На основе официальной статистики и корреляционно-регрессионного анализа определили предполагаемый годовой объем жилищного строительства до 2020 года г. Екатеринбург, а также провели расчет альтернативного сценария обеспеченности жильем населения региона.
Цель статьи — оценить основные объемные, структурные и ценовые показатели рынка строящегося жилья в Екатеринбурге и спрогнозировать основные тенденции развития на краткосрочный период.
Ключевые слова: жилищный фонд, обеспеченность жильем, прогнозирование жилищного строительства, трендовая модель
Екатеринбург наряду с Новосибирском и Самарой лидирует по плотности жилищной застройки среди других миллионников. Объем такой застройки в Екатеринбурге составляет около 40 %.
Особенность города — его компактность по сравнению с другими миллионниками, отметили ученые. Тем не менее, один из новых районов Екатеринбурга — «Академический» — типичный пример фактического отсутствия альтернативы частному транспорту в «свежих» пригородах. Район находится в 7 км на юго-запад от центра, он начал застраиваться в конце нулевых (в планах 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м офисной и коммерческой недвижимости). Жители этого района тратят значительное время на перемещения в условиях заторов 3.
К началу прошлого года на одного гражданина России приходилось 23 кв. м жилья (в Китае 27 метров). По международным стандартам должно быть не менее 30 метров. За 1995–2009гг обеспеченность жильем повысилась на 4,8 кв. м на человека, но и население за это время сократилось на 6,5 миллионов. По международным стандартам для улучшения обеспеченности в жилье необходимо строить примерно 1 кв. м на человека в год. В нашей стране за первое десятилетие века строиться 0,22–0,45 метров. За 2000–2012гг. количество квартир в стране увеличилось в два с небольшим раза, причем большинство принадлежит 1–2-х комнатным квартирам (63,2 %) 1.
Таблица 1
Жилищный фонд Свердловской области 2
|
|
2000г. |
2011г. |
2012г. |
2013г. |
2014г. |
2015г. |
|
Общая площадь жилых помещений — всего, тыс. кв. м |
89061,4 |
100884,7 |
102498,9 |
103542,8 |
105382,0 |
107603,2 |
|
в том числе: |
||||||
|
в городах и поселках городского типа |
78106,3 |
82958,1 |
84164,8 |
85166,4 |
86766,4 |
88414,3 |
|
в сельской местности |
10955,1 |
17926,6 |
18334,1 |
18376,4 |
18615,6 |
19188,9 |
|
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя — всего, кв. м |
19,5 |
23,4 |
23,7 |
24,0 |
24,4 |
24,9 |
|
в том числе: |
||||||
|
в городах и поселках городского типа |
19,5 |
22,9 |
23,2 |
23,4 |
23,8 |
24,2 |
|
в сельской местности |
19,1 |
26,0 |
26,7 |
26,9 |
27,4 |
28,6 |
Предоставление гражданам жилых помещений — это показатель жилищно-коммунального благополучия граждан. По этому вопросу статистика говорит, что начиная с 2011 года число семей, стоящих на учёте за получением жилья по социальному найму находится примерно на одинаковом уровне — 77–79 тысяч. Количество предоставленного жилья, то есть количество семей, которые получили жильё или улучшили свои жилищные условия, также находится примерно на одинаковом уровне — от 4,9 до 4.4 тыс. семей. И только в 2014 году эта цифра опустилась ниже 3 тысяч семей, которые улучшили свои жилищные условия.
С марта 2015 года проводятся мероприятия в рамках реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи» в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В соответствии с которой в 2015–2017 годах в регионе должно быть построено более 400 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса, которое будет продаваться по цене 35 тысяч рублей за 1 квадратный метр общей площади жилья.
Согласно постановлению Правительства Свердловской области ГКУ СО Фонд жилищного строительства определен уполномоченным учреждением на ведение сводного по Свердловской области реестра граждан, включенных в списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи».
Таблица 2
Предоставление гражданам жилых помещений, единиц 2
|
|
2000г. |
2011г. |
2012г. |
2013г. |
2014г. |
2015г. |
|
Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма (на конец года) |
185656 |
77677 |
78275 |
77479 |
78918 |
77769 |
|
Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия |
6106 |
4923 |
4410 |
4518 |
3936 |
4090 |
В соответствии с таблицей 2, плановое обеспечение жильем составляет 77769 * 30 = 2333,07 тыс. кв. м.
Следовательно, при полном обеспечении нуждающихся в улучшении жилищных условий и переселения из ветхого жилья, прогноз жилищного фонда составит 107603,2 + 2333,07 = 109936,3 тыс. кв. м.
Среди позитивных тенденция следует отметить высокие темпы ввода новых жилых помещений и рост жилищного фонда. Если в 2000 году общая площадь жилищного фонда составляла 89061,4 тыс. кв. метров, то в 2015 году площадь увеличилась до 107603,2 тыс. кв. метров. Площадь жилых помещений на каждого жителя Свердловской области увеличился с 19,5 км. метров до 24.9 кв. метров. Впрочем, реально рост количества площадей отмечается в Екатеринбурге и пригородах.
В начале 2015 года ряд экспертов жилищного рынка предсказывали резкое падение объёмов ипотечного кредитования (в 2,5–3 и даже в 4 раза из-за сокращения спроса на фоне снижения доходов населения и роста процентной ставки), жилищного строительства (из-за проблем с растущими долгами застройщиков и недофинансированием) и критическое ухудшение финансового состояния отрасли. Однако, данные прогнозы не оправдались, и данные таблицы 3 демонстрируют рост введенного жилья.
Таблица 3
Число построенных квартир иих средний размер 2
|
|
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
|
За счет всех источников финансирования |
|||||
|
Число квартир (без общежитий), единиц |
22378 |
24114 |
23636 |
29784 |
32672 |
|
Средний размер квартир, м2 общей площади |
81 |
77 |
74 |
81 |
76 |
|
из них по видам квартир, в % от общего ввода |
|||||
|
однокомнатные |
40,6 |
42,6 |
45,3 |
39,7 |
43,2 |
|
двухкомнатные |
27,5 |
30,0 |
29,3 |
28,3 |
28,6 |
|
трехкомнатные |
21,3 |
19,1 |
16,7 |
19,8 |
18,5 |
|
четырехкомнатные и более |
10,6 |
8,3 |
8,7 |
12,2 |
9,7 |
|
Населением за счет собственных и заемных средств |
|||||
|
Число квартир, единиц |
4462 |
4202 |
3924 |
7170 |
7284 |
|
Средний размер квартир, м2 общей площади |
158 |
163 |
165 |
157 |
145 |
На конец 2015 года жилищный фонд области насчитывал 107,6 млн. кв. м общей площади и за год увеличился на 2,1 %. В среднем на одного жителя приходилось 24,9 кв. м общей площади.
При прогнозе жилищного строительства можно также использовать трендовые модели.
Уравнение тренда имеет вид: у = 3064,1 х + 90771
Тогда прогноз значений жилищного фонда в 2016 году составит: у = 3064,1 *7 + 90771 = 112219,7 тыс. кв. м.
В 2017 году: у = 3064,1* 8 + 90771 = 115283,8 тыс. кв. м.
В 2018 году: у = 3064,1* 9 + 90771 = 118347,9 тыс. кв. м.
В 2019 году: у = 3064,1* 10 + 90771 = 121412 тыс. кв. м.
В 2020 году: у = 3064,1* 11 + 90771 = 124476,1 тыс. кв. м.
Рис. 1. Трендовая модель изменения жилищного фонда в городе Екатеринбург
Расчеты показывают, что ввод жилья прогнозируется не менее чем на 2 % в год.
Таблица 4
Аналитические ипрогнозные темпы роста ввода жилья вЕкатеринбурге
|
|
2000г. |
2011г. |
2012г. |
2013г. |
2014г. |
2015г. |
2016 г |
2017 г |
2018 г |
2019 г |
2020 г |
|
Общая площадь жилых помещений — всего, тыс. кв. м |
89061,4 |
100884,7 |
102498,9 |
103542,8 |
105382 |
107603,2 |
112219,7 |
115283,8 |
118347,9 |
121412 |
124476,1 |
|
Темпы роста, % |
113,3 |
101,6 |
101,0 |
101,8 |
102,1 |
104,3 |
102,7 |
102,7 |
102,6 |
102,5 |
Исследователи выделили два тренда в пространственном развитии крупных российских городов в постсоветский период. С одной стороны, в центре мегаполисов активно строятся новые жилые дома. С другой, быстро вырастают «вширь и вглубь» новые пригороды. Эти тенденции характерны для каждого крупного города, включая Москву и Санкт-Петербург.
Первый тренд, по мнению исследователей, имеет положительные последствия, поскольку центры городов, унаследовавшие с советских времен неплохие сети общественного транспорта, продолжают развиваться. При этом жители центра нередко имеют возможность добираться до работы пешком. Однако позитивной практикой в данном случае можно считать лишь продуманное жилищное строительство, не нарушающее исторический облик городов и не ущемляющее интересы местных жителей.
Второй тренд — появление новых пригородов — может стать проблемой из-за необеспеченности отдаленных районов общественным транспортом. Значит, люди будут активно пользоваться личными автомобилями, причем машины будут приобретаться на каждого взрослого члена семьи 1.
Вывод. Результаты прогнозирования объемов жилищного строительства г. Екатеринбург до 2020 гг., выполненные на основе корреляционно-регрессионного анализа, показали предстоящую динамику ежегодного роста годовых объемов ввода жилья на 2,5 %. В то же время рост годовых темпов обеспеченности населения жильем в прогнозируемом периоде не будет достигнут международных стандартов (30 м2),, что требует поиска альтернативных решений. Чтобы не усугублять имеющиеся проблемы, необходимо активнее использовать для строительства жилья городские территории с развитым общественным транспортом, а также сделать комфортными поездки на общественном транспорте в новые районы на окраинах.
Литература:
- Жилищный фонд и обеспеченность жильем в России // http://srazudoma.ru/articles/read/zhilicshniy_fond_i_obespechennost_zhilem_v_rossii/
- Жилищные условия населения // http://sverdl.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/sverdl/ru/statistics/housing/
- Что ждет российские города-миллионники // https://iq.hse.ru/news/195000545.html
