В статье представлен анализ рынка жилья г. Пензы. Составлен обзор основных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости. И как повлиял экономический кризис на рынок жилья. Актуальность исследования заключается в том, что только качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, позволяет принимать грамотные бизнес-решения в различных сферах — оценки, страховании, кредитовании, риэлтерском бизнесе.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, первичное и вторичное жильё, жилищное строительство, прогноз развития
В экономике РФ в 2016 году продолжались кризисные явления, начавшиеся еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году.
С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых доходов населения РФ показана на рис. 1.
Рис. 1. Доходы населения
Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал до 0,8 %, но уже в 2012–2013 годах восстановился до 4,3–4,0 %. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7 %, в 2015 до -4,0 %, но при росте инфляции соответственно до 11,4 % и 12,9 % индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,585. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов по оценке МЭР составит -5,5 %, и при выполнении целевого показателя ЦБ РФ по инфляции на уровне 6,5 % прирост номинальных доходов будет близок к нулю, индекс роста составит 1,595. [1]
Были проанализированы данные по застройщикам и составлен ТОП 10 застройщиков жилья в Пензе. Для целей ранжирования были изучены проектные декларации 96 домов, возводимых в Пензе. Общая площадь строящегося жилья составила 898 384 кв. м, с общим количеством квартир 17 443. В среднем на один возводимый дом приходиться 182 квартиры. По Приволжскому федеральному округу этот показатель равен 122 квартиры, по России советующий показатель равен 153 квартиры.
Наиболее используемым материалом для строительства в Пензе является кирпич- 63 % от обще количества возводимых домов. На втором месте монолитное домостроение-17 %.
Рис. 2. Диаграмма наиболее используемых материалов для строительства
На первом месте по объёмам строящегося жилья (200 175 кв. м) находиться ОАО «Пензастрой». Эта кампания строит 22,28 % от общего строительства в регионе. Компания входит в первую сотню российских застройщиков. Второе место в регионе по объему жилищного строительства занимает ООО «ПКФ ТЕРМОДОМ» с объемом жилищного строительства 134 335 м2 и долей на региональном рынке 14,95 %. Замыкает тройку лидеров Группа компаний «СКМ Групп» из Москвы с объемом жилищного строительства 116 443 м2 и долей на региональном рынке 12,96 %.
Таблица 1
Застройщики Пензы
|
№вТОП региона |
№вТОП РФ |
кв.м |
Застройщик |
Регион регистрации |
Кол-во домов |
Наименование ЖК |
Доля врегионе |
|
1 |
80 |
200 175 |
Пензастрой |
Пензенская область |
15 |
8 марта, Арбековский парк, Лукоморье, На Стрельбищенской, Райки, Среда 2, Среда 4, Тамбовская застава, Тернопольский |
22,28 % |
|
2 |
141 |
134 335 |
ПКФ ТЕРМОДОМ |
Пензенская область |
10 |
Спутник |
14,95 % |
|
3 |
155 |
116 443 |
Группа компаний СКМ Групп |
г. Москва |
10 |
Арбековская Застава, Измайловский |
12,96 % |
|
4 |
130 |
70 616 |
Группа компаний РКС Девелопмент |
г. Москва |
8 |
Сурская Ривьера |
7,86 % |
|
5 |
464 |
51 868 |
Строительная группа Рисан |
Пензенская область |
5 |
Ближняя Веселовка, Новые сады, Триумф, Фаворит |
5,77 % |
|
6 |
550 |
43 817 |
Компания Пензгорстойзаказчик |
Пензенская область |
6 |
Велотрек, На улице Горького/Урицкого, Семейный, Эко-квартал Запрудный |
4,88 % |
|
7 |
674 |
35 488 |
Сан-Лико-Инвест |
Пензенская область |
2 |
Сатурн |
3,95 % |
|
8 |
695 |
34 267 |
Ревьера |
Пензенская область |
5 |
Прилесный |
3,81 % |
|
9 |
781 |
30 302 |
Застава |
Пензенская область |
3 |
Застава |
3,37 % |
|
10 |
931 |
24 725 |
БИАР Групп |
Пензенская область |
3 |
2,75 % |
Возможно именно из-за конгломерата цена на квадратный метр в нашем регионе все еще высока. И большинство жителей могут позволить себе приобрести недвижимость исключительно с привлечением заемных средств. Ни одна из компаний не использует демпинг, в результате чего на рынке наблюдается некая стагнация.
Рис. 3. Застройщики Пензы
По данным Росстата ввод жилья за январь — апрель 2016 года в Пензенской области по отношения к такому же периоду прошлого года вырос на 5,8 % с 141 700 до 149 900 м2, что свидетельствует об устойчивой тенденции роста показателя за обозначенный период.
Был проведён анализ цен строящегося жилья и цены на вторичном рынке. Как видим на графике идёт плавное снижение средней стоимости квадратного метра, как по новостройкам, так и по вторичному жилью. [2]
Рис. 4. График изменения цены жилой недвижимости
Но ситуация с ценами могла быть куда хуже. Стабилизировать ситуацию помогает снижение ключевой ставки, “спецпредложения” застройщиков. Но в противовес всему этому действует снижение реальных доходов населения, что не позволяет многим улучшить свои жилищные условия.
Ожидает ли нас в ближайшей перспективе рост цен на недвижимость? На этот вопрос ищут ответ не только риэлторы, но и собственники и строители. Некоторые аналитики предсказывают как предстоящий рост, так и продолжающееся падение рынка недвижимости в ближайшей перспективе. Однако, если мы обратимся к фактам, то они окажутся любопытными.
Итак, первое, на что мы обращаем внимание, это статистика. По данным Росреестра количество регистрационных действий за первое полугодие 2016 года, выросло примерно на 37 %. Конечно, часть этих действий не имеет отношение к сделкам купли — продажи. но с уверенностью можно сказать, что это большая часть. Второе — количество предложений медленно, но сокращается, это объясняется тем. что часть продавцов сняли свои объекты до «лучших времен”, часть распроданы. а новые не появляются в связи с неопределенностью рынка. Если мы посмотрим на застройщиков, то и у них колоссальные скидки и “спецпредложения” закончились. Да и по объему предложения они сильно просели, сдвигаются сроки сдачи объектов, новые площадки практически не появляются. Эти факторы сужают рынок, и. кажется, позволяют предположить предстоящий рост, но все не так просто...
По данным Министерства финансов объем сбережений российских граждан, размещенных на различных депозитах, увеличился примерно на 30 %. Это также объясняется большей привлекательностью депозитов, но. тем не менее, сегодня все более очевидно, что депозиты перестали быть эффективным инструментом сохранения средств. Таким образом, здесь мы видим отложенный спрос.
Кризис 2014 отличает прежде всего затянутость во времени, геополитическая составляющая, и отсутствие каких-либо реальных механизмов выхода из него в обозримом будущем. Обыватель ждет роста цен на нефть, а его. скорее всего, не будет вовсе. Это, безусловно, рождает пессимизм у покупателя, а у рядового гражданина неуверенность в завтрашнем дне. И как следствие — явно отбивает желание покупать что-либо, кроме самого необходимого.
Ощущению, что рынок достиг дна и пора покупать, противостоит отсутствие реальных экономических сдвигов в экономике. Мы видим, что качественные объекты недвижимости уже не падают в цене, их количество уменьшается, а объекты с недостатками могут снижаться, причем снижение по ним идёт. как правило, пропорционально количеству недостатков. Это — пресловутые хрущевки в непрестижных районах, крайние этажи, угловые квартиры, квартиры в плохом состоянии.
Таким образом, рынок движется разнонаправленно, и, по всей видимости, эта тенденция будет сохраняться в первой половине 2017 года, при условии, что мы не увидим серьезных сдвигов в экономике или на политической арене, что представляется опять же маловероятным. [3]
Литература:
- Сайт федеральной службы государственной статистики: http://www.gks.ru
- Сайт “Пенза-Онлайн”: http://www.penza-online.ru.
- Журнал «Новостройки Пензы». Электронный доступ: http://novostroyki-penza.ru.
