Земельные ресурсы являются основой создания материальных благ.
Земля является условием существования человеческого общества.
Сегодня на рынке земельных участков имеют особую ценность участки, расположенные за пределами города для строительства индивидуальных жилых домов. Граждане мечтают о владении загородным домом, расположенном на собственном земельном участке, чтобы отдыхать там от шума и суеты большого города.
В последние десять лет вокруг г. Омска возводятся коттеджные поселки, которые строятся на бывших землях сельскохозяйственного назначения. При этом земли сельскохозяйственного назначения переводятся в земли населенных пунктов, в связи с тем, что наблюдается дефицит земель под жилищное строительство, в том числе и под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Поэтому особую актуальность на территории Омской области приобрел вопрос перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, так как именно на землях населенных пунктов разрешено использование земель под ИЖС. Перевод из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов (ИЖС) — это выполнение установленной законом процедуры, в результате которой участок земель сельскохозяйственного назначения будет внесён в черту населенного пункта, а также в соответствующую функциональную зону генерального плана.
С одной стороны, это логично, на каких землях еще строиться, ведь в структуре земельного фонда Омской области преобладают земли сельскохозяйственного назначения, на долю которых приходится 57 % от общей площади, а на долю земель населенных пунктов приходится 1.7 % и возможность использовать их для строительства практически полностью исчерпана.
С другой стороны, в течение последнего десятилетия наблюдается устойчивая тенденция уменьшения площади земель сельскохозяйственного назначения (рис. 1) - главного ресурса и рост площади земель населенных пунктов (рис. 2).
Рис. 1. Динамика изменения земель сельскохозяйственного назначения
Рис. 2. Динамика изменения земель населенных пунктов
В 2011 году земли сельскохозяйственного назначения максимально уменьшились на 1255.40 тыс. га, всего за 10 лет эти земли уменьшились на 1483 тыс. га.
За этот же период земли населенных пунктов увеличились на 16.70 тыс. га.
Структурные изменения в составе земель населенных пунктов Омской области, как показывают данные, связаны, прежде всего, с расширением площадей застройки (рис.3), что в свою очередь обуславливает и увеличение общей площади земель населенных пунктов.
Рис. 3. Динамика изменения площади застройки населенных пунктов
К чему же приводит перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов?
Земля как товар — объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Стоимость земель категории населенных пунктов в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Отсюда у собственников возникает стремление осуществить перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а затем их выставить на продажу.
Наблюдается такая тенденция — в большенстве земельные участки проданы, но застройка не на всех участках осуществляется.
Поэтому считаю необходимым ужесточение мер для тех, кто купил землю под ИЖС, но так строительство и не начал. Такие земли используются неэффективно, т. к. бюджет Омской области недополучает налоги на имущество. В связи с этим необходимо найти пути решения данной проблемы на уровне государства.
Для изменения существующей ситуации в конце 2015 года в Госдуму РФ был внесен законопроект, предусматривающий пятикратное увеличение земельного налога на участки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Больше платить должны будут те, кто в течение 10 лет так ничего и не построил на своей земле.
Что же происходит и произойдет с землями сельскохозяйственного назначения?
Землями, производящими сельскохозяйственную продукцию, являются земли сельскохозяйственного назначения, но земельные участки сельскохозяйственного назначения не удается продать, потому что «они не интересны» потенциальным покупателям. В связи с тем, что ужесточается контроль со стороны государства за целевым использованием сельскохозяйственных земель, люди бояться штрафа или изъятия.
Как же решить эту проблему?
В апреле 2016 года на заседании государственной Думы в первом чтении будут рассмотрены законопроекты «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О внесении изменений в статью 394 Налогового кодекса Российской Федерации», разработанные депутатами и членами Совета Федерации. Законопроект о землях сельскохозяйственного назначения направлен не на изъятие земель, а на вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения, которые не используются для производства сельскохозяйственной продукции. Он не коснется земель населенных пунктов и граждан, у которых есть дачные и земельные участки. Законопроект не направлен на изъятие земель, а направлен на создание механизма, стимулирующего производство сельскохозяйственной продукции.
Согласно отражённым в законопроекте нормам, если в течение года сельхозяйственные земли не используется в севообороте для производства продукции, то контролирующие органы выходят с предложением, чтобы в течение последующего года эти земли начали обрабатываться. И только на второй год могут наложить административный штраф от 0,3 до 10 % (для юрлиц) за необработку земель. Процентная ставка в этом случае будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земли. Если при этом землю по-прежнему не будут обрабатывать, её предлагается выставлять на торги. В случае если на торгах землю никто не выкупит, авторы законопроекта предлагают предоставлять дисконт в размере от 20 % до 50 %. В документе прописан специальный перечень признаков неиспользования и ненадлежащего использования земельных участков.
Таким образом, в 2016 году предстоят внесения изменений в законодательную базу по вопросу совершенствования земельного законодательства, что будет способствовать повышению эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, выделенных для ИЖС, как на территории РФ, так и в частности на территории Омской области.
Литература:
- Горбунов Г. А. Основные направления совершенствования законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Горбунов Г. А. //Аналитический вестник- 2016 № 24 (623) с. 6–10.
- Рассказова, А. А. Определение факторов, оказывающих влияние на эффективность сельскохозяйственного землепользования в регионе (муниципальном образовании)/ А. А. Рассказова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2014. — № 10. — С. 61–64.
- Серов, О. О. Изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регулирования и тенденции развития законодательства/ О. О. Серов // Юрист. — 2013. — № 3. — С. 34–38.
- Устюкова В. В. Изъятие неиспользуемых или нерационально используемых земельных участков сельскохозяйственного назначения как форма оборота земель [Текст] / Устюкова В. В. //Аналитический вестник- 2016 № 24 (623) с.38–46
- Методические рекомендации по совершенствованию оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / С. Н. Волков, А. В. Петриков, В. С. Кислов, В. В. Алакоз. — М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2011. — 128 с. ISBN 978–5-7367–0896–3
- Волков С. Н., Научные основы комплексного землеустройства [Текст] /С. Н. Волков, В. В. Вершинин. / Проблемы рационального использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве. — М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2013. — 440 с. 21
