В данной статье рассматриваются вопросы найма жилого помещения в Российской Федерации в современных условиях. Изучается статус граждан, предоставляющих жилое помещение в наем и ответственность за ненадлежащее выполнение или невыполнение обязательств.
Ключевые слова: найм жилого помещения, наниматель, предпринимательская деятельность
На сегодняшний день, в связи с ежедневно растущим количеством мигрантов, остро встает вопрос жилья. Строительство новых жилых помещений не заставляет себя ждать, однако у большинства лиц нет возможности совершить покупку жилого помещения, поэтому такой популярностью пользуется услуга найма жилого помещения. Этот процесс представляет собой острую проблему, поскольку влечет за собой ряд неразрешенных вопросов: каков статус граждан, предоставляющих жилое помещение в наем? Являются ли они индивидуальными предпринимателями? Какую ответственность они понесут в случае невыполнения обязательств?
Обращаясь к действующему законодательству, мы видим, что в соответствии с договором найма жилого помещения, собственник такого помещения обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. При этом, закон не связывает статус наймодателя — физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, напротив, ст. 671 Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ) указывает на то, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основании договора аренды или иного договора [1]. Закон не говорит о том, является ли сдача в наем жилого помещения предпринимательской деятельностью. Однако, обращаясь к ГК РФ, который говорит о том, что предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированным в этом качестве, мы видим, что собственник жилого помещения, получая систематическую прибыль и используя свое имущество по договору найма жилого помещения, своими действиями осуществляет предпринимательскую деятельность.
Наличие признаков предпринимательской деятельности порождает интерес налоговых органов, которые требуют от собственника недвижимого имущества, при сдаче его в наем, регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Это, в свою очередь, влечет за собой обязанности по уплате налога на доходы физических лиц и налога на имущество физических лиц. Важной особенностью государственной регистрации индивидуальных предпринимателей является явочный характер. Это означает, что государственная регистрация должна осуществляться по месту жительства индивидуального предпринимателя. То есть закон не связывает акт государственной регистрации индивидуального предпринимателя с местом, где фактически будет осуществляться предпринимательская деятельность. Причем местом жительства в соответствии с п. 1 ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Причем постоянно гражданин может проживать не только в качестве собственника, но и в качестве члена семьи, по договору найма, ренты или по иным основаниям, предусмотренным настоящим законодательством [8]. Однако, к сожалению, на практике мало случаев, когда лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя с целью сдачи в наем жилых помещений. По нашему мнению, такая ситуация — следствие отсутствия определения понятия предпринимательской деятельности в Налоговом кодексе [3]. Закон указывает лишь на то, что необходимо руководствоваться определением «предпринимательская деятельность», которое закреплено в ГК РФ. Однако данное определение является слишком широким, что создает трудности при разграничении предпринимательской деятельности от иных видов деятельности. Помочь отличить предпринимательскую деятельность от непредпринимательской позволят положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средства или иного имущества, приобретенных незаконным путем». Обращаясь к п.2 указанного Постановления, мы видим, что в случае приобретения жилого помещения или иного недвижимого имущества для личных нужд лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, сдачи его в наем и получении в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности [4]. Исходя из этого, мы можем сделать вывод о том, что сдачу единственного жилого помещения в наем не следует считать предпринимательской деятельностью. Сдача же нескольких объектов нежилого имущества, которые не могли быть приобретены в личных целях, следует рассматривать в качестве предпринимательской деятельности, что, соответственно, влечет за собой обязанность государственной регистрации. Данный вид сдачи жилья в наем будет считаться предпринимательской деятельностью, в силу наличия следующих признаков: самостоятельность; направленность на получение прибыли; систематичность; определенный вид деятельности (оказание услуг); самостоятельная имущественная ответственность; деятельность, осуществляемая на свой страх и риск. Поэтому, необходимо вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности в каждом конкретном случае рассматривать отдельно, в зависимости от вида нежилого имущества, его количества, площади, периодичности заключения сделок и других обстоятельств.
По нашему мнению, объяснение вопроса о постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя дается в письме ФНС от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2–3/125: при наличии достаточных оснований считать, что признаки предпринимательской деятельности имеются в наличии (а именно: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином, в определенный период времени, сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица [5]. Точно так же и Министерство РФ по налогам и сборам, в своем письме от 4.01.2005 № 03–05–01–05/3 «О сдаче помещений в аренду (наем)», указывает на то, что если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии признаков предпринимательской деятельности, то физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя в размере налоговой ставки 13 % [6].
Однако на практике чаще распространены случаи, когда лицо не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и отсюда вытекает следующая проблема: не является ли такая деятельность незаконным предпринимательством? Этот вопрос неоднозначен, поскольку в практике применения ст. 171 УК РФ возникало и возникает множество проблем. В соответствии с указанной статьей Уголовного кодекса РФ, незаконное предпринимательство — осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна [2]. Как уже было сказано выше, в соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23, не является незаконным предпринимательством временная сдача в аренду (наем) жилых помещений, иного недвижимого имущества, приобретенного для личных нужд, полученного по наследству или по договору дарения. Однако этот вопрос является открытым, поскольку в науке существуют различные взгляды по этому поводу. Так, например, профессор П. С. Яни считает, что такая деятельность однозначно составляет разновидность незаконного предпринимательства, поскольку сдача в наем — вид пользования имущества, что вытекает из того, что этот вид деятельности включен в Общероссийский классификатор видов экономической деятельности [9].
Все сказанное приводит к мысли, что однозначной позиции о сдаче в наем жилого помещения, как разновидности предпринимательской деятельности, требующей регистрации, на сегодня нет. Есть лишь отдельные мнения. Такая ситуация создает правовую неопределенность и побуждает заинтересованное лицо (наймодателя) поступать исходя из собственных представлений о нужности или ненужности регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Среди причин этого можно выделить следующие: несовершенство конструкции нормы ст. 171 УК РФ, нечеткость определения предпринимательской деятельности в ГК РФ, применительно к решаемому нами вопросу, позиция Верховного Суда РФ, не отличающаяся правовой определенностью.
Так же спорным представляется вопрос предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования. По мнению Масленниковой Л. В., к ст. 91.16 ЖК РФ, в которой говорится о том, что доля таких помещений не может быть менее 50 %, следует относиться критически. Такое положение не позволяет разрешить в полном объеме проблему дефицита жилья для некоммерческого найма, так как фактически позволяет половину квартир в таком доме сдавать в коммерческий наем, что говорит о признаках предпринимательской деятельности [7].
Таким образом, наблюдается двойственная ситуация в правовой регламентации отношений, связанных со сдачей жилого помещения в наем. С одной стороны, дискуссионность вопроса обусловлена широким толкованием и разрозненностью правовых норм относительно найма жилого помещения. С другой стороны, формализованностью подхода к предпринимательской деятельности без разграничения ее по видам. Представляется, что решением возникающих проблем может стать более детальное регулирование данных отношений и установление четких границ в определении того, что относится к предпринимательской деятельности. В связи с этим, следует более подробно раскрыть понятие систематичности и учитывать цели деятельности гражданина по сдачи квартиры в наем в каждом конкретном случае.
Литература:
- Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.04.2017) // СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301; Российская газета от 31 марта 2017 г. № 68.
- Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 07.03.2017) // СЗ РФ. 17.06. 1996. № 25 ст. 2954; Российская газета от 5 апреля 2017 г. № 71.
- Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Российская газета от 6 августа 1998 г. N 148–149; СЗ РФ. 13.03. 2017. № 11 ст. 1534.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средства или иного имущества, приобретенных незаконным путем».// ИПО «Гарант».
- Письмо ФНС от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2–3/125.//ИПО «Гарант».
- Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 04.01.2005 № 03–05–01–05/3.//ИПО «Гарант».
- Масленникова Л. В., Миронов В. П. Основания предоставления гражданам жилья по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и правовое регулирование их выселения // Молодой ученый. — 2017. № 3. С. 453–455.
- Масленникова Л. В., Малькова К. Г. Основные проблемы заключения мирового соглашения при признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринима-теля // Молодой ученый. № 1 (135), 2017, С. 341.
- Общероссийские классификаторы//URL: http/оквэд.рф
