В статье рассматривается современное состояние рынка недвижимости, а также факторы, которые оказывают на него наибольшее влияние. Описана ситуация, складывающаяся в жилищном строительстве, рассмотрены варианты дальнейшего развития рынка недвижимости. Сделан общий прогноз восстановления сегментов рынка недвижимости на 2017 год.
Ключевые слова: рынок недвижимости, экономическая ситуация, застройщики, тенденции развития
Состояние рынка недвижимости в текущий момент знаменуется падением объема продаж на первичном рынке и спадом цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.
Такие тенденции были сформированы постепенно, за последние 2–3 года, в силу следующих причин:
‒ введение политических и экономических санкций против России, запрета на приобретение ценных бумаг крупными российскими инвестиционными компаниями и частными бизнесменами за границей;
‒ повышение себестоимости возводимых новостроек;
‒ снижение объемов инвестиций в строительство жилой недвижимости и, как следствие, банкротство строительных компаний;
‒ снижение платежеспособности потенциальных покупателей и отсутствие стабильного роста их доходов, трудности в оплате задолженности по ипотечным кредитам;
‒ нестабильность курсов валют, порождающая проблему с ипотекой в иностранной валюте при пересчете на российские рубли;
‒ повышение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным займам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам и объектам залога;
‒ ограничения сроков ипотечных программ с господдержкой и субсидированием.
Экономический кризис стал проверкой на прочность для отечественного рынка жилья. В конце 2014 года, когда доминировала паника на валютном рынке, продажи демонстрировали рекордный рост. Население переводило свои сбережения в приобретение квадратных метров, опасаясь периода нестабильности. Однако в 2015 году ситуация резко изменилась. Падение доходов населения и недоступность кредитов привели к обвалу продаж. В результате застройщики стремились удерживать цены на докризисном уровне, используя различные инструменты (акции, специальные предложения и т. д.).
Сектор недвижимости чувствителен к текущему экономическому спаду, как и любой циклический сектор. Особенностью является то, что его динамика отстает реальной экономики приблизительно на год, поэтому эффект ожидается, хотя и не моментальный. Сделки, происходящие на рынке, существенно снизились, спрос снизился, но все же сохранится некоторая волатильность цен в пределах 5–9 %. Последствия спада для рынков жилой и коммерческой недвижимости имеют различные последствия. Больше всего страдает рынок коммерческой недвижимости.
В жилищном строительстве ситуация определяется продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. В 2015 году негативное влияние оказывали растущие ипотечные ставки, увеличение ставка рефинансирования. В связи с этим для большинства покупателей ипотечные кредиты стали малодоступными. И это, в свою очередь, оказало отрицательное влияние на покупательский спрос на жилую недвижимость. В 2016 году снижение ставки рефинансирования, которая в свою очередь позволила снизить кредитные ставки банков. Также положительно сказалась ипотечная программа с государственной поддержкой. Это позволило стимулировать рынок и оживить жилое строительство. Ещё положительно сказалось увеличение роста цен на нефть с начала этого года, которое в целом оказывает положительное воздействие на всю экономику страны к в целом и как следствие увеличение уровня жизни и платёжеспособности населения.
К более существенному повышению цен приведет резкое сокращение предложения на первичном рынке. В предыдущие периоды строительные компании пытались сдерживать рост цен, реагируя на падение спроса. В 2017 году цены на недвижимость прибавят около 20 %, что приведет стоимость жилья к фундаментально обоснованному уровню и восстановит показатели рентабельности представителей отрасли. Кризис привел к обвалу инвестиций в новые проекты. В 2016 году строительные компании запустили работы на значительно меньшем количестве объектов, падение по сравнению с показателями прошлого года достигло 20 %. В 2017 году данная тенденция может усугубиться, что приведет к неизбежному повышению цен. Подобная ситуация наблюдалась во время кризиса 2008–2009 гг., когда цены выросли более чем на 100 %.
Помимо факторов предложения, динамику рынка недвижимости будут определять показатели спроса. В 2017 году спрос на жилье существенно оживится. Стабилизация валютного курса и показателей инфляции позволит Центробанку продолжить постепенное снижение ключевой ставки, что отразится на удешевлении кредитов. Кроме того, восстановление темпов экономического роста приведет к возобновлению роста реальных доходов населения. Еще один фактор, который учитывают эксперты — особенности поведения покупателей. Потенциальные клиенты ожидают дальнейшего снижения цен и выжидают наиболее удачного момента для осуществления сделки. Возобновление роста стоимости квадратных метров будет иметь обратные последствия — клиенты будут стремиться осуществить приобретение как можно раньше.
Согласно оценкам Росстата, средняя стоимость квадратного метра в текущем году в РФ достигает 53 тыс. руб. При этом традиционно ценовым рекордсменом является Москва — 195 тыс. руб. / кв. м. Средняя стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 100 тыс. руб. / кв. м. В других крупных городах данный показатель колеблется в диапазоне 35–85 тыс. руб.
Рис.1. Средняя стоимость жилой недвижимости в городах России, руб/кв.м. (по данным на 01.01.2017 г)
Рост цен на рынке недвижимости в 2017 году начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, свидетельствует прогноз экспертов. При этом более существенные масштабы повышения стоимости будут в остальных городах РФ, что сократит разницу в цене квадратного метра. Часть экспертов считает восстановление рынка в 2017 году слишком оптимистической оценкой. Последствия экономического кризиса не будут преодолены, что будет сдерживать повышение спроса. Кроме того, для активизации продаж потребуется дешевая ипотека, в том числе за счет государственных программ с привлечением бюджетных средств. Однако власти вынуждены переходить на режим строгой экономии, в бюджете просто нет дополнительных ресурсов для поддержки отрасли. Реализация данного сценария приведет к сохранению цен на нынешнем уровне. Восстановление экономики в 2017 году приведет к оживлению рынка недвижимости, что отражается на прогнозе цен на жилье. В зависимости от региона, стоимость квадратных метров прибавит 20–30 %. Основными драйверами роста цен станет сокращение предложения и возобновление кредитования. Более пессимистичный сценарий предполагает продолжение кризисных явлений в отрасли в течение следующего года. В таком случае стоимость жилья сохранится на нынешнем уровне. Рост цен будет возможен не ранее 2018 года.
Так же благотворное влияние на недвижимость окажет рост реальных доходов населения. В 2017 году начнётся посткризисное восстановление доходов. Снижение доходов россиян в реальном выражении, которое началось в ноябре 2014 года, пока продолжается, свидетельствуют последние доступные данные официальной статистики, за январь — ноябрь 2016 года падение составило 5,8 %. Однако в этом году к росту перешел показатель реальной зарплаты (выросла на 0,5 % за 11 месяцев).
В целом ситуация на рынке недвижимости весьма неоднозначна. В условиях противоречивости факторов прогноз цен на недвижимость в 2017 году не дает однозначного ответа на вопрос, что ожидать.
За повышение цены квадратного метра жилых площадей говорят следующие факторы: высокий спрос и низкая обеспеченность граждан жильем; стабилизация цены; поддержка государства по выдаче ипотечных кредитов отдельным категориям граждан.
Аргументы за снижение цен тоже есть, и они заслуживают внимания: низкая платежеспособность населения; ожидание дальнейшего падения цен; продажа объектов недвижимости, купленных с инвестиционными и спекулятивными целями.
Литература:
1. Кукушкина С. А., Учинина Т. В. Особенности деятельности застройщиков в сфере многоэтажной жилой недвижимости (на примере г.Пензы) // Современные проблемы науки и образования. — 2014. — № 6. -С. 645.
2. Кукушкина С. А., Учинина Т. В. Ценовой и качественный анализ первичного рынка жилья в г, Пензе // Современные проблемы науки и образования. — 2015. -№ 1–2. -С. 20.
3. Полякова А. В., Учинина Т. В. Анализ тенденций развития первичного рынка жилой недвижимости города Пензы // Современные проблемы науки и образования. — 2014. -№ 5. -С. 393.
4. Сегаев И. Н., Поршакова А. Н., Вакина А. Н., Петросова О. В. Современные проблемы развития и реализации комплексной жилой застройки территорий // Экономика и предпринимательство. -2014. -№ 10 (51). -С. 305–310.
5. Толстых Ю. О., Строкина К. Н., Норкина Т. И., Учинина Т. В. Специфические особенности и динамика развития различных сегментов локального рынка жилья (на примере г.Пензы) // Современные проблемы науки и образования. -2014.- № 5. -С. 415.
6. Улицкая Н. Ю. Экономическое и инвестиционное развитие территорий // Учебник для студентов академического бакалавриата, обучающихся по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры» / Новосибирск, 2015.
7. Учинина Т. В., Кваша Ю. В. Управление и прогнозирование развития малоэтажной жилой застройки на городской и пригородной территории // Современные проблемы науки и образования. — 2014. -№ 3. -С. 426.
8. Учинина Т. В., Макарова Е. В. Формирование сегмента жилищной недвижимости в виде коттеджных поселков, отвечающего требованиям экологичности и энергоэффективности. В сборнике: Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование Администрация Волгоградской области; Администрация городского округа г. Михайловка Волгоградской области; Отдел по образованию Администрации городского округа г. Михайловка Волгоградской области и др. — 2011. -С. 498–507.
9. Учинина Т. В., Полякова А. В. Определение потребительских предпочтений на первичном жилищном рынке (на примере г.Пензы) // Современные проблемы науки и образования. — 2014. -№ 1. -С.294.
10. Шустина А. А., Учинина Т. В. Особенности риэлторской деятельности в г.Пензе // Современные проблемы науки и образования. -2014. -№ 5. -С. 325.
11. Акимова А. Д., Учинина Т. В. Оценка состояния рынка жилой недвижимости в РФ // Вестник научных конференций. -2016. -№ 11–5 (15). -С. 17–18.
