Актуальность темы диссертационного исследования связана с необходимостью проанализировать пути совершенствования законодательства Российской Федерации в данной области за счет комплексного изучения системы ипотеки и ипотечного кредитования.
Ключевые слова: история залога, ипотека, залог недвижимости
Понятие залога зародилось еще во втором тысячелетии до нашей эры в Древнем Египте. Появившиеся банки давали ссуды. Если материальное положение было устойчиво, то гражданин получал ссуду под 20–30 процентов годовых. Если положение было сомнительным, то банк брал под свой контроль недвижимость заемщика [1].
В Древней Греции понятие о залоге появилось в начале VI века до нашей эры в Афинах. На границе определенной земельной территории, которая принадлежала должнику, если оформлялось обязательство, ставился столб, который имел название «ипотека». На этом столбе отмечались долги собственника земли. Позднее вместо столбов применяли особые книги, которые назывались «ипотечными». «До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неисправности грозило рабство» [2].
Наиболее высокой степени развития институт залога достиг в Древнем Риме. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт, но и развили его. Единого термина для обозначения залога в римском праве не существовало. Залог имущества может быть совершен путем соглашения, когда кто-либо договаривается, чтобы его вещь была связана залогом в обеспечение какого-либо обязательства. Было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.
Первым договором о залоге служил nexum. Сущность nexum исходила из того, что должник передавал себя, семейство и все свое имущество кредитору посредством символической продажи. Кредитор, в свою очередь, если в срок, назначенный для уплаты, долг не был представлен, мог обратить взыскание против личности самого должника по истечении тридцати дней. Ф. М. Дыдынский в своем издании писал «имущество юридически считалось за должником, который обременял его залогом. Институт этот был отменен вследствие бесчеловечного обращения с личностью должника» [3, с. 8, 9].
Первой же легальной формой залога в древнем Риме являлась фидуция.
Фидуция имела основу формализованного договора древнего права, служащего для обеспечения интересов кредитора. М. Бартошек предлагает определять правовою конструкцию фидуции как «перенос квиритского права собственности на вещь в форме манципации nummo uno или инъюрецессии на доверенное лицо, которое в то же время обязывается возвратить вещь после того, как будет достигнута цель, преследуемая сторонами; если доверенное лицо этого не сделает, доверитель может приобрести вещь по давности, провладев ею в течение года» [4, с. 133]. Изначально интересы кредитора преобладают над интересами должника. Чуть позже было введено официальное положение к документу о залоге. Это положение отменяло выгодную альтернативу кредитора, но все же оставались правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Другая форма вещного обеспечения называлась пигнус. «Пигнус (pignus) — одна из форм залога, означающая ручной заклад. В отличие от фидуции заложенная вещь не становилась собственностью кредитора-залогополучателя, а передавалась в держание до уплаты долга» [5]. Эта форма залога, по мнению И. С. Розенталь, «больше соответствует интересам развивающегося в Риме оборота и в меньшей степени закабаляет должника, чем фидуция» [6, с. 159]. Эта стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Возникновению следующего вида договора залога способствовало развитие торгового оборота и потребность в иных, более удобных средствах обеспечения исполнения обязательств. Так появился четвертый вид договора залога hypotheca.
В дальнейшем развитию института залогового кредита, сложившегося в Риме, послужило влияние восточного права (Греция, Египет). Такой вид залога назывался ипотекой. Ипотека — в переводе с древнегреческого — «основание», «залог» [7, с. 230]. То есть ни вещь, ни владение не переходит кредитору [8, с. 339]. Залогодатель имел право владеть, пользоваться, а также и отчуждать заложенное имущество. Важно, что отчуждение не прекращало ипотеки. Залогодержатель имел право защищать свое имущество с помощью вещного иска, также он мог истребовать отчужденное имущество у любого лица, каким бы способом оно его не приобрело. Вследствие чего возник институт ипотеки. Который был договором о залоге и гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, а при неисполнении возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов.
Ф. А. Брокгауз пояснил в энциклопедическом словаре «понятие об ипотеке у римлян было искусственно расширено тем, что возможно было установить ипотеку на всем имуществе должника; это лишало кредиторов прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы оно простиралось на известное, определенное имущество. Кроме того, по римскому праву некоторые требования считались привилегированными, безусловно: некоторым лицам, по особым отношениям их к должнику или по особому свойству требования, римский закон, независимо от договора присваивал ипотечное право; это была так называемая законная, тайная, или безгласная, ипотека. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже получить перед ним преимущество» [9]. Из чего можно сделать вывод, что римское ипотечное право не предоставляло кредитору вполне верного обеспечения.
Основным источником ипотеки являлось соглашение. Иво Пухан в своем учебнике перечисляет и другие источники — это обычай, закон, завещание и судебное решение. Далее он поясняет, что предметом ипотеки могли быть только материальные вещи. Существовали общие, специальные, особые или генеральные ипотеки, то есть предметом ипотеки являлась часть имущества или все имущество полностью. Значение римского залога для обеспечения исполнения обязательств было снижено, связи с установлением нескольких привилегированных ипотек. Они имели название генеральные, и способствовали обременению в силу закона на все имущество должника.
В XII веке в большинстве государств Западной Европы происходит принятие римского права. В дальнейшем римское право претерпело некоторые изменения, но основа осталась та же.
Развитие института залога в России произошло позднее, чем в других странах. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Ипотечное кредитование зарождалось вместе с возникновением частной собственности на землю в XIII-XIV веках. А также первый вид кредитования, но тогда он назывался «заклад». Как пишет В. Черняк в книге А. Воскресенского «Ипотека от первых лиц», залог недвижимого имущества получил широкое распространение в XV веке. К этому времени относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки.
Довольно подробное представление об имущественном залоге дает Соборное уложение 1649 г. В соответствии с уложением залоговое право представляет собой отношение дополнительное, обусловленное существованием основного обязательственного отношения. Тем не менее «залог заключался отдельно, а большей частью сливался с обеспечиваемым им договором, он, несмотря на свое второстепенное, принадлежностное значение, выступает на первый план» [10, с. 63]. В учебнике Г. Ф. Шершеневич говорится о том, что, когда имущество находится в общей собственности, тогда для его залога требуется согласие всех участников общей собственности. Немалый интерес представляет также и положение о форме договора залога, под которой понимались письма свидетелей, а также такое действие, как облачение в крепостную форму [11, с. 242]. Можно говорить о том, что такое законодательное регулирование формы залога стало важным шагом на пути развития залоговых отношений. В статьях Уложения царя Алексея Михайловича отмечается, что залог приходится связанным с окончательным присвоением вещи в случае просрочки. В Уложении не упоминается об обязанности для кредитора продавать заложенный объект и удовлетворяться из его стоимости в размере долга [12, с. 213]. Как считает Ф. М. Дыдынский, «различие первоначальной стадии развития института залога в римском праве и российском праве состоит в том, что по римскому праву право собственности залогового кредитора на предмет залога не было обусловлено неисполнением обязательства должника по возврату долга» [13, с. 4].
1 августа 1737 г. был издан Указ, вводивший новую систему залогового права в России. Залогодержателю теперь переходила в обеспечение обязательства не сама вещь, а лишь право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. То есть обязательность продажи заложенного объекта, устраняется лишь в тех случаях, когда на торгах не будет предложена сумма, соответствующая долгу; кредитор тогда может оставить вещь за собой. Первые государственные кредитные учреждения были организованы в 1754г. По сроку кредит выдавался только на один год. Уже после 1786 года появились банки, выдававшие кредиты на двадцать лет.
В 1800 году был издан Банкротский устав. Для недвижимости утвердилась обязательная продажа с публичных торгов. Что касается движимого имущества, законодатель сохранил правило, по которому заложенная вещь может остаться за кредитором, если только должник не потребует продажи [14, с. 32].
Начиная с 1849 г. начали высказываться предложения о проведении в России ипотечной реформы. Реформа предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. Новшества коснулись бы поземельного кредита. То есть предоставление кредита под обеспечение его недвижимостью.
Из истории можно подчеркнуть, что к началу XX века в России существовал достаточно урегулированный рынок ипотечных кредитов. При организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту, для этого была разработана такая идея. При этом способе кредитования должнику нужно передать в залог банку, в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора должен выдать заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Революция 1917 года изменила государственный строй России. Была отмена частная собственность на землю и крупного частного домовладения в городах. Новая система жилищного финансирования реализовывала идею о централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья. Средства должны получить те граждане, которые стояли на очереди по улучшению жилищных условий. Принципиально новое положение по сравнению с дореволюционным правом представлял собой Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г. Кодекс предусматривал три вида прав на вещи: право собственности, право застройки и право залога. Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г. окончательно отменил деление имущества на движимое и недвижимое. Основанием для этого послужила национализация земли. В то время законодательством были предусмотрены залог с передачей имущества залогодержателю — близкий современному закладу, залог прав требования, залог права застройки и строений, а также залог товара в обороте и в переработке. Гражданский Кодекс РСФСР 1964 г. закрепил возможность передачи в залог имущества, принадлежащего не только на праве собственности, но и на праве оперативного управления. Правовое регулирование залога товаров в обороте и переработке полностью перешло в область специального законодательства, этот вид залога даже не упоминается в Гражданском Кодексе.
До начала девяностых годов практически отсутствовала ипотека. Юристы-исследователи в своих работах в своих работах приводили обширнейший материал об институте ипотеки, показывающий эволюцию залога с момента его появления в римском праве до закрепления в развитых европейских правовых системах конца XIX столетия. Вопрос о залоге прав был актуален и в средние века, но его разработка не вышла на какой-либо качественный уровень. Кардинальные изменения на рынке недвижимости произошли после принятия Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Исследуя историю развития института залога, можно отметить следующее: основные положения о залоге, имевшие место в римском праве, оказали значительное влияние на формирование российского залогового права. Даже при многочисленных изменениях, основные положения нормативных актов регулировавших залог, сохранили свое действие вплоть до недавнего времени. Учитывая положение в нынешнем гражданском законодательстве, возможно, было бы полезно использовать принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России. Например, выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, так как не требовала бы свободных средств.
Литература:
- Интернет-экономика Древнего Египта [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://ru.awmdkb.wikia.com/wiki/экономика_древнего_египта_(практика) (05.05.2017 г.)
- Брокгауз Ф. А., Ефрон И. А. Энциклопедический словарь. Т. XIII (ст. «Ипотека»), XXX (ст. «Солон»). Санкт-Петербург, 1894; 1900.
- Дыдынский Ф. М. Залог по римскому праву. Варшава, 1872. — С. 8–9.
- Бартошек М. Римское право: понятия, термины, определения. Москва, 1989. — С. 133.
5. Сонин В. В. Римское частное право. Перечень основных латинских юридических терминов и понятий. [Электронный ресурс]: сайт цифровых учебно-методических материалов. — Режим доступа: https://abc.vvsu.ru/books/pr_rimskpravo/page0002.asp.
- Под ред. Новицкого И. Б. и Перетерского И. С. Римское частное право. Юристъ, 2004. — С. 159.
- Ирмшер Й., Йоне Р. Словарь античности. Перевод с немецкого языка — Москва: Прогресс, 1989. – С. 230.
- Под ред. Новицкого И. Б. и Перетерского И. С. Указ. соч. — С. 339.
- Брокгауз Ф. А., Ефрон И. А. Энциклопедический словарь. Т. XIII (ст. «Ипотечная система»), XXX (ст. «Солон»). Санкт-Петербург, 1894; 1900.
- Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Казань: Издательство книгопродавца И. Дубровина, 1855. — С. 63.
- Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Москва: Спарк, 1995. — С. 242.
- Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. Москва: Статут, 1999. — С. 213.
- Дыдынский Ф. М. Залог по римскому праву. Варшава: 1872. — С. 4.
- Никульшина О. Г. Залог (некоторые гражданско-правовые и уголовно процессуальные аспекты) // Нотариус. 2005. — № 4. — С. 32.
