Состояние и перспективы развития рынка малоэтажного строительства в городе Хабаровске



Массовое малоэтажное строительство в России начало развиваться в начале 2000-ных годов, когда жители городов обратили внимание на возможность жить в пригородных поселках, как альтернатива городской квартире.

Благодаря либерализации земельных отношений развитие загородного малоэтажного строительства стало самостоятельным бизнес-сегментом рынка строительства жилья, вследствие чего ускорилось развитие современной домостроительной промышленности. Развитие строительной отрасли в современных условиях может базироваться только на единстве новых материалов, новых технологий и новой организации дела.

Широкое распространение малоэтажной застройки в мире обусловлено рядом преимуществ перед многоэтажным строительством, а именно единая архитектурная концепция, психологический комфорт, обеспечение необходимой инфраструктурой, и благоприятная экология.

Значительный плюс строительства малоэтажного жилья — это возможность возведения зданий без использования тяжелой строительной техники и дорогих стройматериалов, все это сказывается на невысокой себестоимости и быстрых сроках сдачи. Проведенный анализ рынка малоэтажного строительства показал, что из общего объема жилищного фонда на долю домов из кирпича, камня и бетона приходится около 36 %, из дерева — 31 %, из прочих материалов — 33 %. При этом в новом строительстве полносборные дома на основе бетонных материалов (крупнопанельные, крупноблочные) составляют 14 %, дома из мелкоштучных материалов — 48 %, деревянные и прочие — 38 %. [2] Преимущество малоэтажного строительства в допустимости стройки в городах любой категории: высокая сейсмичность, слабый грунт или сложный рельеф. Конкурентное преимущество малоэтажного строительства перед многоэтажным есть необходимость значительного повышения уровня энергоэффективности и энергосбережения за счет возможности использовать новые организационно-экономические схемы, не используемые раньше ни для многоквартирных домов, ни для индивидуальных жилых домов.

Развитие малоэтажного строительства в США и Канаде позволило увеличить вакансии в сфере строительства домов, прокладке коммуникаций и изготовление материалов. В нашей стране развитие данной отрасли дает возможность не только освоить большие пространства, но и делать доступным загородное жилья для среднего класса.

Сегодня малоэтажное строительство имеет большой потенциал в развитии в России. По прогнозам Правительства Российской Федерации из общего ввода жилья доля малоэтажного строительства в России в текущем году должна составить не менее 60 %, а к 2020 году — не менее 70 %.

Ключевым приоритетом Фонда развития жилищного строительства является создание условий для строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного. Согласно принятой стратегии развития с 2012 г. строительство не менее 30 % жилья в РФ будет осуществляться на земельных участках, вовлеченных в оборот Фондом РЖС. Для решения поставленных перед ним задач Фонд одновременно работает на трех рынках: земельных участков, жилья и жилищного строительства, промышленности строительных материалов. Одним из самых перспективных на сегодня направлений развития является строительство частных малоэтажных домов и спрос на такие работы в последние годы очень устойчив.

В настоящее время в Хабаровске существует несколько площадок, где развивается малоэтажное строительство. В данном случае речь идет не только о строительстве коттеджей и индивидуальных жилых домов, все более популярными становятся квартиры в двух- и трехэтажных домах, как более доступные по цене. Один из видов планировки — дома выполненные виде таунхаусов. Такая планировка дает возможность сэкономить на строительных материалах по сравнению с индивидуальным строительством. Кроме того, уплотнение застройки облегчает инженерное обеспечение строительства, а жильцам дает возможность сэкономить на содержании жилья. В городе уже построено несколько объектов такого типа, и, что интересно, квартиры в них, как правило, не перепродаются. Это говорит о высокой удовлетворенности потребителей своим жильем.

Многоквартирные дома до 3-х этажей (малоэтажные) по устройству квартир мало чем отличаются от обычных высоток, но они могут выгодно отличаются планировками — не ограниченными несколькими типовыми на весь дом, а индивидуальными и спланированными специально под каждого клиента. При этом, по мнению архитекторов, комплексы двух- и трехэтажных домов делают среду обитания для человека более комфортной.

К малоэтажному строительству относятся и дома коттеджного типа от 200 и более квадратных метров общей площади, в несколько этажей с мансардами и подвалами, а также одноэтажные дома на 60–100 квадратных метров. Но все они очень индивидуальны и сопоставимы по цене с квартирами в многоэтажном доме.

В настоящее время объемы малоэтажного строительства значительно уступают традиционному. Анализ показывает, что на сегодняшний день малоэтажные дома, уже сданные в эксплуатацию или находящиеся в разной степени готовности, составляют на рынке жилья Хабаровского края не более 1,5 %.

По мнению авторов, главным достоинством малоэтажного строительства является его ценовая доступность для многих категорий граждан. Если сравнивать среднюю стоимость квадратного метра жилья по городу Хабаровску со стоимостью квадратного метра в малоэтажных домах новой постройки, то преимущество в 16 % дает экономию в 12,3 тысячи рублей с каждого квадрата у последних.

Цены на квартиры в малоэтажных домах определяются в первую очередь, исходя из расположения дома: в городе, в ближайшем пригороде или в отдаленном. Важнейшим фактором является степень готовности строений: продажи начинаются с момента закладки фундамента и продолжаются до ввода здания в эксплуатацию. Комплексность застройки и инфраструктура, используемые технологии и материалы строительства и отделки, уровень и технологии обеспечения коммунальными услугами влияют не только на цену квартиры, но и стоимость эксплуатации такого жилья. В таблице 1 представим данные о средней стоимости квадратного метра в малоэтажном строительстве в городе Хабаровске.

Таблица 1

Средняя стоимость квадратного метра вмалоэтажном строительстве (составлена автором самостоятельно, на основе источников [7,8,9,10])

Показатель	Завершенное строительство		Начато строительство
	1–4 строений	Комплекс	1–4 строений	Комплекс
Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в городе Хабаровске	63000	70112	48000	58000
Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в пригородах	47000 («Свой дом»)	45000 (ЖК «Солнечная поляна»)	50000 (ЖК «Кампо Вэрдэ» 1-я очер.)	45000 (Кв-л «Кленовый»)
Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в отдаленных пригородах	-	-	-	36500(ЖК «Южный», «Мичуринское»)

Невысокую стоимость строительства малоэтажных домов, по сравнению с многоэтажными, обуславливают несколько факторов. Прежде всего, на государственном уровне разработан и широко применяется целый ряд нормативно-правовых актов, регламентирующих специальные режимы выделения земли для малоэтажного строительства. А это в значительной степени снижает издержки застройщика.

По мнению застройщиков, способствовать снижению себестоимости первичного жилья экономического класса также могла бы реализация следующих мер:

1. Большая активность органов власти в увеличении объемов строительства, снижении административных барьеров путем уменьшения длительности различных административных процедур.
2. Упрощение процедуры привлечения иностранной рабочей силы в связи с нехваткой местных трудовых ресурсов.
3. Стоимость подключения к коммунальным сетям должна быть подробно обоснована.
4. Необходимо развитие дорожной сети в городе Хабаровске с целью возрастания интереса к разработке удаленных от центра города участков.
5. Преодоление дефицита земельных участков, неразвитости инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры.
6. Развитие рынков местных строительных материалов.
7. Снижение стоимости строительных материалов, транспортных расходов по их перевозке и ГСМ.
8. Переселение граждан из аварийного фонда должно осуществляться за счет государственных средств в рамках принятых программ по переселению, а не за счет застройщиков.
9. Снижение процентных ставок по кредитам для застройщиков.

В последнее время государство многое сделало для поддержки строительной отрасли: отменило лицензирование и ввело саморегулирование, приняло меры по снятию барьеров в выдаче разрешений на строительство, усовершенствовало механизмы контроля.

Вклад в увеличение объемов строительства внес национальный проект «Доступное и комфортное жилье», задача которого переместить население из аварийного жилья, обеспечение увеличения объемов жилищного строительства, в том числе за счет стимулирования малоэтажного строительства.

Дефицит дешевого, но качественного и энергетически эффективного жилья требует массового жилищного строительства. Наиболее сдерживающими малоэтажное строительство факторами являются недостаток земельных участков и высокие цены на землю. Федеральный фонд развития жилищного строительства планирует резко увеличить предложение на рынке земли.

За последние 100 лет технологии малоэтажного жилищного строительства не претерпели существенных изменений. Чаще всего в России коттеджи выполняют из дерева или кирпича. Поэтому, как и век назад, строится жилье долго и стоит дорого. Лишь в последние годы стали разрабатываться отечественные и осваиваться современные западные технологии, позволяющие резко снизить сроки и себестоимость строительства.

Литература:

1. Михалина Л. М. Ценообразование в строительстве: учебное пособие. — Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2008. — 75 с.
2. Электронный ресурс. Режим доступа: http://uecs.ru/uecs-77–772015/item/3490–2015–05–08–12–47–21
3. Асаул А. Н., Кощеев В. А. Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) Спб.: AHO ИГ1ЭВ, 2008.-300 с.
4. Шевчук, Денис Александрович. Ценообразование: учеб. пособие / Д. А. Шевчук.– М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. — 240 с.– ISBN 978‑5‑476‑00706‑7.
5. Бесхмельницын Н. Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России. // Проблемы теории и практики управления. 2005. -№ 6.-С. 15–21.
6. Бунич П. Г. Хозяйственный механизм и повышение эффективности производства. -М.: Наука, 1986. 180 с.
7. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.svoydom-dv.ru/
8. Электронный ресурс. Режим доступа: http://flagmandv.ru/
9. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.solpol.ru/
10. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.klenkvartal.ru