Современное общество сложно представить без сферы строительства. Каждый день в каждом уголке нашей Родины зарождается строительство нового объекта недвижимости.
Для строительства условного объекта недвижимости необходимо наличие ряда условий, одним из которых является обязательство лица, заключившего договор о подготовке проекта планирования застроенной территории.
Следовательно, наличие данного обязательства представляет собой, заключение застройщиком отдельного самостоятельного договора на проведение проектных работ с фирмой проектировщиком (организация, специализирующая на планирование объектов строительства).
Проектная составляющая состоит из основной части (чертежи, границы зон планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения, красные линии и линии, обозначающие различные объекты) и материалов по обоснованию (схемы и пояснительная записка).
Корреспондирующим условием является обязательство органа управления утвердить проект планирования застроенной территории по отношению к обязанности лица, заключившего договор в подготовке проекта планирования застроенной территории.
Исходя из правовой природы договора о развитии застроенной территории в правовой литературе имеется три различных точки зрения. Основоположники одной из которых придерживаются мнения о гражданско-правовой природе этого договора. Так Е. Б. Козлова относит его к договорам, опосредующим строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости, наряду с договором долевого участия в строительстве и договором строительного подряда, обращая внимание на его отягощенность публичным элементом, которая в целом не влияет на его гражданско-правовую природу, обусловленную специфической целью договора.
Сторонники другой позиции исходят из отдельных особенностей рассматриваемого договора, делая акцент, на его социально полезной цели. Г. В. Манасян исследует этот договор с учетом его социальной роли в системе способов обеспечения жилищных прав. С. О. Бочков рассматривает его как новую правовую форму проектов государственно-частного партнерства.
Основанием для возникновения правоотношений в сфере строительства является договор участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и во внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.
С учетом данного определения можно сделать правомерный вывод о том, что договор участия в долевом строительстве по своей природе сходен с договором строительного подряда.
В свою очередь договор строительного подряда можно интерпретировать как договор, построенный на правоотношениях между подрядчиком и заказчиком, главной целью которого является достижение определенных целей, предусмотренных предметом договора.
Исходя из двух договоров прослеживается возможность применения к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства нормативной базы о подряде, в их число входят вопросы, связанные с некачественным и недобросовестным выполнением работ.
Рассмотрим пример судебной практики: постановление ФАС волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу № А17-2586/2008, где «…Заказчиком (застройщиком) указанного жилого дома выступало ООО «Славянский дом и Ко».
В целях эксплуатации указанного жилого дома создано ТСЖ «Тимирязево», которое зарегистрировано 08.09.2002 Инспекцией министерства РФ по налогам и сборам по городу Иваново.
В процессе эксплуатации жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом, 43, собственники выявили дефекты и недостатки объекта, проявившиеся в протечке крыши.
Товарищество неоднократно обращалось к Обществу с письмами, о необходимости принятия мер для устранения выявленных недостатков при возведении кровли в рассматриваемом доме.
Учитывая указанные положения законодательства и обстоятельства дела, товарищество вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников помещений жилого 28-квартирного дома со встроенными офисными помещениями, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом, 43.
Довод заявителя о том, что на него не может быть возложена обязанность по устранению недостатка подрядных работ на основании норм по договору подряда, поскольку между сторонами отсутствуют какие-либо отношения, в том числе и подрядные, не принимается судом округа.
Привлекая средства дольщиков для строительства многоквартирного дома, общество берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющимися частями квартир и предназначенной для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщиками. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.
При таких обстоятельства правоотношения между ООО «Славянский дом и Ко» и дольщиками, интересы которых представляет ТСЖ «Тимирязево», содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды правильно применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 ГК РФ.
Статьей 723 ГК РФ установлена ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, в том числе заказчику предоставлено право требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Таким образом, суды обеих инстанций правомерно возложили на ООО «Славянский дом и Ко» обязанность по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома.
Исходя из ст. 718 ГК РФ к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир не применяются нормы об обязанности заказчика содействовать подрядчику в выполнении работ.
Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 06.07.2010 по делу № А14-16787/2009/534/36 Как установлено арбитражным судом, 08.11.2006 года между ООО «Стройдом» (заказчик) и Мышьяковой Т. В. (дольщик) заключен договор № 308 на участие в долевом строительстве, по условиям которого заказчик принимает дольщика в долевое строительство 5-этажного жилого дома по адресу: г. Россошь, ул. Мира, д. 32 и предоставляет ему в указанном доме встроенное нежилое помещение на первом этаже общей площадью 150 кв.м.
Суд кассационной инстанции не признал правомерной ссылку заявителя на ст. 718 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 718 ГК РФ заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем либо перенесением сроков исполнения работы, либо увеличением указанной в договоре цены работы.
По смыслу указанной нормы объем содействия заказчика подрядчику определяется в договоре.
Между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, согласно положению ст. 718 ГК РФ, которое регулирует отношения между заказчиком и подрядчиком по договору подряда, к спорным отношениям не применяются.
Таким образом, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.
С учетом изложенного можно сделать вывод, что законодательные нормы подряда не всегда применимы к договору о долевом участии.
Кроме того, хочется отметить, что любой заключенный договор, будь это подряд или договор о долевом участии приносит подрядчику колоссальную прибыль, а в случае несоблюдения предмета договора или нарушения его, ведет к возмещению убытков и иных издержек. Подрядчик возводит здание для личного, муниципального и государственного пользования, и в независимости от заказчика, подрядчик обязан качественно, своевременно выполнять условия, предусмотренные заключенным договором.
Правовая природа договора обусловлена наличием предпринимательского характера, с одной стороны, его заключение предусмотрено нормами градостроительного законодательства, с другой стороны прослеживается в ходе его исполнения гражданско-правовые конструкции, кроме того, публично-правое образование наделяется обязанностью по совершению действий административно-правовой направленности.
Комплексный характер развития строительства на земельных участках предполагает многочисленные взаимодействия органов государственной власти с инвестором, вследствие чего подготовка и реализация данной программы затруднена в нашей стране и требует усовершенствования и упрощения процедур.
