В статье рассматривается современное состояние рынка гостиничной недвижимости, а также факторы, которые оказывают на него наибольшее влияние. Представлены результаты маркетингового анализа при реализации прокат по строительству гостинцы в г.Нижний Ломов Пензенской области.
Ключевые слова: рынок гостиничной недвижимости, маркетинговый анализ, девелоперский проект, инвестиции
Сегодня рынок гостиничной недвижимости России находится в самом начале своего формирования. Так, например, в 2015 году Пензенскую область посетило около 500 тыс. человек, а в 2016 году — уже более 650 тыс. С каждым годом поток туристов в Пензенский край неуклонно растет. Специалисты считают, что при условии создания развитой инфраструктуры область способна принимать до миллиона туристов в год. При этом следует отметить, что большинство посещающих Пензенскую область граждан нуждаются в услугах гостиниц, объем предложения которых сейчас явно недостаточен для удовлетворения спроса в условиях уже существующих туристических потоков.
В настоящее время в г.Нижний Ломов функционирует не так много гостиничных комплексов. Рассмотрим типы гостиниц г. Нижнего Ломова, а также средние цены на номера трех основных категорий: «стандарт», полулюкс», «люкс». Номера на рисунке 1 указаны в соответствии с таблицей 1. В основном гостиницы расположены вблизи автодороги М-5 «Москва-Челябинск» федерального значения. В черте города подобных объектов не так много.
Таблица 1
Существующие гостиницы г. Нижний Ломов
|
№п/п |
Название |
Адрес |
Тип гостиницы по комфортности |
Номерной фонд |
Количество мест |
Средняя цена номера (одноместного), руб. |
||
|
«стандарт» |
«полулюкс» |
«люкс» |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
1 |
«Нижний Ломов» |
Г.Нижний Ломов, ул. Московская,85 |
эконом-класс |
50 |
100 |
1 300 |
1700 |
2 300 |
|
2 |
Торгов-гостиничный комплекс «Астра» |
ФАД Москва-Челябинск,528 км, |
бизнес-класс |
15 |
35 |
1700 |
1800 |
2500 |
|
3 |
Мотель «Пилигрим» |
Г.Нижний Ломов, ул. Дорожная,30 |
эконом-класс |
8 |
20 |
1000 |
1500 |
- |
|
4 |
Гостинично-ресторанный комплекс Эдельвейс |
ФАД Москва-Челябинск,528 км, ул. Дачная, д.1 |
бизнес-класс |
10 |
23 |
1700 |
1800 |
2500 |
В таблице 2 и показаны средние цены на номера класса «стандарт», «полулюкс», «люкс».
Таблица 2
Средняя цена номера «стандарт», «полулюкс», «люкс» взависимости от типа гостиницы (для г.Нижний Ломов)
|
Тип гостиницы по комфортности |
Средняя цена номера, руб. |
||
|
«стандарт» |
«полулюкс» |
«люкс» |
|
|
«эконом категория» |
1 000 |
1200 |
2000 |
|
«бизнес-класс» |
1700 |
2000 |
2500 |
|
«супер бизнес-класс» |
3000 |
3500 |
5000 |
Несмотря на наличие гостиниц, их дефицит постоянно ощущается. Согласно градостроительным нормам на 6 жителей города должно приходиться 1 место в гостинице. Город Нижний Ломов на сегодня не удовлетворяет этому требованию, т. к. обеспеченность города гостиничными местами едва превышает 120 жителей на 1 место. Соответственно вопрос развития гостиничной индустрии города очень важен.
Причина не столь активного развития рынка гостиничной недвижимости по сравнению с торгово-офисной заключается в ряде особенностей при инвестировании проекта. Во-первых, срок окупаемости для гостиниц выше, чем для торгово-офисных центров. Во-вторых, при неграмотном управлении могут возникнуть риски неокупаемости. Чтобы их избежать, необходимо учитывать все стороны функционирования гостиницы. Город Нижний Ломов не является профильным туристическим городом. Тем не менее, город богат культурно-историческим наследием.
При строительстве гостиницы мы предполагаем, что в первую очередь она будет ориентирована на посетителей города, приезжающих на длительный срок.
Рассмотрим характеристики основных гостиничных комплексов, расположенных в черте города Нижний Ломов.
1. Торгово-гостиничный комплекс «АСТРА». Корпус № 1
1.1 Гостиница
Гостиница рассчитана на проживание 35 человек (номерной фонд- 15 номеров). Все номера оборудованы: внутренней тел. связью (мини АТС), ЖК телевизорами с DVD, подключенными к сети кабельного телевидения, холодильниками, кондиционерами, душевыми кабинами (ваннами), беспроводным высокоскоростным доступом в «Интернет» WI- FI
Номерной фонд: 4 номера люкс, 2 трехместных номера и 8 двухместных.
1.2 Автостоянка
На прилегающей территории расположена большая автостоянка для легкового автотранспорта с круглосуточной охраной и видеонаблюдением.
1.3Кафе и ресторан
Кафе работает круглосуточно, завтраки, бизнес-ланч, разнообразное меню, быстрое обслуживание. Ресторан работает с 12.00 до 24.00.
1.4 Мини-маркет
1.5 Боулинг-центр. Центр рассчитан на 2 дорожки, сочетает в себе легендарный итальянский дизайн и передовые технологии. Аэрохоккей, футбольный симулятор, бильярд и другие игры — неотъемлемые элементы игрового комплекса и объекта семейного досуга.
Дата ввода в эксплуатацию: декабрь 2010 г.
2. Мотель «Пилигрим», Пензенская обл., Нижний Ломов г., ул. Дорожная, 30, стоянка, гостиница, магазин автозапчастей.
Дата ввода в эксплуатацию: 2006 г.
3. Гостиничный комплекс «Эдельвейс», автодорога М-5 «Урал»: гостиница и ресторан. Дата ввода в эксплуатацию:2012 г.
Отведенный под застройку гостиницы земельный участок располагается по адресу: г.Нижний Ломов, улица Крылова 21а., в юго-западной части города. С южной стороны земельного участка располагается здание магазина «Караван», с востока — пустой земельный участок, с северной стороны — дорога, с западной стороны — пятиэтажный жилой дом. Местоположение проектируемого объекта на карте города Нижний Ломов обозначено ниже (рисунок 1):
Рис. 1. Расположение проектируемого объекта
Таблица 3
Расположение объекта исследования на плане города
|
Субъект Федерации |
Пензенская область |
|
Город |
Нижний Ломов |
|
Адрес |
Ул. улица Крылова 21а |
|
Удаленность от географического центра города Нижнего Ломова |
2,62 км (по воздушным линиям); 3,3 км (по существующим транспортным магистралям) |
|
Транспортная доступность |
В районе расположения объекта транспортная оживленность средняя |
|
Удаленность от крупных магистралей и объектов транспортной инфраструктуры: |
Расстояние по воздушным линиям:
|
|
Обеспеченность объекта коммуникациями |
Имеются все коммуникации, обеспеченность хорошая |
В данной работе был рассмотрен и изучен район города Нижний Ломов, ограничивающийся территориями улиц Дачная-Крылова-Маяковского-Толстого.
Рассматриваемый район является перспективным для строительства объектов гостиничного назначения, поскольку рядом находятся промышленные предприятия и объекты производственного назначения, куда могут быть командированы работники. Размещение гостиницы в данном районе обусловлено вышеуказанными объектами, проектируемая гостиница нацелена на командировочных. Поэтому исследуемый район можно считать наиболее перспективным для строительства гостиницы.
Литература:
1. Акимова М. С., Улицкая Н. Ю., Копрянцева Е. С. Виды бизнеса на рынке недвижимости // Крымский экономический вестник. — 2014. № 6 (13). С. 5–7
2. Глухова К. А., Учинина Т. В. Инвестиционная привлекательность строительства крупных торгово-развлекательных центров в регионах (на примере г.Пензы) // Современные проблемы науки и образования. -2014. -№ 6. -С. 644.
3. Евсюкова А. И., Учинина Т. В. Влияние фактора местоположения на перспективу развития гостиничного бизнеса (на примере города Пенза) // В сборнике: Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 34 частях. — 2013. С. 50–51.
4. Кондрашова В. А., Учинина Т. В. Анализ привлекательности территории города Пензы для размещения социально значимых объектов (на примере строительства спортивно-развлекательного комплекса» // Современные проблемы науки и образования. — 2014. № 2. С. 473.
5. Медведева Е. Н., Глухова К. А., Учинина Т. В. Анализ тенденций и особенностей развития торговой недвижимости в г.Пензе // Современные проблемы науки и образования. -2015. -№ 1–1.- С. 780.
6. Офицерова К. А., Учинина Т. В. Маркетинговые исследования при анализе инвестиционной привлекательности строительства торговых объектов (на примере торгового центра «Берлин» в г,Пензе) // Современные проблемы науки и образования. — 2014. № 3. С. 334.
7. Попова И. В., Толпегина С. О. Анализ развития теории девелопмента в инвестиционно-строительной сфере // Современные проблемы науки и образования. -2014. — № 5. — С. 366.
8. Толстова Т. В., Учинина Т. В., Ухабина Т. А. Исследование размещения гостиничной недвижимости в структуре городов России и мира с целью выбора наиболее эффективного варианта местоположения на территории г. Пензы // Современные проблемы науки и образования. — 2015. № 1–1. С. 574.
9. Учинина Т. В., Биксалиева Д. Р. Организация финансирования бизнес-проектов на рынке коммерческой недвижимости // Финансовый менеджмент. –2012. № 3. С. 27–33.
10. Учинина Т. В. Моделирование вариантов местоположения гостиничной недвижимости в структуре города по критерию инвестиционной ценности территории. — Монография / Пенза, 2014.
11. Учинина Т. В., Ухабина Т. А. Анализ структуры гостиничных услуг на территории города Пензы и формирование предложений по развитию гостиничной недвижимости // Современные проблемы науки и образования. — 2015. № 1–1. С. 572.
