В статье рассмотрены основные и дополнительные критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, а также проблемы их применения в практической деятельности.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимое имущество, недвижимость, законодательство РФ, проблематика, гражданско-правовое регулирование, анализ
Недвижимое имущество является одним из основных объектов права собственности, и анализ проблем его правового регулирования, существующих на современном этапе развития гражданских правоотношений, а также поиск путей их решения, крайне важны для развития и совершенствования института права собственности в целом.
С точки зрения юридической науки, недвижимое имущество — это база, без которой невозможно само существование ни одного развитого государства или общества [1]. Есть еще одна вариация трактовки этого определения: недвижимое имущество — это реальная материальная и земельная собственность, которая включает в себя материальное имущество, которое может находиться под поверхностью земли, быть прикреплённым к земле, а также находится над поверхностью земли.
В России первое упоминание самого термина о движимом и недвижимом имуществе появилось во времена прогрессивного правления Петра I. 23 марта 1714 года был издан первый Указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», с помощью которого был завершён длительный процесс сближения правового режима поместий и вотчин, и который произвёл их объединение в одной общей категории «недвижимость». В данном Указе к недвижимому имуществу относились земельные угодья, дома, заводы, фабрики, имения, лавки и склады. Также недвижимым имуществом признавались недра, расположенные в земле, строения, возвышающиеся над землей, такие как мосты, шахты, плотины. С той поры прошло уже больше трёхсот лет, а само понятие недвижимого имущества в нашей стране, как, впрочем, и в других странах мира, остается наиболее обсуждаемым в научных и политических кругах. Крайне специфической особенностью российского понимания термина «недвижимость» является также включение в перечень недвижимого имущества так называемой «движимой недвижимости» — подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания (абзац 2 ч.1 ст. 130 ГК РФ) [2]. Иногда законодательство развитых стран мира настолько отличается друг от друга, что в одной стране одно и то же имущество могут признать недвижимым, а в другой стране — движимым имуществом. Поэтому в международной юридической практике действует определение принадлежности движимого или недвижимого имущества по праву той страны, где имущество расположено в данный момент [3]. В действующем законодательстве России данная привязка обозначена в статье 1205 ГК РФ: «Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится».
Из смысла ч. 1 ст. 130 ГК РФ и ч. 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) [4] можно определить, что объект недвижимости должен отвечать таким критериям, как:
‒ прочность (неразрывность) его связи с землей;
‒ невозможность его перемещения;
‒ несоразмерность ущерба его назначению (т. е. к таким объектам относятся земля, здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
Отсутствие хотя бы одного из данных критериев полностью исключает возможность признания этого объекта недвижимой вещью, как это было установлено апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 18.08.2015 № 33–5982/2015 [5].
Помимо основного критерия — неразрывной связи с землей — некоторые правоприменители выделяют также и дополнительные признаки недвижимости. Например, иногда в качестве такого признака отмечается ее высокая стоимость. Уместно будет заметить, что данный критерий нецелесообразно рассматривать в качестве универсального признака, поскольку не всякая недвижимость является дорогой, в то время как существуют и движимые вещи, стоимость которых в разы может превышать стоимость недвижимой вещи.
Конструкция объекта и наличие подведенных к нему необходимых для использования по прямому назначению коммуникаций судами также относятся к основным критериям, которые позволяют достоверно определить, является ли данное имущество объектом недвижимости, или же не является.
ФАС Уральского округа в Постановлении от 15.01.2008 № Ф09–4441/07-С6 по делу № А60–865/2007 определил, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности [6]. Аналогичная позиция была отражена и в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 № 15АП-22098/2015 по делу № А32–9449/2015 [7] (Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2016 № Ф08–1387/2016 данное Постановление было оставлено без изменения), Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016 № Ф05–13276/2016 по делу № А40–61875/15 [8], Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 № 12АП-13517/2014 по делу № А57–7858/2013 [9].
В соответствии с этим можно сделать вывод, что юридическая квалификация объектов недвижимого имущества представляет собой порой сложно разрешимую проблему. В основном данная проблема проявляется в отсутствии установленных на законодательном уровне точно определенных критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, а также в высокой подвижности и широте понятия недвижимого имущества в действующем законодательстве.
Данный критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный законодателем, достаточно понятен и прост для восприятия, но для применения на практике в условиях современной реальности практически не годится. Неоднократно в юридической литературе было отмечено, что прогрессирующее развитие технической сферы жизни общества может позволить перемещение практически любого объекта (в том числе здание, сооружение и т. п.) без особого вреда для его конструктивных элементов, а отсутствие конкретного определения несоразмерного ущерба делает вопрос отнесения данного объекта к недвижимому имуществу очень спорным и трудноразрешимым [10].
Основываясь на п. 1 ст. 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо получить подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Таким образом, представляется, что более удачная формулировка в ст. 130 ГК РФ выглядела бы так: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в случае, если не используется специальные демонтажные и монтажные работы, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
К тому же существует значительное количество объектов с относительно неопределенным юридическим статусом, например, такие объекты, как: железнодорожные пути, линии электропередачи, асфальтовые покрытия, бетонные заборы и иные аналогичные сооружения. Практикой они либо давно были отнесены к объектам недвижимого имущества, либо с легкостью относятся органами, ответственными за учет объектов недвижимого имущества, однако непосредственное применение к ним критерия, предложенного законодателем в 130 статье ГК РФ, является весьма и весьма затруднительным.
Литература:
1. Наримов К. А. Сущность недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. — 2014. — № 5. — С. 4–8.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на 28 марта 2017 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. — М.: Маросейка, 2014. — 432 c.
4. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ: по сост. на 3 июля 2016 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2015. — № 29 (часть I). Ст. 4344.
5. Гражданское дело № 33–5982/2015. Архив Ставропольского краевого суда
6. Гражданское дело № А32–9449/2015. Архив ФАС Северо-Кавказского округа
7. Гражданское дело № А60–865/2007. Архив ФАС Уральского округа
8. Гражданское дело № А40–61875/15. Архив Арбитражного суда Московского округа
9. Гражданское дело № А57–7858/2013. Архив двенадцатого арбитражного апелляционного суда
10. Стародумова С. Ю. Правовой режим недвижимых вещей / С. Ю. Стародумова // Правовые вопросы недвижимости. — 2015. — № 1. — С. 14–17.
