешный опыт зарубежных стран Даны рекомендации по развитию строительной отрасли, перечислены не используемые ресурсы, имеющиеся резервы. Тщательный анализ текущей ситуации позволяет обозначить новые идеи, позволяющие решить проблему дефицита жилья. Обозначены имеющиеся недостатки в строительной отрасли, в том числе и административные. Статья имеет важное практическое решение, т. к. обеспечение населения жильем всегда имело ключевое экономическое значение.
Ключевые слова: жилищное строительство, себестоимость жилья, рынок недвижимости, инвестирование в недвижимость, финансирование строительной отрасли, факторы ценообразования на недвижимость, ипотечное кредитование, спрос на жилье
На решение жилищного вопроса требуется комплекс программ не только со стороны государства, но и предприятий, связанных с этой отраслью.
Потребность населения в улучшении жилищных условий остается очень высокой. По данным статистики более 65 % жилья построено за счет средств населения (в том числе кредитных) — 1,4 миллион квадратных метров [1, c.31]. Это на 6,3 % меньше, чем было в прошлом году. Объем жилья, введенный организациями, составил за 10 месяцев 2015 года 744,6 тысяч квадратных метров, что на треть выше, чем в прошлом году.
Потребность в жилье в России составляет 1,3 млн. квадратных метров. По стране на душу населения ввод жилья в год примерно составляет 9 квадратных метров. В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн. кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. Таким образом, нельзя допустить опережающих темпов увеличения спроса населения на жилье над темпами увеличения предложения жилья.
Уровень урбанизации в Республике не соответствует ни современным (текущим) нормам производительности труда в сельском хозяйстве, ни современной доле городского населения. Доля городского населения в России 74 %, а в Республике только 60,4 % по итогам Всероссийской переписи населения 2010 года [1, c53]
Увеличение спроса на жилье возможно с помощью развития доступного жилищного кредитования и увеличение объемов качественного жилищного строительства. Определенные надежды застройщики связывают также с дальнейшим развитием государственной программы «Жилье для российской семьи».
Снижение расходов на покупку земли тоже является одним из главных вопросов снижения себестоимости, потому что в крупных городах эти затраты достигают более 30 % [2, c.72]. Высокую стоимостью жилья в Уфе, отчасти связывают с тем, что основные площадки в городе фактически поделены между крупными игроками. На этой почве периодически вспыхивают судебные разбирательства, что свидетельствует о необходимости внесения более четких правил и законов получения площадок под строительство. Раннее полученные по серым схемам неосвоенные участки повергаются нападкам со стороны застройщиков, которые имеют необходимый административный ресурс. Это говорит о высокой коррупционной составляющей при получении площадок под строительство. Клановая борьба за лакомые участки добралась и в пригородные районы. Паи сельскохозяйственных кооперативов, приобретенные за копейки, превращаются в земельные наделы, которые со временем будут продаваться за большие деньги. Нужны качественные меры для борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма снизить административные барьеры на рынке жилищного строительства.
Наиболее привлекательной зоной остается пригород и близлежащие районы. На сегодняшний день это Госстрой МУП ИСК, Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан, КПД, СтройФедерация, Монолитстрой Жилстройинвест и другие. Остальные застройщики, как правило, реализуют точечные проекты. С другой стороны мелкие застройщики, которые строят один два жилых дома, как правило, потом оказываются недобросовестными. Вмешиваться в ход строительства, затем приходиться администрации. Это связано, прежде всего, со слабой финансовой устойчивостью, низкой материально-технической базой, а также недобросовестность руководства этих предприятий.
Опыт других стран в решении вопроса обеспеченности жильем, показывает, что не малую долю занимает каркасное строительство. Оно отличается тем, что себестоимость ниже примерено на 30 % и сроки возведения невелики [3, c.101]. Для увеличения общей доли таких домов нужны современные заводы с серийным выпуском качественных комплектующих, а также популяризация. Стоит отметить, что некоторые отрицательные особенности этих домов легко решаются. Например, проблема высокой горючести некоторых видов наполнителей. Если требования к пожарной безопасности изначально высоки, всегда можно пойти на компромисс и использовать сэндвич-панели, наполненные базальтовым или стеклянным волокном, которые являются абсолютно негорючими и не требуют вентиляции из-за своей герметичности. И чем более массовым будет производство, тем дешевле будет стоимость домокомплектов. Спрос у населения на этот вид строительства есть. В Уфе и Башкирии есть положительный опыт строительства пригородных поселков, с недорогим малоэтажным жильем (Жуково, Шамонино, Дорогино и другие) [4, c.48]. Властям стоит решить немало задач в стимулировании малоэтажного строительства. Это в первую очередь реализация земли и обеспечение инфраструктурой этих поселков. До конца 2016 года продлена программа льготной приватизации земли. И стоит задуматься о возможности привлечении бизнеса путем снижения стоимость земли в обмен на строительство инфраструктуры.
В городе Уфе 2009 году был принят новый градостроительный план [4, c.51]. Существенная доработка продолжается и по сегодняшний день. Мы считаем, что это правильно, потому что в век информации и технологий все должно быть в динамике. Меняются концепции строительства, архитектура, виды общественного и личного транспорта, энергетическая составляющая города, требования экологии жилья. Что вместе видоизменяет и экономику города. Уфа третий по протяженности город, зеленый и просторный миллионный город России. На одного горожанина 698 м2 городской территории и 202 м2 зеленных насаждений. Эту особенность Уфы нужно использовать, только с учетом современных требований экологии и благоустройства. Ведется планомерное сокращение опасных и вредных производств, коммунально-складских территорий и промышленных зон в жилых районах. Недавно Уфимские власти приняли решение вести уплотнительную застройку в центральных районах города вместо идеи развития города в сторону удаленных от центра территорий. Уплотнение центральной части города не решит вопрос социального жилья, а только увеличит плотность и стоимость центра города, что выгодно для участников строительства. Есть много районов в некотором удалении от центра, которые очень привлекательны со всех точек зрения. Это наиболее привлекательные в природном отношении и экологически чистые районы: Затон, Дема, Кузнецовский затон, Нижегородка [4, c.57].
Цена на строительные материалы также существенно влияет на стоимость жилья. В Уфе ее цена выглядит существенно завышенной по сравнению с соседними регионами. В Башкирии много производств различных строительных материалов (кирпичные заводы, предприятия по выпуску керамической плитки, стекла, цементно-стружечных плит, пеноблоков, утеплителя и другие), но ситуацию это не меняет.
Это сложилось из-за большого спроса на материалы. Предприятия не могут обеспечить потребности из-за мощностей либо вступают в сговор, искусственно повышая цену. Много стройматериалов завозят из других регионов (Челябинская Свердловская область, Пермский край, Республика Татарстан и другие), порой цена оказывается ниже местных производителей. В Башкирии нужны новые современные предприятия по изготовлению всей номенклатуры строительных материалов, благо сырье, трудовые ресурсы имеются. Для этого нужны огромные инвестиции и опека со стороны властей. Сырьевая база для этого есть. Это снизит и логистические затраты, которые занимают немалую долю в формировании цены товара.
Себестоимость строительства зависит не только от стоимости материалов и работ, но и от многих других факторов: конкуренция на рынке, коммуникации и сети, проект, стоимость участка земли, расходы на обслуживание строительной площадки, а также непроизводственные расходы: необходимость передачи квартир муниципалитету.
Реальной статистики себестоимости строительства жилья в России нет, потому что недостоверны отчеты застройщиков и государственных приемочных комиссий. Данные очень разнятся не только по регионам, но даже в одном городе.
От спроса и экономического благополучия региона зависит и прибыль доходящую до 50–100 % себестоимости строительства, а если нет спроса может быть и 5 %. В среднем по миру строительство среднего уровня многоквартирных домов приносит прибыль 12–14 % [5, c.133].
В России предлагается ввести государственное регулирование стоимости одного квадратного метра, нормирования затрат и прибыли застройщиков. В свободных рыночных условиях нужны не только они, но и экономические и юридические меры по снижению себестоимости и доступности жилья для всех слоев граждан страны [5, c.159].
Потери от брака и простоев это примерно до 12–15 % из-за низкого уровня организации строительного процесса, расчетов в строительстве и логистики. Это меньше относится к иностранным строительным компаниям работающих в России, которые имеют богатый опыт, квалифицированный персонал и финансовую поддержку у иностранных банков.
Для иностранных крупных компаний интересны только большие проекты, например, комплексная застройка жилых микрорайонов, строительство крупных торговых молов, аэропортов, стадионов и другое. Поэтому санкции в отношении них могут негативно сказаться не только на строительной отрасли, но и реализации социальных проектов и даже на подготовке к Чемпионату мира по футболу 2018 года и другие проекты [6, c.61].
Строительные компании, из-за изменения законодательства и невозможности привлечь средства дольщиков, вынуждены прибегать к дорогим банковским кредитам. Это приводит к уменьшению количества застройщиков, что ведет к снижению предложения на рынке жилья. Вырастают и сроки окупаемости многих проектов. Все это способствует росту себестоимости, а значит и росту цен.
Без долевого строительства можно забыть про низкие цены на жилье. Банки неохотно идут на кредитование застройщиков, так как это связано с отсутствием прав собственности на земельный участок, который дается государственными органами только в аренду на период строительства в который нужно уложиться и сдать государственной комиссии.
Таким образом, задача снижения себестоимости и оптимизации строительства — это сложная и многогранная задача, которую можно решить только совместными усилиями государства и бизнеса. В связи с этим решение жилищного вопроса для граждан является одной из наиболее приоритетных задач, что в свою очередь положительно отразится на экономике. Это приведет к увеличению новых рабочих мест, в том числе в среднем и малом бизнесе.
Литература:
- Регионы России. Социально-экономические показатели. 2013: Стат. сб. / Росстат. М., 2013. 990 с.
- Шундулиди А. И., Нагибина Н. В. Экономика отрасли (строительства). Учебное пособие — Кемерово: КузГТУ, 2006.- 119 с.
- Толмачев Е. А., Монахов Б. Е. Экономика строительства. Учебное пособие — Москва: Юриспруденция, 2003.- 224 с.
- Стратегия управления воспроизводственным потенциалом Республики Башкортостан в системе национальной экономики: Монография / под общ. ред. К. Н. Юсупова. — Уфа: РИЦ БашГУ, 2012–256 с.
- Фисун В. А. Экономика строительства. — Москва: РГОТУПС, 2002.- 232 с
- Баширов Б. Ботанические усилия // Комерсант.ru [Электронный ресурс] — URL: http://www.kommersant.ru/doc/2646578 (дата обращения 18.04.2016)
