В статье ставится задача рассмотреть особенности и направления ранка торговой недвижимости в г. Пензе.Выбранная тема характеризуется тем, что рынок высококачественной торговой недвижимости находится в стадии формирования. Несмотря на нестабильную политическую и экономическую ситуации торговая недвижимость является наиболее доходным сегментом коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: рынок торговой недвижимости, экономика, политика, сегмент
Развитие торговой недвижимости России в 2016 году характеризуется небольшим сокращение объемами новых торговых площадей по сравнению с 2015 годом. На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году. В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей — до уровня 637 000 кв. м, что на 11 % меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены. По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58 % (719 000 кв. м) было введено в региональных городах.
В Москве было открыто 7 новых торговых центров общей торговой площадью 456 тысячи кв. м. Показатели ввода новых торговых площадей по сравнению с предыдущими годами сократились на 3 %. Ввод новых торговых центров вызвал краткосрочный рост вакансий в течении года, которая повысилась до отметки 11,4 %.
В 2017 году девелоперами по всей России запланирован ввод в эксплуатацию порядка 22 проектов совокупной арендопригодной площадью 2,4 млн. кв. м. Но в 2017 году предвидится сокращение строительства торговых центров. Девелоперы будут запускать объекты на завершающей стадии строительства, и замораживать долгострои, если кризис усилится.
Рис. 1. Анализ развития торговой недвижимости в России
Пенза, как и остальные города России, динамично развивается. Строятся новые не только жилые дома, но и так же торговые центры, которые со временем зарабатывают популярность. В Пензе находится много крупных торговых и торгово-развлекательных центров — это многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Коллаж», торгово-развлекательные комплексы «Высшая Лига» и «Суворовский», торгово-развлекательные центры «Берлин» и «Ритэйл Парк», а также торговые центры «Пассаж», «Проспект», «САНиМАРТ», «Арбат», «ЦУМ», «Космос Сити». «КаГау».
Наибольшее влияние на величину стоимости или арендной ставки оказывает местоположение объекта недвижимости. В Пензе больше всего торговых площадей и торгово-развлекательных центров расположено в Ленинском и Октябрьском районах. Это объясняется тем, что Ленинский район — это центр города, место с хорошей проходимостью. Октябрьский район — это самый большой и динамично развивающийся район, торговые центры здесь расположены в микрорайоне Арбеково, самом крупном и наиболее плотно заселенном микрорайоне города. Все крупные торговые центры Пензы расположены рядом с оживленными транспортными магистралями (проспект Строителей, ул. Кирова, ул. Суворова, ул. Терновского), они имеют удобные подъездные пути. Месторасположение торговой недвижимости также должно учитывать его окружение — жилую и коммерческую недвижимость, социально-демографические показатели района и т. д. На стоимость торговой недвижимости также оказывают влияние: пешеходные и автомобильные потоки, окружающая застройка, целевые группы и категории покупателей, наличие парковки. Для торговых центров необходима также правильно разработанная и продуманная концепция. Здесь одним из ключевых факторов является функциональный состав арендаторов.
Анализ показал, что тенденции к преобладанию определенного вида продукции во всех торговых центрах города не наблюдается. Каждый из рассмотренных ТЦ имеет свою специфику.
Магазины местного значения, занимающиеся обеспечением населения основными продовольственными и непродовольственными товарами повседневного и частого спроса, размещают в жилой зоне города. В Пензе представлены магазины следующих торговых сетей: «Магазин моего района», «Магнит», «Пятёрочка», «Караван», «Гроздь», «Спар», «Перекресток», «Бристоль», «Красное и белое», «Светофор», «Fix Price». Всего на территории города действует 170 магазинов торговых сетей. Анализ развития торговых сетей в городе Пенза представлен на рисунке 2.
Рис. 2.
Почти половину всего рынка (48 %) занимают магазины розничной сети «Магнит». Пензенская сеть магазинов «Караван» занимает ровно 25 % от общего количества сетевых магазинов. Далее идут магазины торгового союза «Магазин моего района» (8 %), сетей «Пятёрочка» (19 %), «Гроздь» (9 %), «Спар» (5 %), «Перекресток» (6 %), «Бристоль» (20 %), «Красное и белое» (24 %), «Светофор» (3 %), «FiX Price» (18 %).
Сам рынок насыщен предложениями. Казалось бы, это должно вести к снижению стоимости продажи и аренды торговой недвижимости, но, приведенный анализ показывает обратную ситуацию. Особенность отечественного рынка состоит в том, что уменьшение спроса приводит не к снижению ставок аренды, а к увеличению предложения.
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в январе 2017 г. снизилось на 8 %, а их общая площадь — на 10 %. Объем предложения составил 490 объектов общей площадью 178 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц выросла на 1 % и составила 28 177 руб./кв.м/год.
Судя по тому, что ставки по объектам в центре за год выросли, а за месяц снизились, можно говорить о ценовой коррекции, в то время, как по объектам за пределами центра ставки более стабильны.
Актуальные тенденции не только в кризис, но и в долгосрочной перспективе — это пересмотре концепции торгового центра. Это должно быть не просто местом совершения покупок, но и местом отдыха, проведения досуга, спортивной и оздоровительной деятельности. Постоянно увеличиваются площади развлекательной зоны. Пользуются спросом массовые виды досуга — катки, хоккейные площадки, аквапарки, роллердромы. Им начинают отводить роль якорных арендаторов. Рынок развлекательной недвижимости развивается весьма активно, среди последних, наиболее удачных идей, выделяют: фермерские ярмарки и фреш-маркеты, фудкорты, экспресс-услуги, центры искусств, контактные зоопарки, океанариумы.
В настоящее время развитие получили операторы fashion-сегмента эконом-класса, товары для детей, продуктовые сети, а также представители сетей быстрого питания и развлекательной индустрии.
Литература:
- Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе. Толстых Ю. О. автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. Пенза, 2007
- Особенности переоценки кадастровой стоимости земельных участков в современных условиях. Герасимова А. А., Толстых Ю. О., Савина Е. А., Константинова Ю. Р. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 2. С. 471.
- Особенности формирования рынка и позиционирования торговых объектов в г. Пензе. Танаева Т. Н., Толстых Ю. О., Кашежева А. А., Учинина Т. В. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5. С. 414.
- Экономическое обоснование и управление проектом развития коммерческой недвижимости на примере проекта реконструкции первого этажа жилого дома. Толстых Ю. О., Милованова И. В. Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5–2 (38). С. 335a-340.
- Основные функциональные модели сервейинговой деятельности и перспективы развития сервейинговых компаний при управлении коммерческой недвижимостью в условиях рыночной экономики. Толстых Ю. О., Зимина А. С. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 1. С. 267.
- Возможности развития оценочной деятельности в российской федерации путем внедрения стандартов RICS в российскую практику оценки. Зимина А. С., Толстых Ю. О. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 1. С. 271
- История развития и практика оценки недвижимости в россии и за рубежом. Смирнова Ю. О., Гудкова В. С. Аллея науки. 2016. № 4. С. 155–159.
- Анализ рынка коммерческой недвижимости. Смирнова Ю. О., Ряхимова Г. Р. Аллея науки. 2016. № 4. С. 22–25.
