К вопросу о законодательном регулировании банкротства строительных организаций (застройщиков)

В статье особое внимание уделено банкротству строительных организаций (застройщиков), пути его преодоления и так же правовое положение участников долевого строительства в свете последних изменений законодательства.

Ключевые слова: банкрот, банкротство, застройщик-банкрот, строительная организация, участник долевого строительства, дольщик, договор долевого участия, процедура банкротства, арбитражный суд, несостоятельность, неплатежеспособность

В последние годы все чаще в юридической практике встречается ситуация, когда строительные организации (застройщики) попадают под процедуры банкротства. Получая крупные кредиты или собрав крупные суммы с участников долевого строительства, сталкиваются с трудностями реализации своих проектов и оказываются не в силах справиться с завершением планов. Не редкость, к сожалению, когда такие организации изначально являются мошенническими и специально выводят схемы для обмана участников долевого строительства. Сроки сдачи законченного объекта переносятся, требования субподрядчиков и поставщиков хронически не исполняются, застройщик перестает отвечать на телефонные звонки дольщиков.

Как всякая денежная операция с предварительным перечислением денег, для строительной организаций возникают большие риски. Один из них — возможное разорение строительной кампании. В результате банкротства потери могут понести нетолько инвесторы, но и значительное число граждан-участников долевого строительства.

В Российской Федерации 30.12.2004 года был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — ФЗ№ 214). Принятый в 2004 г. закон № 214-ФЗ частично защитил дольщика, однако закон никак не защищает дольщика от банкротства застройщика. Поэтому с принятием данного федерального закона и вступлением его в силу, в обиходе появилось понятие «обманутые дольщики». Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003–2005 годах и данная проблема затронула многие регионы РФ. Так Минстрой обнародовал информацию, о том, что на 1 октября 2016 года, проблемные объекты оказались в 65 субъектах, и количество обманутых дольщиков составило 38 тысяч человек. Одной из причин появления такого количества обманутых дольщиков является банкротство застройщика и невозможность исполнения договорных обязательств.

Принятые 1 октября 2015 года поправки в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по которым возбудить дела о банкротстве возможно и в отношении гражданина, что вызвало рост дел о банкротстве. При данных условиях роста количества неплатежеспособных предприятий, индивидуальных предпринимателей, а с 1 октября 2015 года и граждан. В связи с этим, хотим проанализировать и изучить понятия и процедуры банкротства, как в общем понимании, так и специфическом — проследить на современном этапе как происходит банкротство строительных организаций (застройщиков).

Согласно Федеральному закону о несостоятельности (банкротстве) (далее — ФЗ № 127) понятия «несостоятельность» и «банкротство» отождествлены, однако многие авторы не согласны с такой точкой зрения. Интересный факт — в дореволюционной России была создана целая система норм о банкротстве, которые образовывали конкурсное право. Вехами его развития явились «Банкротский Устав» 1740 г., «Устав о банкротах» 1800 г., «Устав о торговой несостоятельности» 1832 г., «Устав Судопроизводства Торгового» 1905 г. Последний признавал, что «не только физическое, но и юридическое лицо может быть объявлено несостоятельным». Дело о банкротстве предприятия в РФ может быть возбуждено уже при задолженности в размере 100 тысяч рублей (для сравнения: в США — 5 тысяч долларов, в Англии — 750 фунтов стерлингов) [1].

Безусловно, можно полагать, что соразмерное удовлетворение требований кредиторов и обязательное восстановление платежеспособности должников, которые утратили способность исполнять свои обязательства — это основные цели несостоятельности (банкротства). Но они могут быть достигнуты, если будут решены такие задачи, как: установление требований кредиторов, установление имущества должника и установление факта несостоятельности (банкротства) должника [2].

Возвращаясь к вопросу банкротства строительных организаций, стоит отметить, что процедура признания права собственности в рамках дела о банкротстве начинается c подачи заявления с требованием о передаче жилого помещения Арбитражный суд [3]. Требования о передаче жилого помещения могут быть обоснованы не только договором о долевом участии, заключенным в соответствии Федеральным законом № 214, но и любым другим договором, предусматривающем передачу в будущем проинвестированной дольщиком квартиры, в том числе и предварительным договором.

Необходимо учитывать, что такое заявление должно быть подано в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в строго установленные сроки. В силу действия ст. 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик должен подать заявление с требованием о передаче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика. Если же он подает такое заявление по истечении этого срока, то требование дольщика будет уже рассматриваться в рамках другой стадии банкротства [4].

После того как заявление о признании банкротом должника принято, арбитражный суд проводит рассмотрение его обоснованности, то есть осуществляется проверка всех признаков банкротства. Если требования кредиторов на момент судебного заседания до сих пор не удовлетворены, суд в соответствии с законом № 127 проводит четыре основные процедуры банкротства: наблюдения; Финансового оздоровления; внешнего управления; конкурсного производства.

На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве должник, его конкурсные кредиторы и уполномоченные органы вправе заключить мировое соглашение. Масленникова Л. В. и Малькова К. Г. считают, что мировое соглашение является той процедурой банкротства, которая может применяться ко всем категориям должников, включая и индивидуальных предпринимателей. При утверждении его арбитражным судом кредиторы, которые не были согласны с его условиями или не участвовали в принятии решения, вынуждены подчиняться воле большинства, поскольку принятие такого решения повлечет определенные правовые последствия и для них [5].

Передача незавершенного строительства это один из вариантов при незавершенном строительстве — создание дольщиками ЖСК и достраивание своими силами. Так существуют 2 реестра кредиторов, в 1 из которых входят дольщики, которые требуют получение возврата денег. Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика не больше 5 % всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5 % средств на депозит арбитражного суда. Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10 % стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Так же необходимо отметить, что со стороны государства предпринимаются попытки защитить невинных людей от нерадивых застройщиков, с введением ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (Далее ФЗ № 214) [6] государство пыталось в жесткой форме урегулировать взаимоотношения между застройщиком и покупателями на протяжении всего этапа строительства. Надо обратить внимание, что федеральный закон № 214 решил много спорных вопросов, таких как:

– двойная продажа квартир;

– ввел обязательное страхование гражданской ответственности застройщика.

Но при этом риски банкротства, связанные с влиянием внешних факторов (изменения конъюнктуры рынка, удорожание материалов, повышение налоговых ставок или проявление любых других кризисных явления), а также с недобросовестностью застройщика, этот закон не исключает, что также может привести к срыву сроков сдачи объекта строительства или даже к банкротству, и при этом, несмотря на наличие прав у дольщика, получить вложенные деньги будет очень сложно.

Согласно поправкам в ФЗ № 214, принятым за 2015–2016 года, можно сделать вывод, что государство пытается создать федеральный закон, который бы отвечал реалиям современного мира. Из последних изменений мы видим, что были ужесточены требования к страховым организациям, которые могут страховать деятельность застройщиков, введены новые требования к застройщику, которые ставят прямую зависимость суммы уставного (складочного) капитала от площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство, которых осуществляет застройщик. Так же изменения, вступившие в силу с 01.01.2017 года, устанавливают обязанность застройщика размещать проектную декларацию в интернете и при этом устанавливают ответственность застройщика за то, чтобы информация была актуальной [6]. Необходимо отметить, что государство предприняло попытку создания единого реестра застройщиков, который будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. Из этого всего можно сделать вывод, что государство пытается исключить из этой сферы не крупные строительные компании, которые могут быть финансово не устойчивы в современной экономической ситуации, что позволит сократить количество организаций банкротов и обманутых дольщиков [7].

Следует констатировать, что сегодня законодательством не предусмотрены эффективные меры защиты прав пострадавших при банкротстве дольщиков. Так, согласно п. 1 ст. 201.10 права застройщика на объект незавершенного строительства в случае его банкротства передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками. Таким образом, закон всю ответственность за дальнейшую судьбу «недостроя» возлагает на дольщиков, которые в результате оказываются в чрезвычайно сложном положении. Ведь от них в данном случае потребуются не только новые финансовые вложения, необходимые для достраивания такого объекта, но и поиск квалифицированной строительной организации, осуществление контроля над строительством. При этом действующее законодательство пока не предусматривает выкуп объектов незавершенного строительства юридическими лицами [8].

Устранить этот пробел призван законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации, в котором предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юридическим лицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик обязан будет исполнить переданные ему дольщиками обязательства.

1. Николаева И. П., Палювина А. С. Банкротство: причины, особенности и последствия в России // Известия Волгоградского государственного технического университета№ 17 (144) / том 20 / 2014 — С.31- 49. 122.
2. ДобровольскийА. А. Уставсудопроизводстваторговогосразъяснениями. СПб. 1905. -С. 374.
3. Масленникова Л. В., Залесная Д. С. Цели и задачи института несостоятельности (банкротства): сравнительная характеристика российского и зарубежного законодательства // Молодой ученый. — 2016. — № 29. — С. 453–455.
4. О несостоятельности (банкротстве) Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.10.2002 № 43, ст. 4190
5. Малькова К. Г., Масленникова Л. В. Основные проблемы заключения мирового соглашения при признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя // Молодой ученый. — 2017. — № 1. — С. 340–342.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ//Парламентская газета, № 5–6, 14.01.2005.
7. Масленникова Л. В., Савченко А. П. Правовые проблемы начисления мораторных процентов в процедурах банкротства // Молодой ученый. — 2016. — № 29. — С. 261–264.
8. Савостьянова О. Н. Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика // Российская юстиция. 2016. № 3. С. 28–31.