Наиболее дальнозоркие девелоперы привлекают к участию в проекте выбранную или специально созданную для управления конкретным жилым объектом управляющую компанию уже на первом этапе работы службы заказчика. Необходимость присутствия специалистов УК на более ранних этапах обусловлены следующими факторами:
‒ присутствие УК на этапе проектирования должно дать понимание проектировщику для кого строится данный объект, от этого зависят площади квартир, витражей, экономика здания, полезность. Т. к. любое инженерное оборудование, установленное в доме, создает не только комфорт для проживающих, но и требует соответствующего обслуживания, а значит и расходов со стороны собственников, необходимо решить вопрос о его целесообразности для конкретного объекта [1],
‒ управляющая компания должна заходить на дом как минимум за полгода до окончания строительства, на момент производства так называемых скрытых работ (это те работы, которые в момент сдачи дома не будут видны покупателю, и исправить их будет не просто). Так же УК должна участвовать в монтаже и передаче инженерного оборудования (электросетей, общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов, индивидуального теплового пункта дома, сетей отопления и т. д.) и к моменту передачи дома в управление специалисты УК будут иметь полную достоверную информацию об объекте,
‒ управляющая компания, призванная управлять коммерческим объектом может выполнять такие функции как брокеридж: подбор покупателей, арендаторов, определение пула и ставок. Даже если здание отдано на брокеридж специализированному агентству, управляющая компания должна принимать активное участие в этом процессе: контроль ставок, мониторинг строящихся вокруг объектов, пул арендаторов объекта. [3]
Управляющая компания, заходящая на объект после сдачи, может являться как сторонней организацией, действующей самостоятельно, так и созданной инвестором-застройщиком для конкретного объекта. В любом случае она выполняет весь необходимый функционал. Для инвестора управляющая компания как обособленное подразделение может оказаться полезной, т. к. при правильной организации деятельности, грамотном планировании, отсутствии дебиторской задолженности со стороны собственников помещений является дополнительным источником прибыли и может развиться в дополнительный вид деятельности, приносящий доход.
Кроме того, в период гарантийного срока (он составляет 5 лет) управляющая компания в процессе эксплуатации отслеживает работу инженерного оборудования жилого дома и при обнаружении недостатков застройщик может своевременно и качественно их устранить. Так же УК может при эксплуатации вести наблюдения, обобщая данные о работе имеющегося оборудования (индивидуальный тепловой пункт, лифты, оконные системы, системы холодного, горячего снабжения, водоотведения, вентиляции) на основании которых застройщик сможет сделать выводы и в будущем для нового жилого объекта выбрать более подходящие системы жизнеобеспечения.
Конечно, для этого необходимы грамотный персонал, оборудование, машины для обслуживания жилого фонда. В процессе работы управляющей компании могут возникнуть следующие сложности:
‒ отсутствие у потребителя (в данном случае УК) выбора исполнителей услуг: подачей коммунальных ресурсов занимается строго ограниченный круг предприятий;
‒ —практическое отсутствие возможности отказа от приобретения услуг, т. к. многоквартирный жилой дом невозможно оставить без подачи какого-либо ресурса, к тому же еще на стадии проектирования дом привязывается к определенному месту и сетям, а на сегодня подача коммунальных ресурсов осуществляется монополистами (в Екатеринбурге это МУП Водоканал, ПАО «Т Плюс», ПАО «Екатеринбургэнергосбыт»);
‒ сложности при оценке качества подаваемых ресурсов (что во многом исключает объективный контроль со стороны населения за выполнением договорных обязательств и возможность применения экономических санкций к монополисту).
‒ менталитет российских собственников жилья, которые воспринимают содержание своего жилого фонда как несение бремени расходов, в то время как в большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию (вложение средств) и понимают содержание как деятельность, обеспечивающую сохранность и надлежащее состояние имущества;
‒ необходимость как можно скорейшего воздействия на неплательщиков, а также упрощение процедур по взысканию задолженности за ЖКУ. Ведь, как известно, от наличия и размера дебиторской задолженности зависит своевременность оказания тех или иных жилищно-коммунальных услуг. В большинстве западных стран нет такого явления как массовые неплатежи, проблем неоплаты услуг вообще не возникает;
‒ в нашей стране большие пробелы наблюдаются в системе образования в части подготовки кадров для отрасли ЖКХ. В настоящее время предпринимаются попытки открытия курсов по подготовке сотрудников для данной сферы, но базовое образование для сферы обслуживания, содержания и ремонта жилого фонда вузы не дают до сих пор, хотя потребность возникла уже давно. Не секрет, что на Западе деятельность по управлению жилым фондом является отдельной профессией, поэтому профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и повышающие квалификацию. [2]
‒ опыт по информированию населения, собственников МКД обслуживающими организациями на предмет планов ремонтов, стоимости оказываемых услуг, доходов, расходования средств, лицензирования, задолженностей и других важных показателей деятельности УК активно перенимается у западных коллег. Во Франции и Финляндии информационная открытость и прозрачность деятельности управляющих компаний является главным условием деятельности. Обработка, сбор, передача данных для расчета потребляемых коммунальных ресурсов производятся автоматически.
Можно сказать, что все эти составляющие деятельности управляющих компаний передовых стран могут пригодиться при разработке мер по повышению эффективности деятельности управляющих компаний России. Многое предстоит сделать, к примеру, большинство домов в нашей стране до сих пор не имеют приборов общедомового потребления коммунальных ресурсов. Необходимо проводить работу по информированию собственников о необходимости установки приборов учета, как в квартирах, так и общедомовых. Это скажется и на эффективности работы самой управляющей компании, а вкупе с вышеперечисленными факторами позволит ей повысить свою конкурентоспособность на рынке.
Литература:
- Иванов, А. С. Функции девелоперской организации в инвестиционно-строительном цикле // Международный журнал экспериментального образования. 2014. № 12–1. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/funktsii-developerskoy-organizatsii-v-investitsionno-stroitelnom-tsikle
- Ломова, М. Н. Опыт зарубежных стран в решении проблем управления жилым фондом в России [Текст] // Экономическая наука и практика: материалы междунар. науч. конф. (г. Чита, февраль 2012 г.). — Чита: Издательство Молодой ученый, 2012. — С. 201–203.
- Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. СПб., 2003. — 256 с.
