Структура жилищного фонда в развитых странах характеризуется широким разнообразием видов жилищ. Оно дифференцировано по большому количеству признаков, среди которых важнейшими являются доходы населения, динамика трудовой мобильности, законодательство, традиции отношения к собственности. В Российской Федерации структура жилищного фонда однообразна. Основная причина — традиции владеть собственным жильем. При этом собственное жильё — это квартиры в многоквартирных многоэтажных домах. К примеру, в ряде зарубежных стран частная собственность в кондоминиумах практически запрещена. Собственным может быть только индивидуальное жилье. Среди основных причин таких правил — вопросы эксплуатации, содержания и ремонта зданий. Кроме того, высокий уровень социально-экономического развития отдельных западных стран предусматривает и высокий уровень жилищной обеспеченности (не столько по площади, сколько по обособленности, индивидуальности жилища).
Ключевые слова: недвижимость, рынок жилья, аренда, ипотека
Введение
По данным научной электронной библиотеки, статей, в которых среди ключевых слов отмечено «арендное жилье», насчитывается около 60-ти. При этом не более половины из всех авторов акцентируют своё внимание именно на арендном жилье. В остальных статьях авторы только касаются проблематики арендного жилья, обозначая ее актуальность и необходимость решения.
Кроме научных статей обязательно необходимо выделить и диссертационные исследования по тематике арендного жилья, которые является наиболее ценными среди научных публикаций. На сегодняшний день было насчитано около 10 диссертаций, подготовленных и защищенных по данной тематике.
Кроме представителей академической науки вопросами арендного жилья активно интересуются и профессиональные сообщества. К примеру, у ставшего единым институтом развития Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) среди задач можно выделить формирование условий для привлечения коллективных инвесторов на рынок арендного жилья. Более того, сайт АИЖК содержит аналитические материалы по арендному жилью. В частности, есть работы по арендному жилью в США и результаты российских исследований [1].
В связи с вышесказанным можно сделать вывод о возрастающем внимании к арендному жилью со стороны государства, профессиональных участников и научного сообщества. Перечень вопросов становления арендной жилой недвижимости постоянно расширяется. Для ускорения решения данных вопросов нами была поставлена цель по систематизации основных вопросов рынка арендного жилья, на которых необходимо акцентировать внимание заинтересованных сторон.
Методика исследования
Методикой данного исследования является:
‒ опрос экспертов, являющихся сотрудниками компаний рынка жилой недвижимости;
‒ изучение результатов диссертационных исследований;
‒ анализ научных статей, размещенных в журналах, входящих в РИНЦ;
‒ изучение аналитических докладов профессиональных участников рынка недвижимости.
В дальнейшем постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 утверждена государственная программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в рамках которой предусмотрены мероприятия, направленные на формирование рынка доступного арендного жилья и развитие
Доля ввода арендного жилья в общем объеме ввода жилья по Республике Татарстан по плановым значениям в 2015 году должна была достигнуть 15 %. Фактические результаты значительно меньше (1,4 %).
Кроме государства, разрабатывающего «правила игры», свою активность стали проявлять профессиональные сообщества. В частности, к настоящему моменту нам известны несколько основных институтов развития, которые образованы для содействия становлению квалифицированного рынка арендного жилья:
‒ Ассоциация нанимателей жилья «РАНЖ» (создана в июне 2008 года);
‒ Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма;
‒ Национальное агентство арендного жилья.
К сожалению, нам не удалось найти официальных сайтов указанных организаций, а потому трудно оценить эффективность их мероприятий. Но сам факт создания подобных сообществ подтверждает интерес общественности к разрешению накопившихся вопросов.
Дальнейшая работа законодателей и участников рынка должна двигаться по тем направлениям, которые мы раскрываем ниже.
Потребители наемного жилья — кто они?
Стартовой точкой для развития рынка арендного жилья всеми отмечается новое строительство фондов арендного жилья. Учитывая, что свободные земельные участки в центральных частях города практически отсутствуют, а в рамках целевых программ даже крупные застройщики перешли к комплексному освоению территорий (которые расположены в новых городских), при определении эффективности и востребованности инвестиционных проектов арендного жилья ключевая роль должна быть отведена:
‒ оценке потенциала существующего рынка,
‒ анализу спроса и предложения с увязкой по приближенным промышленным зонам и деловым районам [2].
Исходя из указанных вопросов должна быть проработана квартирография (акценты по квартирному составу и площади предлагаемых помещений) и необходимое количество инфраструктурных объектов [3].
На сегодняшний день можно выделить несколько основных групп потребителей наемного жилья, на которые следует ориентироваться при создании арендного фонда.
‒ молодые семьи;
‒ социальные категории (низкодоходные категории граждан, установленные законодательством);
‒ студенты;
‒ приглашенные иногородние сотрудники.
Опрос экспертов, профессионально занимающихся брокериджем на рынке арендного жилья в двух городах Республики Татарстан, показал значительные отличия в портретах арендаторов.
Для Нижнекамска характерен спрос со стороны молодых семей и сотрудников, занятых на строительстве крупных нефтехимических предприятий города. Причем срок аренды жилья молодыми семьями не тянется на многие годы, так как в городе больше половины жилья строится по различным жилищным программам и семьи в приемлемые сроки обзаводятся собственным жильем. Да и понятие «окраина» города для Нижнекамска не является весомым фактом для отказа от проживания в новых районах городах.
В Казани спрос на арендное жилье разнообразен и представлен всеми категориями граждан.
В ближайшем будущем нами запланировано проведение исследования с целью выяснения портрета арендаторов на городах Республики Татарстан.
Но нам надо понимать — представленный выше характер существующего спроса и предложения основан на базе «серого» арендного рынка, где основным объектом аренды являются квартиры физических лиц. Массовое строительство концептуально нового класса арендного фонда может вызвать структурные перестройки [3,4]. И тот класс населения, который раньше планировал улучшить свои жилищные условия путем приобретения, скажем, одно- или двухкомнатных квартир, может не «ввязываться» в ипотеку на долгие годы, а прожив в съемном жилище (на приемлемых условиях) какой-то ограниченный период времени, решиться на строительство собственного индивидуального дома.
Условия сбалансированного развития рынка арендного жилья
Разработка нормативно-правовой документации и определение портрета потребителя арендного жилья позволит перейти к следующим обязательным вопросам сектора:
‒ получение точных ответов на вопрос о потребителях съемного жилья позволит нам сформировать классификацию арендного жилья. А пока что на сегодня нет ни одной статьи, в которой «классификация арендного жилья» была бы выделена в качестве ключевого слова;
‒ решение вопросов с потребителями и видами наемного жилья позволит заняться мониторингом и анализом рынка арендного жилья. Это обеспечит разработку и принятие решений по корректировке целевых программ и будет использовано при обосновании места размещения объектов арендного жилья [4];
‒ на основе решения вопросов со спросом и предложением можно будет систематизировать источники финансирования строительства арендного жилья. На сегодняшний день выделяют несколько основных источников: использование инструментов коллективного инвестирования, кредитование под арендные платежи и бюджетное финансирование [2];
‒ логическим завершением формирования инфраструктуры рынка станет создание системы профессиональных участников. Среди основных выделим специализированные некоммерческие организации и управляющие компании [4].
Заключение
На сегодняшний день основными факторами, сдерживающими развитие институционального рынка наемного жилья, являются:
‒ неразвитость законодательной базы;
‒ отсутствие точных сведений об уровне спроса на арендное жилье;
‒ конкуренция со стороны «серого» рынка аренды жилья;
‒ отсутствие понимания структуры арендного фонда для социального и коммерческого использования;
‒ необходимость мониторинга рынка арендного жилья;
‒ отсутствие сформированной системы источников финансирования проектов;
‒ отсутствие системы профессиональных участников.
Литература:
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию // Алло URL: Http://Xn--80awam.Xn-- %8C/ (Дата Обращения: 12.12.16).
- Перспективы развития рынка арендного жилья в России Соловьёва М.В, // современные научные исследования и инновации. 2015. № 4–3 (48). с. 123–125.
- Яковлев Д. А. Применение инструментов государственно-частного партнерства в развитии регионального рынка арендного жилья // Труды братского государственного университета. серия: экономика и управление. 2008. № 1. с. 95–98.
- Ершова М. Л., Иваницкий В. В., Белобородова Н. М. К вопросу об экономической и социальной эффективности развития рынка арендного жилья // Вестник костромского государственного технологического университета. Серия: экономические науки. 2012. № 1. с. 39–42.
