Проблемы и перспективы развития современного рынка ипотечного кредитования в России и регионе



Программой «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ» поставлена стратегическая цель: развитие ипотечного жилищного кредитования и обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования не менее чем для 60% семей [3,4]. В «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» предусматривается, что проблема обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем будет решаться поэтапно [5].

Первый этап: 2009-2011 гг., уже пройден, средняя ставка по кредиту, хотя и с трудом, в неблагоприятных условиях, но снижена до 13%, объемы выдачи кредитов достигнуты докризисных показателей.

Сегодня мы живем в период второго этапа выполнения этой программы 2012 - 2020 гг., где предусмотрено, что к концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитования [1,2].

Одной из основных проблем, мешающим выполнить задачу по обеспечению населения доступным и комфортным жильем сегодня, - это кризисное состояние экономики. В России в настоящее время заморожены более 800 строек, такие цифры являются индикатором продолжающегося сейчас кризиса в строительстве. Серьезные проблемы наблюдаются на стройках жилых домов в 66 субъектах РФ. Всего от простоя уже начатых строек страдает 85 тысяч граждан. Темпы жилищного строительства в России снижаются уже больше года подряд. По данным Росстата, среднегодовой показатель строительства жилья составил за 2015 год 85,3 млн кв. м жилья (+4,3% к уровню 2014 года), что по темпам роста на 0,5% меньше, чем в 2014 году. Число обманутых дольщиков все время растет, что порождает недоверие к такой системе участия в строительстве жилья у населения [6].

Если рассматривать ипотеку с точки зрения заемщика, то основные проблемы кроются в пока еще относительно высоких ставках по ипотечным жилищным кредитам в российских банках. Как видим на рисунке 1 в целом ставки по ипотеке снижаются (в феврале 2016 года средняя ставка – 12,1%).

Рис. 1 – Средние ставки по ипотечным кредитам в России [6]

Большинство банков предоставляют жилищные займы под процентную ставку не менее 11,5-16% годовых, когда как европейская ипотека начинается от 3% в год. При этом минимальныйпервоначальный платеж составляет не менее 10-20%от суммы кредита, что тоже не позволяет всем нуждающимся взять кредит в банках [6].

Одной из существенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования сегодня это снижение реальных доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне, вероятность риска потери работы и доходов, выжидательная позиция со стороны населения в связи с нестабильностью на валютном рынке, рост цен на все товары, в том числе и на строительные материалы.

Можно обобщить, что в процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений: внутренние (проблемы, связанные с деятельностью участников рынка ипотеки) и внешние.

К внутренним проблемам кредитной системы можно отнести проблемы, представленные на рисунке 2:

- пока еще высокие ставки за кредит (следует и дальше снижать ключевую ставку);

- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна бы рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов, сейчас длительность рассмотрения от 5 дней и выше (а с учетом сбора документов фактически намного выше);

- кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов;

- требуются дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного оценщика, а стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

Рис. 2 - Внутренние проблемы ипотечного кредитования населения [9]

К внешним проблемам (напрямую не связанным с деятельностью участников рынка ипотеки) следует отнести проблемы, представленные на рисунке 3.

Для решения указанных проблем со стороны Правительства РФ и ЦБРФ многое предпринимается. Очень серьезной поддержкой ипотеки является выделение из бюджета средств на субсидирование ставок по ипотечным кредитам. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, но принято решение правительства РФ о продлении этой программы еще до конца 2016 года.

- ограниченную платежеспособность граждан;

- недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

- отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

- проблемы социального характера;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

По данным ЦБРФ за 2015 год (с марта по декабрь) выдано 37084 ед., на сумму 65024 млн. руб. кредитов по субсидиям государства, субсидии на погашение разницы между рыночным процентом и предложенным заемщикам за время действия программы в 2015 году составил 585 590 480 руб., средняя сумма по субсидированным выданным кредитам 1,7 млн.руб. Активнее всех в этой программе участвовал Сбербанк, так как им было выдано по субсидиям - 15456 ед. кредитов (41,6% от всех выданных по программе кредитов), на сумму - 26 239 млн.руб., ему было выделено субсидий - 305 991 498 руб, средний размер таких кредитов в банке составил – 1,8 млн.руб. [7].

Одной из основных проблем сегодня является рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По данным АИЖК на 1.03. 2016 года в России ипотечных заемщиков было около 3,5 млн человек, из которых около 100 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (3%). Из них количество валютных заемщиков - 20-25 тыс. чел., из которых 8-10 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (40%). Выдача валютной ипотеки в 2015 году практически прекращена (выдан 91 кредит). Однако, ипотека, по сравнению с другими видами кредитования, является самым качественным сегментом кредитования физлиц. Так как доля не ипотечных кредитов с просрочкой 90+ превышает 15% (рисунок 4).

Рис. 4 - Динамика объемов просроченной задолженности по срокам задержки платежей свыше 90 дней

Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, субсидированием ставок по ипотечным кредитам, планирует в 2016 году добиться того, чтобы ставки по ипотечным жилищным кредитам были не выше 12% годовых во всех российских банках.

Кроме того, наиболее популярной программой сегодня является программа «Жилье для российской семьи» и ее подпрограммы, направленные на льготные условия ипотечного кредитования разных категорий граждан – молодые и многодетные семьи, работники бюджетных сфер, военнослужащие, работники МВД и другие.

Оренбургская область, так же, как и все регионы страны, участвует в выполнении государственной программы по обеспечению населением доступным и комфортным жильем. В связи с этим, Постановлением Правительства Оренбургской области от 30 августа 2013 г, N 737-пп была утверждена программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014 - 2020 годах» и принято ряд подпрограмм, в которых предусмотрена выдача льготных кредитов для нуждающихся в жилье, госслужащих, молодых учителей (до 35 лет), семей с двумя и более детьми Оренбурга и Оренбургской области. Для этих категорий граждан, отвечающим определенным условиям программы, ставка по кредиту может быть установлена на уровне не более 8,5%, до 20% от стоимости жилья может быть оплачено за счет субсидии.

В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры [8]. На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие - отказались от наиболее рискованных программ. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на объемах кредитования и потенциальных клиентах [9].

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ / СЗРФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410, Пункт 1, Статья 130 (ред. от 13.07.2015). © Консультант Плюс, [Электронный ресурс] 1992 - 2016 http://www.consultant.ru/popular/bank/46_
2. ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 г. N 395-1 (с изм. и доп. от 21.07.2014г.) Статья 5. © Консультант Плюс, [Электронный ресурс]1992 - 2016 http://www.consultant.ru/popular/bank/46_1.html # p87
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 N 102-ФЗ (ред. от 17.10.2015 года)» © Консультант Плюс, [Электронный ресурс] 1992 - 2016 http://www.consultant.ru/popular/bank/46_
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 «Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Электронный ресурс http://base.garant.ru/70643486/
5. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. № 2242-р. /Электронный ресурс/ http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/file
6. В России массово замораживают строительство жилья https://realty.mail.ru/news/19254/v
7. Информация о выданных ипотечных кредитах по программе субсидирования ставок (март – декабрь 2015.). МФРФ. http://www.ludiipoteki.ru/shop/researches/entry/154/
8. Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).
9. Прохорова Д. А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России в 2016 году // Молодой ученый. — 2015. — №11. — С. 952-955. http://kredist.ru/problemy-ipotechnogo-kreditovaniya/