В жизни любого общества земля играет исключительно важную роль. Она выполняет множество функций – природного ресурса, пространственного базиса, средства и предмета труда, средства производства, объекта недвижимости и многое другое. Этим обусловлена и сложность земельных отношений – системы социально-экономических связей, относящихся к владению, пользованию и распоряжению землей [2, с.3].
Как и другие общественные институты, земельные отношения развиваются по определенным общеисторическим и социально-экономическим законам. Поскольку земля – важнейший источник средств существования и общественного богатства, борьба за нее всегда носила ожесточенный характер. Соответственно любому государству приходилось осуществлять регулирование земельных отношений. Его целью было разрешение противоречий и реализация интересов отдельных общественных групп и индивидуумов, развитие производства, научно-технический прогресс, совершенствование систем хозяйствования и т.д.
В данный момент земельно-ресурсный потенциал нашего государства – это мощный экономический и социальный ресурс, используемый, к сожалению, крайне неэффективно. Российское землепользование уникально по своему размеру, однако недооценено и неэффективно в силу повсеместной недоразвитости инфраструктуры. Проблемы землепользования во многом связаны с отсутствием в последнее десятилетие четкой государственной политики в отношении использования земельных ресурсов, а также деградацией земельной службы и землеустроительной науки. Что касается охраны и рационального использования земель, то во многих случаях наблюдается отсутствие контроля со стороны государства. Развитие земельного законодательства идет непоследовательно и подчас противоречиво, поэтому его трудно назвать системным. Во многих случаях отмечается ряд нестыковок, межотраслевая несогласованность норм, которые регулируют общие и смежные вопросы земельного, градостроительного, гражданского законодательства.
Проблема организации системы управления земельно-ресурсным потенциалом страны заключается в обеспечении рациональных масштабов государственного вмешательства в процессы распределения, использования и охраны земли, в формировании эффективных механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования этих процессов. Данного вида меры также должны быть направлены на повышение эффективности использования земельной собственности, стимулирование деловой, инвестиционной активности.
К 2020 г. в развитие экономики страны по плану Путина предусматривается вложить 25 трлн. руб., что позволит резко расширить экономическое освоение и обустройство территорий, оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность, экономическую и социальную структуру всей системы регионов страны. Задача заключается в организации эффективного использования этих огромных средств путем научнообоснованной, рациональной территориальной организации хозяйства, планомерного размещения производительных сил по регионам страны, целенаправленного формирования комплекса хозяйства в каждом регионе. Земельная политика становится важнейшим звеном в реализации плана Путина и в дальнейшем эффективном развитии экономики России [4, с.5].
Основной целью государственной земельной политики является:
· повышение качества жизни населения;
· создание условий для сбалансированного развития страны и ее регионов;
· обеспечение реализации социальных стандартов, гарантированных государством;
· углубление процессов рыночной трансформации на основе роста потенциала регионов;
· взаимодействие органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Таким образом, земельная политика представляет собой сферу деятельности по управлению политическим, социальным и экономическим развитием страны в пространственном аспекте.
В ходе реализации земельных преобразований в рамках земельной политики был допущен ряд существенных просчетов и ошибок, в результате чего не удалось в установленные сроки осуществить необходимые мероприятия по организации рационального использования и охраны земельных ресурсов. К таким ошибкам следует отнести:
1. Предпочтение частной собственности на землю в ущерб равноправному отношению ко всем видам собственности и многоукладному землепользованию, что привело к нарушениям землепользования отрасли сельского хозяйства, к явной земельной спекуляции в городах и пригородных зонах, косвенному росту тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также непомерному росту стоимости жилья в городской местности [3, с.4].
2. Одной из причин медленного проведения мероприятий земельной реформы является отсутствие в стране системы национального земельного банка и его инфраструктуры.
3. Отсутствие комплекса землеустроительных работ по организации охраны земель и их рационального использования.
4. Разделен единый технологический процесс формирования кадастрового учета, оценки недвижимости и регистрации вещных прав. В результате в стране одновременно существуют две однотипные системы – кадастрового учета и регистрации прав, что приводит к затратам, потере времени, а также неэффективному обслуживанию клиентов.
5. Отсутствие инфраструктурных систем. Данное упущение тормозит развитие цивилизованного использования земель, которое обеспечивается при наличии обязательных условий: a) наличие системы земельно-ипотечного кредитования под залог недвижимости; б) наличие национальной системы формирования, учета, оценки объектов недвижимости; в) наличие системы проведения землеустройства на всех административно-территориальных уровнях страны.
6. Гражданским кодексом РФ (ст. 130) произвольно соединены два разных понятия «земельный участок» (часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и «недвижимое имущество» (здания, сооружения, инженерная инфраструктура, многолетние насаждения и т.п., которые созданы человеком, используются временно, амортизируются, т.е. изнашиваются и исчезают) в понятие «недвижимость», оперируя при этом как неким целым, не акцентируя на существенную разницу между этими тремя понятиями. Такого рода трактовка особенно ярко проявилась при приватизации, когда на одном этапе были приватизированы так называемые «сараи», а на следующем этапе приватизации начали присоединять к «сараям» земельные участки в размерах прошлых произвольных границ, когда вся земля находилась в государственной собственности и эти границы юридической нагрузки не несли.
7. Ликвидирована Земельная служба России, вследствие чего в стране практически прекратились землеустроительные работы.
8. Серьезную некомпетентность проявил законодатель, изменив в 2005 г. концепцию земельного налога, как источника целевого формирования солидарного фонда участия всех землепользователей и землевладельцев в постоянных мероприятиях по обустройству и охране земельных ресурсов (ст. 24 Закона «О плате за землю») на концепцию земельных платежей как источника местного бюджета, без какой-либо регламентации использования этих средств. При этом проигнорировано и то обстоятельство, что органам местного самоуправления передано только около 2% земельных ресурсов страны, а также проигнорировано отсутствие в мировой практике формирование бюджетных статей за счет земельного налога. Земельный налог в большинстве стран мира используется исключительно на обустройство и охрану земель, в отдельных случаях, целевым образом, на развитие образования [3, с.4].
Таким образом, на сегодняшний день в стране отсутствует внятная земельная политика и необходимая государственная поддержка организации рационального использования земель. В сложившихся условиях основные усилия в области земельных отношений должны быть сосредоточены на следующих направлениях:
1. Обеспечить продовольственную независимость страны на основе всестороннего развития АПК. Для этого необходимо сформировать всемирную поддержку крупных товарных хозяйств, основанных на принципах коллективной собственности. Разместить их на территории выгодных природно-климатических условиях, внедряя новейшие сельскохозяйственные технологии.
2. Создание инфраструктуры многоукладного землепользования и оборота земель. Данное направление потребует:
· сформировать полноценную базу гражданского оборота земель;
· создать единую систему учета и регистрации недвижимости;
· обеспечить переход к системе платного землепользования, основанной на рентной стоимости земли;
· провести организационные экономические мероприятия, включающие полную инвентаризацию земель, их оценку, зонирование, районирование, создание информационной базы данных об операциях с земельными участками;
· осуществить процесс преобразования земельных ресурсов в финансовые активы и включения их в финансово-кредитную систему государства.
3. Осуществить генеральное землеустройство. Современные земельные преобразования нуждаются в проведении генерального землеустройства на всей территории страны. Это вызвано следующими причинами:
· введением многообразия форм собственности на землю;
· образованием новых землепользований граждан, предприятий, учреждений;
· выделением земель для муниципальных образований;
· установление статуса земель и различных ограничений, обременении и сервитутов их использования применительно к каждому земельному участку;
· введением платности землепользования.
Как показывает мировая практика основным механизмом решения споров и проблем в использовании земли, а также в регулировании земельных отношений является землеустройство. Именно в процессе его проведения могут решаться правовые, социально-экономические, организационно-территориальные и экологические задачи. Поэтому именно в порядке землеустройства следует осуществлять действия, связанные с образованием новых землевладений, перераспределением земель, организацией эффективного использования и охраны земель, при условии детального социально-экономического и экологического обоснования.
В итоге, стратегическое развитие земельных преобразований, а также выход их на качественно новый уровень – задача сложная, требующая проведения грамотной государственной земельной политики.
Литература
1. Гражданский кодекс РФ, СПС «КонсультантПлюс».
2. Варламов А.А. История земельных отношений и землеустройства.- М.: Колос, 2000. – 336с.
3. Косинский В.В. Стране нужна четкая земельная политика/ Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, научно-практический ежемесячный журнал, №3, 2008г.
4. Лойко П.Ф. Организовать систему управления земельными ресурсами / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, научно-практический ежемесячный журнал, №8, 2008г.
